Il posto auto scoperto
Il posto auto scoperto generalmente si trova accanto all'abitazione o all'edificio, nel caso in cui non vi fosse spazio disponibile all'interno dell'area o un box coperto. Non si deve fare l'errore di confonderlo con l'autorimessa, che invece è una zona specificatamente adibita al parcheggio e al transito dei mezzi autorizzati, come è indicato nel decreto ministeriale del 16/02/86. Non si definisce pertanto autorimessa qualsiasi struttura coperta da tettoia aperta su almeno un lato. Essa va invece considerata a tutti gli effetti un posto auto scoperto. Sebbene sia comodo e permetta di depositare l'auto in maniera agevole, questa tipologia di posto auto presenta qualche problema, soprattutto in ambito legale ed assicurativo. Ci si potrebbe domadare, ad esempio, quali siano i regimi di proprietà delle aree adibite al parcheggio autorizzato e come comportarsi in caso di incendio o atti vandalici. Un'altra questione è invece legata alle tanto dibattute cause condominiali: ci si chiede infatti quanti e quali posteggi possono essere utilizzati dagli stessi inquilini.
I posti auto scoperti condominiali
E' bene dunque fare un po' di chiarezza. Per prima cosa è bene ricordare che, secondo la legge 1150/42, detta anche legge ponte, per ogni palazzina o edificio ad uso sia residenziale che aziendale devono essere previsti degli appositi spazi di parcheggio delimitati, in un'aera di estensione che sia pari ad almeno 1 mq per ogni 10 metri cubi dell'intero edificio. I costruttori, gli imprenditori e le ditte edili quindi, prima di intraprendere qualsiasi progetto costruttivo, dovranno prevedere la presenza di tali posti macchina. Se l'edificio non è commerciale o indistriale, e dunque non è necessaria un'autorimessa, si parla appunto di posti auto scoperti. La zona riservata al parcheggio, tuttavia, può semplicemente avere le caratteristiche strutturali e funzionali di una autorimessa, anche se l'edificio è residenziale. E' il caso ad esempio dei parcheggi sotterranei dei grandi condomini e complessi residenziali. Il posto auto scoperto, salvo eccezioni, viene delimitato dalle apposite strische bianche orizzontali. Esso può essere ubicato parallelamente alla strada, adiacente a un muro o un marciapiede oppure racchiuso in una piazzola riservata al parcheggio. Nel caso in cui il posto auto sia corrispondente ad una casa indipendente o ad una villetta, è il proprietario stesso che deciderà dove ubicarlo, sempre in ottemperanza dei permessi costruttivi e comunali della zona di residenza. Ovviamente non vi saranno indecisioni sul proprietario del posto auto, essendo ad esso e alla sua famiglia completamente riservato.
L'utilizzo del posto auto scoperto in caso di locazione
Come comportarsi invece per l'utilizzo del posto auto scoperto inserito in una unità comprendente più abitazioni o appartamenti? Il suo uso può in prima istanza essere disciplinato dalle norme e dalle regole presenti nel singolo contratto stipulato al momento dell'affitto. Alcuni affitti infatti, nella somma mensile, comprendono l'uso esclusivo di un posto auto numerato e riservato. In altri casi, ci si può accordare con il locatore, in modo da trovare la soluzione più adeguata per entrambe le parti. E' molto importante mettere per iscritto le condizioni prese, così da avere una maggiore garanzia per quanto riguarda l'utilizzo o meno dei posti auto disponibili. Come parametro ufficiale, ci si può riferire all'articolo 41 della legge 1150/42, che sancisce le norme da rispettare per l'utilizzo dei posti auto scoperti. Il primo comma delle legge stabilisce che tali posti auto non sono vincolati da particolari norme di sorta. Essi non sono di proprietà degli inquilini e possono quindi essere utilizzati da altri soggetti esterni all'immobile. Il costruttore o l'appaltatore non è assolutamente tenuto a vendere l'immobile o il singolo appartamento unitamente al posto auto. Posto che la zona di parcheggio scoperta sia di proprietà comune a ogni inquilino, come va regolata la questione nel caso in cui non venisse ceduto l'appartamento in concomitanza con il posto auto scoperto privato? Inoltre: come agire nel caso in cui tali parcheggi siano in un numero minore rispetto agli appartamenti? In questi casi, ogni decisione comune va presa in seguito all'assemblea condominiale. In base alla maggiornaza, si deciderà se utilizzare i posti disponibili a turnazione o optare per parcheggi a strisce orizzontali.
Domande frequenti
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Qual è la differenza tecnica tra un posto auto scoperto e un’autorimessa?La distinzione principale risiede nella struttura fisica e nella normativa di riferimento. Un posto auto scoperto è un’area delimitata, solitamente segnata da strisce bianche, che può trovarsi all’aperto o sotto una tettoia aperta su almeno un lato. Non possiede le caratteristiche di chiusura totale necessarie per essere classificata come autorimessa. Quest’ultima, invece, è definita dal decreto ministeriale del 1986 come una zona specifica per il parcheggio e il transito, generalmente chiusa e sicura. Confondere le due tipologie comporta implicazioni diverse in termini di sicurezza, assicurazione e conformità urbanistica.
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Quanti posti auto devono essere previsti per un nuovo edificio residenziale?Secondo la Legge Ponte (legge 1150/42), per ogni edificio residenziale o aziendale devono essere previsti spazi di parcheggio delimitati. L’estensione minima richiesta è di almeno 1 metro quadro per ogni 10 metri cubi di volume dell’intera costruzione. Questo obbligo grava sui costruttori e sulle imprese edili prima dell’inizio dei lavori. La presenza di questi posti è fondamentale per garantire la dotazione infrastrutturale corretta dell’immobile e varia in base alle dimensioni volumetriche dell’edificio, non solo al numero di piani o appartamenti.
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Chi è il proprietario del posto auto scoperto in un condominio?Nella maggior parte dei casi, il posto auto scoperto in ambito condominiale è considerato parte comune dell’edificio, a meno che non sia espressamente destinato ad uso esclusivo tramite atto di provenienza o regolamento contrattuale. Secondo l’articolo 41 della legge 1150/42, i posti auto non sono automaticamente vincolati all’appartamento né di proprietà esclusiva degli inquilini. Pertanto, senza una specifica assegnazione, appartengono a tutti i condòmini e la loro gestione spetta all’assemblea, che ne decide l’utilizzo e la ripartizione.
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È possibile acquistare il posto auto separatamente dall’appartamento?Sì, ma dipende dalla destinazione d’uso e dai titoli abilitativi. Il costruttore o l’appaltatore non è obbligato a vendere l’unità immobiliare insieme al posto auto. Tuttavia, se il posto auto è stato originariamente progettato e omologato come parte integrante e indivisibile dell’appartamento (spesso nei progetti residenziali moderni), la vendita separata potrebbe essere vietata o soggetta a vincoli. È fondamentale verificare la planimetria catastale e il titolo di provenienza per accertare se il posto auto è autonomo o accessorio all’unità abitativa.
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Cosa succede se i posti auto sono insufficienti rispetto agli appartamenti?Quando il numero di posti auto scoperti disponibili è inferiore al numero delle unità immobiliari, la gestione diventa una questione condominiale. L’assemblea dei condòmini ha il potere di decidere come allocare le risorse scarse. Le soluzioni più comuni includono l’istituzione di un sistema di turnazione oraria o giornaliera, oppure l’assegnazione fissa mediante sorteggio o criteri di anzianità di residenza. Queste decisioni vanno formalizzate nel regolamento condominiale per evitare conflitti e garantire un utilizzo equo e ordinato dello spazio disponibile.
