quali agevolazioni per la prima casa

Perchè le agevolazioni sulla prima casa

Per gli italiani la casa di proprietà è un bene irrinunciabile ed è incoraggiata dalla stessa Costituzione per i suoi effetti economici e sociali; tuttavia a causa delle conseguenze della crisi il mercato delle compravendite è ancora in piena recessione. Per questo motivo lo Stato italiano cerca di supportare il mercato immobiliare e di incentivare l'acquisto di immobili abitativi tramite riduzioni del prelievo fiscale. Questi incentivi vanno sotto il nome di agevolazioni prima casa e sono applicati in presenza di alcuni specifici requisiti: chi ottiene le agevolazioni può risparmiare sull’acquisto della prima casa dato che vengono applicate aliquote ridottissime sia sull’imposta di registro che su quella catastale e ipotecaria. L'erogazione delle agevolazioni prima casa è legata anche alla resa di apposite dichiarazioni nell’atto notarile e in caso di sottoscrizioni fraudolente sono previste sanzioni.

Quali sono le agevolazioni prima casa con compravendite da privati

Le agevolazioni prima casa consentono numerosi benefici fiscali attraverso l’applicazione di aliquote in misura ridotta sul prezzo di vendita. Inoltre, l'articolo 10 del decreto legislativo 23/2011 ha introdotto a partire dal primo gennaio 2014 importanti novità, riducendo ulteriormente il valore delle aliquote applicate alle imposte di registro pagate sulla prima casa. In questo caso, l'imposta di registro sulle cosiddette unità locali non di lusso acquistate da privati passano dal 3 al 2%. Tuttavia, nei casi in cui non sono applicabili le agevolazioni prima casa le aliquota passano dal 7 al 9%. In ogni caso, l’imposta di registro deve essere di almeno 1.000 euro. Comunque è sempre meglio consultare un notaio per accertare se la base imponibile possa essere valutata a seconda della rendita catastale rivalutata (si tratta del meccanismo prezzo/valore). Sempre nel caso di acquisti da privati, le agevolazioni prima casa fissano a 50 euro l'importo dell'imposta catastale e ipotecaria (precedentemente erano di 168 euro oppure esenti).

Le agevolazioni prima casa negli altri casi

Esistono numerosi altri casi in cui possono essere applicate le agevolazioni prima casa in maniera diversa a seconda delle circostanze. Ad esempio, se si acquista da un costruttore o da un'impresa, l’aliquota IVA sul prezzo di vendita è del 4%, mentre è stata fissata a 200 euro l’imposta ipotecaria e quella catastale (d.lgs. 23/2011). Se invece l'acquisto della prima casa avviene tramite agenzia immobiliare, le agevolazioni prevedono una detrazione Irpef del 19% sui compensi spettanti all'agenzia o comunque fino ad un massimo di 1.000 euro. In ogni caso la detrazione finale massima è di 190 euro e, se sono presenti più proprietari, deve essere ripartita in base alle percentuali di proprietà. Per quanto riguarda le cosiddette pertinenze della casa, sono interessate dalle stesse agevolazioni. Rientrano nella categoria delle pertinenze i box, i posti auto, le tettoie e le cantine; vale comunque il limite per cui si possono usufruire delle agevolazioni solo per una pertinenza di ogni classe.

I requisiti per le agevolazioni prima casa

Per usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che siano presenti alcuni requisiti. Innanzitutto, è necessario che l'acquisto riguardi un immobile abitativo non di lusso e che sia, appunto, una prima casa. Per questo motivo il beneficiario non può possedere un altro immobile ad uso abitativo nello stesso comune, non può essere titolare di un altro immobile (nemmeno in parte) per il quale abbia già ricevuto le agevolazioni prima casa e non può avere diritti di alcun genere su altro immobile del comune. Inoltre, l'immobile per cui si richiedono le agevolazioni prima casa deve essere nel territorio del comune in cui è residente o svolge la propria attività il beneficiario, oppure in cui stabilirà la propria residenza nel giro di 18 mesi dalla data dell’acquisto. Per ricevere le agevolazioni prima casa ci si deve rivolgere ad un notaio per stipulare l’atto e le dichiarazioni.

