Cosa si intende per cortile condominiale
Il cortile condominiale è quello spazio aperto che si trova sulla parte frontale o retrostante dell'edificio abitato da più famiglie, oppure quella superficie che è delimitata da più edifici che si affacciano su di esso. La definizione viene data dal codice civile, poi integrato con alcune sentenze della Corte di Cassazione che ha equiparato al cortile condominiale anche lo spazio di dimensioni molto ridotte che serve a dare aria agli edifici, come i pozzi luce. Sempre la Cassazione ha compreso tra le zone da equiparare a cortile condominiale anche le aree verdi, i parcheggi, le intercapedini e le zone di rispetto. In pratica potremmo dire che si tratta di un'area la cui proprietà è indivisibile tra i singoli condomini e destinata al bene comune di tutti gli occupanti l'edificio.
Modalità d'uso del cortile condominiale
Come abbiamo già detto si tratta di una zona che deve essere destinata al godimento di tutti i condomini in parti uguali, salvo diverse disposizioni prese dall'assemblea, riportate nel regolamento condominiale oppure nell'atto di acquisto dell'unità immobiliare. Un esempio classico di utilizzo non proporzionale tra i condomini è quello in cui una parte dell'edificio ospita un'attività commerciale. Se ad esempio vi si trova un bar, il proprietario potrebbe avere chiesto ed ottenuto l'utilizzo esclusivo della corte esterna per poterci collocare tavolini e sedie. Naturalmente occorre che questo suo diritto sia riconosciuto nell'atto di acquisto o sia stato deliberato dall'assemblea di condominio con la maggioranza richiesta. Nel cortile condominiale, oltre a tavolini e sedie di un pubblico esercizio, non possono stare neppure tavolini, sedie e piante ad uso esclusivo di uno o più condomini, senza il preventivo consenso di tutti. Anche la costruzione di tettoie, volte a destinarlo a deposito di biciclette, appare illecita.
Cambio di destinazione d'uso del cortile condominiale
La destinazione d'uso del cortile condominiale viene definita al momento della costruzione dell'edificio e deve solitamente comprendere un utilizzo che porti beneficio a tutti i condomini in parti uguali. Se ad esempio viene realizzato un giardino, lo stesso dovrà intendersi di proprietà di tutti gli occupanti l'edificio, con quote millesimali uguali tra loro. Ovviamente è possibile modificarne successivamente la destinazione d'uso, compatibilmente con la sua struttura (ad esempio la trasformazione in parcheggio di una zona precedentemente destinata a giardino). Occorre però che la trasformazione non implichi una chiara incompatibilità con l'utilizzo primario e tipico del suddetto bene. La decisione deve essere presa in assemblea condominiale, con la presenza della maggioranza prevista dalla legge e riportata nell'apposito libro delle delibere di assemblea. Successivamente sarà cura dell'amministratore, prima di dar luogo ai lavori di modifica, comunicare tramite raccomandata la suddetta variazione a tutti i condomini. Resta comunque valido il principio di comproprietà indivisa tra i condomini e singolo diritto all'utilizzo in parti uguali.
Trasformazione di cortile condominiale in parcheggio
Supponiamo che all'interno di un cortile condominiale, precedentemente destinato a piazzale o a giardino, i condomini vogliano realizzare un parcheggio. In questo caso, se tutti sono d'accordo, è possibile suddividere l'area in tante piccole frazioni quanti sono i condomini, in modo tale da garantire ad ognuno di essi la stessa superficie. Se dopo tale divisione lo spazio che ne deriva non risultasse insufficiente per parcheggiare l'auto nulla vieta la suddetta trasformazione. Pur restando una proprietà indivisa tra tutti i condomini, infatti, ognuno potrà beneficiare della sua parte in misura esattamente uguale a quella degli altri comproprietari. Spetterà poi ad ognuno di loro stabilire l'uso che intende fare della sua parte di piazzale, ovviamente sempre nel rispetto del decoro del fabbricato e sempre che l'utilizzo personale non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini.
