Assemblea di condominio

L'assemblea

L'assemblea di condominio non è altro che un insieme di persone che si riuniscono al fine di discutere argomenti di comune interesse e prendere decisioni, in modo particolare l'assemblea di condominio è il luogo sovrano all'interno del quale sono adottate le decisioni che influiscono sulla vita del condominio. Diversamente da quanto accade per l'amministratore che viene nominato e solo in base a precise condizioni, l'assemblea è un organo permanente, naturale e strutturale, non la si può sopprimere ed esiste sempre: è a tutti gli effetti un organo del condominio.

Rimane ancora il dubbio, tra coloro che studiano diritto condominiale, se l'assemblea sia effettivamente tale o molto più semplicemente debba essere definita come una riunione di persone.

In entrambi i casi, tale organo è comunque soggetto ad un insieme di regole ben precise che devono essere rispettate quando si deve prendere una decisione. Tale complesso di regole è chiamato: "procedimento formativo del deliberato assembleare".

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Tipi di assemblea

Esistono fondamentalmente due tipi di assemblea: ordinaria e straordinaria.

La convocazione di quella ordinaria è competenza esclusiva dell'amministratore, che può comunque essere sollecitato dai condomini in via informale, ma non può essere obbligato.

Il rifiuto reiterato potrebbe comunque condurre alla revoca dell'amministratore, arrivando a procedere per via giudiziale. Non bisogna dimenticare, in ogni caso, che l'assemblea ordinaria deve essere convocata obbligatoriamente almeno una volta nell'arco di un anno, nei sei mesi precedenti la chiusura della gestione, in caso contrario l'amministratore rischia di incorrere in una causa di revoca.

L'assemblea ordinaria ha un ordine del giorno ben definito, deve occuparsi infatti di:

- confermare l'amministratore ed eventualmente la sua retribuzione;

- approvare il preventivo di spesa annuale e la sua ripartizione;

- approvare il bilancio e decidere circa l'impiego dell'eventuale residuo;

- decidere circa le opere di manutenzione straordinaria.

L'assemblea straordinaria è convocata dall'amministratore quando lo ritiene opportuno o quando almeno due condomini, rappresentanti 1/6 del totale millesimale dell'edificio, ne facciano richiesta. Anche in tal caso l'assemblea può essere convocata dall'amministratore, ma non vi è alcun obbligo a riguardo.

Quando si verifica un diniego, dopo dieci gironi i condomini possono autoconvocarsi.

L'assemblea straordinaria ha un ordine del giorno che è interamente deciso dall'amministratore, se la convocazione è su richiesta da parte dei condomini, gli argomenti proposti dovranno essere comunque inseriti.

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Assemblea di condominio: Convocazione

Quando sorge la necessità di indire un'assemblea, successivamente alla redazione dell'ordine del giorno, l'amministratore avrà il compito di comunicare la data della riunione.

In sintesi, cinque giorni prima della data stabilita per l'assemblea, dovrà essere inviato un avviso. Questo serve per permettere al condomino di avere il tempo di poter arrivare alla riunione con adeguata preparazione. Alcuni dubbi sono sorti in merito al significato del termine comunicazione. Secondo la giurisprudenza dominante si deve intendere, per comunicazione, l'effettiva ricezione dell'avviso, non è quindi sufficiente la consegna dello stesso all'ufficio postale da parte dell'amministratore.

Gli aventi diritto possono prendere parte personalmente alla riunione, oppure delegare qualcuno a partecipare in loro vece. Possono esserci limitazioni alla facoltà di concedere la delega, ma tale possibilità non può essere in ogni caso esclusa dal regolamento. La delega non può essere concessa all'amministratore e il delegato non può, nel caso in cui si abbiano più di venti condomini, rappresentarne più di un quinto.

Se un appartamento è posseduto da più persone, queste potranno avere un unico rappresentante: potranno tutti partecipare alla riunione, ma uno solo potrà votare in merito alle decisioni da prendere. Il voto segreto non è ammesso e deve essere palese, in modo da permettere la verifica del quorum necessario all'approvazione delle decisioni. A seconda della questione in esame, la votazione può richiedere un diverso quorum, ad esempio: le decisioni in merito agli interventi di modifica del decoro architettonico hanno bisogno dell'unanimità dei condomini, quando si tratta invece dell'approvazione del rendiconto riguardante la gestione, può bastare, in seconda convocazione, che sia favorevole la maggioranza dei presenti rappresentanti un terzo del valore totale dell'edificio.