Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?

Il condominio

Il condominio negli edifici, è sorto nel secondo dopoguerra con il diffondersi della proprietà immobiliare. Indica quella particolare situazione in cui viene a trovarsi un fabbricato, composto da una pluralità di appartamenti ciascuno dei quali appartiene a proprietari diversi, detti condomini. Si tratta di una singolare figura di comunione, caratterizzata dalla proprietà esclusiva di ogni condomino del proprio appartamento e dalla proprietà in comune di alcune parti come scale, portoni, cortili, muri maestri, locali adibiti a lavanderia e al riscaldamento e altro ancora. L’organo esecutivo è l’amministratore che si preoccupa di fare rispettare quanto stabilito dal regolamento condominiale, riscuote i contributi e distribuisce le spese. Inoltre, nei limiti dei poteri conferitigli, ha la rappresentanza (anche processuale) dei condomini. Quando bisogna eseguire un lavoro nello stabile, viene convocata l’assemblea di condominio. In genere la scelta della ditta spetta all'amministratore oppure la proposta viene messa ai voti.
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L'appaltatore

L’appaltatore è colui che dietro corrispettivo in denaro, gestisce a suo rischio il compimento di un’opera a favore di chi gli commissiona la prestazione. L’opera deve essere eseguita a regola d’arte e secondo le modalità convenute. L’appaltatore, quindi deve attenersi al progetto e non può apportarvi variazioni se non con l’autorizzazione scritta del committente. A fronte di queste obbligazioni, al committente compete un potere di verifica del servizio. Se l'incarico viene svolto in un condominio, i condomini o l’amministratore possono controllare la messa in opera dei lavori nel corso della loro esecuzione, oppure al momento della consegna.

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Quando il condominio può agire contro l’appaltatore

Nel corso dell’esecuzione dei lavori il condominio può controllarne l’andamento. Se accerta che la realizzazione non procede secondo i piani stabiliti e a regola d’arte, può stabilire un termine entro il quale l’appaltatore è tenuto a uniformare quanto richiestogli, oppure il controllo può avvenire al momento della consegna dei lavori, in questo caso il committente è tenuto ad effettuare il collaudo dell’opera completata prima che gli venga consegnata. In entrambi i casi il condominio può riscontrare delle discordanze.

In materia di appalto il codice civile contempla due azioni:

- quella che prevede difformità dell’opera e vizi

- quella per gravi difetti e pericolo di rovina.

Si tratta di difformità quando l’opera commissionata non rispetta quanto riportato sul contratto, mentre per vizi s’intendono la mancanza di qualità e di modalità, per cui l’opera non è stata compiuta a regola d’arte. Il condominio pena decadenza, deve denunciare l'appaltatore e le difformità riscontrate entro 60 giorni dall'identificazione del danno. I gravi difetti di costruzione sono quelli che incidono sulla funzionalità e la struttura totale dell’opera, come un difetto di copertura che causa infiltrazioni di umidità e di acqua. Se nel corso di dieci anni dalla conclusione dei lavori, l’edificio è sottoposto a una rovina totale o parziale per irregolarità di costruzione o difetto del suolo, quindi presenta un visibile pericolo strutturale, l’appaltatore è responsabile nei riguardi del committente, purché la denuncia venga presentata entro un anno dal rinvenimento della lesione subita. Per gravi difetti s’intendono tutti quegli elementi che vanno ad incidere profondamente sulla solidità e l’efficienza dell’opera. La differenza che passa tra gravi difetti e difformità è data dalla gravità e dalle conseguenze che alcuni lavori eseguiti male possano gravare sull'immobile.


Perché il condominio può agire contro l'appaltatore?: Il consiglio

Quando si hanno in programma ambiziosi interventi di miglioramento dell'edificio che comportano modifiche alle strutture e ampliamenti, il condominio deve rivolgersi a tecnici abilitati: geometri, ingegneri o architetti. Essi curano non solo gli aspetti strutturali e estetici dell'intervento, ma anche la documentazione, tra cui i disegni in scala, da presentare al Comune per la richiesta di concessione edilizia o di autorizzazione. Il progettista in genere effettua anche la direzione dei lavori, controlla che la costruzione rispetti le norme vigenti e sia conforme al permesso rilasciato. Il sistema più sicuro per trovare una ditta affidabile è la raccomandazione personale. Se amici o conoscenti giudicano affidabile un'impresa, vi sono buone probabilità di ripetere l'esperienza positiva. In questo caso conviene vedere di persona qualche lavoro realizzato di recente.


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