Domande frequenti

Quali sono le imposte ridotte per l'acquisto della prima casa da privato?

Acquistando da un privato, le agevolazioni prima casa applicano un'aliquota dell'imposta di registro pari al 2% sul prezzo di vendita, anziché il 7-9% standard. Questa riduzione si applica agli immobili non di lusso. È importante ricordare che l'imposta di registro non può mai scendere sotto la soglia minima di 1.000 euro. Inoltre, le imposte ipotecarie e catastali vengono fissate a un importo forfettario di 50 euro ciascuna, rappresentando un risparmio significativo rispetto alle tariffe ordinarie. Il calcolo della base imponibile può avvenire sul prezzo effettivo o sulla rendita catastale rivalutata, quindi è fondamentale verificare quale opzione risulti più conveniente.
Come cambiano le tasse se acquisto la prima casa da un costruttore?

Quando l'acquisto avviene da un'impresa costruttrice o da un professionista, il regime fiscale cambia radicalmente perché si applica l'IVA invece dell'imposta di registro. L'aliquota IVA per la prima casa è agevolata al 4%. Oltre all'IVA, bisogna pagare le imposte ipotecarie e catastali, che in questo caso sono fisse a 200 euro ciascuna. A differenza dell'acquisto tra privati, qui non c'è la possibilità di scegliere tra prezzo di mercato e rendita catastale per calcolare l'IVA, poiché questa si basa esclusivamente sul prezzo di cessione dichiarato nell'atto. Questo scenario è tipico dei nuovi edifici o delle ristrutturazioni complete vendute come prima casa.
Posso detrarre le spese per l'agenzia immobiliare?

Sì, l'acquisto della prima casa tramite agenzia immobiliare permette di usufruire di una detrazione IRPEF del 19% sui compensi pagati all'intermediario. Tuttavia, questa detrazione ha un tetto massimo: la spesa deducibile non può superare i 1.000 euro. Di conseguenza, il risparmio fiscale massimo ottenibile è di 190 euro (il 19% di 1.000). Se l'immobile viene acquistato da più persone, tale importo massimo va suddiviso tra i coacquirenti in proporzione alle loro quote di proprietà. È essenziale conservare la ricevuta o la fattura dell'agenzia per poter richiedere correttamente la detrazione nella dichiarazione dei redditi annuale.
Cosa sono le pertinenze e quali regole hanno?

Le pertinenze sono beni accessori alla casa principale, come box auto, posti auto coperti, tettoie e cantine. Anche per questi beni valgono le stesse agevolazioni fiscali riservate alla prima casa, ma con una limitazione specifica: si possono considerare agevoli solo una pertinenza per ciascuna categoria. Ad esempio, puoi acquistare un box e una cantina con le agevolazioni, ma non due box. Questo vincolo serve a garantire che le agevolazioni siano destinate esclusivamente all'esigenza abitativa primaria e non a investimenti speculativi su spazi accessori multipli. Le pertinenze devono essere accatastate come tali e collegate funzionalmente all'unità abitativa principale.
Quali requisiti devo rispettare per ottenere le agevolazioni prima casa?

Per accedere alle agevolazioni, l'immobile non deve essere di lusso e deve costituire la tua unica abitazione principale. Non puoi possedere altri immobili ad uso abitativo nello stesso comune né detenere diritti su altri immobili nel territorio nazionale per i quali hai già usufruito delle agevolazioni. Un requisito fondamentale è la residenza: devi trasferire la tua residenza nel comune dove si trova l'immobile entro 18 mesi dall'atto di acquisto. In alternativa, puoi già essere residente in quel comune o svolgervi la tua attività lavorativa. Tutte queste condizioni devono essere dichiarate solennemente davanti al notaio al momento della stipula dell'atto, sotto pena di sanzioni in caso di dichiarazioni false.