L'affitto a riscatto e il rent to buy
In genere i termini affitto a riscatto e rent to buy sono usati come sinonimi: questo è assolutamente scorretto perché queste due formule di compravendita sono totalmente differenti. Infatti le modalità concettuali e contrattuali prevedono situazioni diverse. Mentre il cosiddetto rent to buy è un programma di preparazione all'acquisto (grazie al quale l'aspirante acquirente riesce ad avere il tempo per soddisfare i requisiti per la concessione del mutuo richiesti dalle banche), l'affitto a riscatto permette di rateizzare i costi per acquistare la casa. Ciò può avvenire totalmente o solo in parte. Dal punto di vista del contratto questa formula di compravendita consiste in una locazione a cui si affianca l'opzione di acquisto. In pratica si dà la possibilità all'affittuario di acquistare in un secondo momento la casa a un prezzo stabilito alla firma del contratto di affitto e che rimarrà bloccato per un certo numero di anni. Se si esercita questa opzione, i canoni di affitto sono considerati in parte o in tutto come acconto per l'acquisto dell'immobile.
L'affitto a riscatto: caratteristiche e tipologia
Con la diminuzione dei mutui concessi dalle banche per l'acquisto della propria casa si sono diffuse sempre più formule alternative per la compravendita: ne esistono tante, che però non si sono ancora diffuse sul territorio italiano. Sono considerate nuove tipologie solo perché gli acquirenti e gli operatori del mercato immobiliare le hanno scoperte recentemente. Ad esempio, l'affitto con riscatto non è prevista dal Codice Civile: per alcuni aspetti la formula riprende quella del leasing:, tuttavia in questo caso l'acquisto della casa viene effettuato grazie una locazione la cui durata corrisponde più o meno a quella di un ipotetico mutuo. Al termine del contratto di affitto, l'inquilino ha l'opzione di riscatto della proprietà a un prezzo bloccato e concordato in precedenza. Anzi, il conduttore ha il diritto di acquisto della casa, tenendo conto degli importi versati fino a quel momento come canoni.
Alcuni possibili inconvenienti dell'affitto a riscatto
L'acquisto a riscatto può prevedere alcuni convenienti nel caso che si verifichino alcune situazioni: ad esempio, se l'impresa venditrice fallisce, l'acquirente può avere davvero dei seri problemi. Lo stesso accade nel caso in cui la casa venga pignorata. Inoltre, dato che l'affitto a riscatto non è una tipologia disciplinata e riconosciuta per legge, se l'acquirente decide di rinunciare all'acquisto dell'immobile per un qualsiasi contrattempo, perde le somme fino a quel momento versate. Infatti queste vengono conteggiate solo in caso di acquisto effettivo, altrimenti sono considerate come dei semplici canoni di locazione. D'altro lato, anche il venditore non può essere certo di aver venduto effettivamente l'immobile fino a quando l'inquilino non si impegna in tal senso. Al contrario, la casa deve rimanere a disposizione dell'inquilino per alcuni anni nella speranza l'acquisto venga perfezionato.
L'affitto a riscatto e la legislazione italiana
L'affitto a riscatto è presente in Italia fin dall'introduzione del Piano Casa di Amintore Fanfani. Questa formula contrattuale è stata poi rimodernata dall'articolo 23 del Decreto Sblocca Italia. In primo luogo è previsto l'obbligo di trascrivere nei registri immobiliari il contratto di affitto con opzione di riscatto. In questo modo viene assimilato ai contratti di compromesso o compravendita. Finché vale il contratto (la durata massima è stabilita in 10 anni) la trascrizione deve essere presente nei registri. In secondo luogo è stata introdotta la norma secondo cui parte della somma che l'affittuario versa al momento del rogito notarile per il godimento del bene viene considerata un acconto sul prezzo. Tuttavia alcuni esperti del settore immobiliare sottolineano come sarebbe stato meglio creare anche una nuova tipologia contrattuale per l'affitto a riscatto.
