Principali cambiamenti nella norma
La nuova riforma che riguarda i condomini interviene anche per quanto riguarda l'incarico di amministratore. Per poter ricoprire tale figura, infatti, sarà necessario possedere alcuni fondamentali requisiti, inerenti l'onorabilità del potenziale amministratore e la sua formazione scolastica. Per quanto riguarda l'onorabilità del candidato, la norma fa riferimento all'assenza di eventuali condanne penali particolari, mancanza di protesti o altri elementi inerenti la storia personale che possano mettere in serio dubbio l'integrità della persona. Per quanto riguarda invece la preparazione scolastica occorre essere ben più specifici. In passato era possibile, in via ipotetica, per chiunque cittadino che avesse raggiunto la maggiore età, ricoprire il ruolo di amministratore di un condominio. A partire dallo scorso 18 giugno però non è più così. E' oggi necessario, infatti, aver almeno conseguito il diploma di scuola superiore. Tale restrizione non vale però soltanto per coloro i quali desiderano ricoprire tale incarico, ma anche per quelli che di fatto sono già amministratori. Nel caso infatti una persona, priva del diploma di scuola superiore, eserciti il ruolo di amministratore da meno di un anno, sarà automaticamente invalidata a portare avanti tale incarico. Ad essere esonerato da questa restrizione saranno invece tutti coloro che potranno dimostrare d'aver svolto, almeno per un anno, il ruolo di amministratore nei tre anni precedenti l'entrata in vigore della riforma, ovvero il 18 giungo 2010. Quest'obbligo non è applicabile neanche nel caso di amministratori interni, ovvero di coloro che esercitano questa carica all'interno di un condominio nel quale risultano possessori di una o più unità abitative.
Formazione specifica
Oltre al diploma di scuola superiore la riforma prevede per i futuri amministratori dei corsi di formazione specifici. Sarà necessario dunque seguire un corso iniziale, ovvero d'avviamento alla professione. Questo però non sarà l'unico, dal momento che, nel corso del periodo in carica, dovrà essere seguito regolarmente da altri. Questi avranno lo scopo di aggiornare gli amministratori, che potranno così svolgere sempre al meglio il proprio importante ruolo. Anche stavolta però la riforma prevede due eccezioni. Il corso iniziale infatti non è obbligatorio per chiunque eserciti la professione almeno dal 18 giungo 2010. Per costoro infatti è previsto soltanto l'obbligo dei corsi periodici d'aggiornamento. Qualsiasi corso invece risulta non obbligatorio per gli amministratori interni, ovvero coloro che posseggono almeno un'unità abitativa nel condominio amministrato.
Ultimi aggiornamenti
Così come proposta, tale riforma pare alquanto incompleta. Non è affatto specificato chi possa tenere tali corsi ad esempio o quale sia la loro durata minima. Per non parlare del fatto che i cosiddetti amministratori interni paiono godere di ogni privilegio possibile, e in pratica per nulla colpiti dalle nuove normative vigenti. Nel decreto "Destinazione Italia" sono state affrontate tali e altre problematiche, ma al momento non sono ancora stati resi noti i dettagli. Di certo sarà posto un freno alla gara senza regole per l'organizzazione di corsi di formazione, visti come una nuova e interessante opportunità di fare affari, sfruttando la mancanza di chiarezza legislativa. Va ricordato che qualsiasi decreto legge resta in valore per una durata complessiva di sessanta giorni in seguito alla pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale. Al termine di questo periodo il decreto decade automaticamente qualora non venga convertito. In questo caso specifico la data da tenere presente è il 24 dicembre 2013, ovvero la scorsa vigilia di Natale, a partire dalla quale occorrerà attendere il passare di circa due mesi per l'appunto. In questo periodo quanto esplicato in precedenza sarà ritenuto valido a tutti gli effetti, in attesa che avvenga o meno la normale conversione del decreto.
Domande frequenti
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Chi è tenuto a conseguire il diploma di scuola superiore per diventare amministratore di condominio?La normativa impone il possesso del diploma di scuola superiore come requisito minimo per ricoprire l’incarico di amministratore condominiale. Questa regola si applica sia ai nuovi candidati che agli amministratori già in servizio. Tuttavia, esistono delle deroghe importanti: non devono rispettare questo obbligo gli amministratori interni, cioè coloro che possiedono almeno un’unità immobiliare nell’edificio che amministrano. Inoltre, chi svolgeva già la professione prima dell’entrata in vigore della riforma può essere esentato se riesce a dimostrare di aver esercitato l’incarico per almeno un anno nei tre anni precedenti la data di riferimento legale.
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Gli amministratori già in carica devono frequentare corsi di aggiornamento obbligatori?Sì, la riforma introduce l’obbligo di formazione continua per garantire professionalità. Gli amministratori devono seguire un corso iniziale di avviamento alla professione e successivamente partecipare periodicamente a corsi di aggiornamento durante il mandato. L’unica eccezione riguarda chi esercita la professione dal 18 giugno 2010: per questi professionisti è previsto solo l’obbligo dei corsi periodici di aggiornamento, essendo esonerati dal corso iniziale. Gli amministratori interni, invece, sono completamente esonerati da qualsiasi obbligo formativo legato a questa specifica normativa.
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Cosa succede se un amministratore privo di diploma continua a lavorare dopo la scadenza del termine?Se un soggetto privo del diploma di scuola superiore esercita l’incarico di amministratore da meno di un anno rispetto alla data di entrata in vigore della normativa, il suo incarico viene considerato automaticamente invalidato. Questo significa che non potrà più proseguire nella gestione del condominio in modo legittimo sotto il profilo dei requisiti formali richiesti. È fondamentale verificare la propria posizione anagrafica e professionale per evitare sanzioni o nullità nelle deliberazioni assembleari prese da soggetti non in regola con i nuovi standard educativi imposti dalla legge.
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Quali sono i requisiti di onorabilità richiesti per essere nominati amministratori?Oltre al titolo di studio, la legge richiede specifici requisiti di onorabilità per garantire l’integrità della figura professionale. Il candidato non deve avere condanne penali rilevanti né presentare protesti bancari o altri elementi nella sua storia personale che possano mettere seriamente in discussione la sua affidabilità morale ed economica. Questi controlli servono a tutelare la comunità condominiale da figure potenzialmente inaffidabili. L’assenza di tali negatività è un prerequisito fondamentale, insieme al titolo di studio, per accedere alla professione e mantenere la validità dell’incarico nel tempo.
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Come funziona la transitorietà della norma per chi era già amministratore prima del 2010?Per chi esercitava già la professione dal 18 giugno 2010, la normativa prevede un regime transitorio favorevole. Questi amministratori non sono tenuti a conseguire il diploma di scuola superiore né a frequentare il corso iniziale di avviamento. Devono però sottoporsi esclusivamente ai corsi periodici di aggiornamento professionale durante il loro mandato. Questa deroga riconosce l’esperienza pregressa e evita di penalizzare chi operava legalmente prima dell’inasprimento normativo, garantendo comunque un continuo aggiornamento sulle competenze tecniche necessarie per gestire correttamente i beni comuni.
