Cortile condominiale, definizione e modalità d'uso

Cosa si intende per cortile condominiale

Il cortile condominiale è quello spazio aperto che si trova sulla parte frontale o retrostante dell'edificio abitato da più famiglie, oppure quella superficie che è delimitata da più edifici che si affacciano su di esso. La definizione viene data dal codice civile, poi integrato con alcune sentenze della Corte di Cassazione che ha equiparato al cortile condominiale anche lo spazio di dimensioni molto ridotte che serve a dare aria agli edifici, come i pozzi luce. Sempre la Cassazione ha compreso tra le zone da equiparare a cortile condominiale anche le aree verdi, i parcheggi, le intercapedini e le zone di rispetto. In pratica potremmo dire che si tratta di un'area la cui proprietà è indivisibile tra i singoli condomini e destinata al bene comune di tutti gli occupanti l'edificio.

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Modalità d'uso del cortile condominiale

giardino condominiale Come abbiamo già detto si tratta di una zona che deve essere destinata al godimento di tutti i condomini in parti uguali, salvo diverse disposizioni prese dall'assemblea, riportate nel regolamento condominiale oppure nell'atto di acquisto dell'unità immobiliare. Un esempio classico di utilizzo non proporzionale tra i condomini è quello in cui una parte dell'edificio ospita un'attività commerciale. Se ad esempio vi si trova un bar, il proprietario potrebbe avere chiesto ed ottenuto l'utilizzo esclusivo della corte esterna per poterci collocare tavolini e sedie. Naturalmente occorre che questo suo diritto sia riconosciuto nell'atto di acquisto o sia stato deliberato dall'assemblea di condominio con la maggioranza richiesta. Nel cortile condominiale, oltre a tavolini e sedie di un pubblico esercizio, non possono stare neppure tavolini, sedie e piante ad uso esclusivo di uno o più condomini, senza il preventivo consenso di tutti. Anche la costruzione di tettoie, volte a destinarlo a deposito di biciclette, appare illecita.


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Cambio di destinazione d'uso del cortile condominiale

esempio di progetto per spazi condominiali La destinazione d'uso del cortile condominiale viene definita al momento della costruzione dell'edificio e deve solitamente comprendere un utilizzo che porti beneficio a tutti i condomini in parti uguali. Se ad esempio viene realizzato un giardino, lo stesso dovrà intendersi di proprietà di tutti gli occupanti l'edificio, con quote millesimali uguali tra loro. Ovviamente è possibile modificarne successivamente la destinazione d'uso, compatibilmente con la sua struttura (ad esempio la trasformazione in parcheggio di una zona precedentemente destinata a giardino). Occorre però che la trasformazione non implichi una chiara incompatibilità con l'utilizzo primario e tipico del suddetto bene. La decisione deve essere presa in assemblea condominiale, con la presenza della maggioranza prevista dalla legge e riportata nell'apposito libro delle delibere di assemblea. Successivamente sarà cura dell'amministratore, prima di dar luogo ai lavori di modifica, comunicare tramite raccomandata la suddetta variazione a tutti i condomini. Resta comunque valido il principio di comproprietà indivisa tra i condomini e singolo diritto all'utilizzo in parti uguali.