Contratti di locazione

Perché stipulare contratti di locazione?

Nel momento in cui si stipula un contratto di locazione, il locatore si tutela nei confronti del conduttore qualora questi non dovesse pagare i canoni alla scadenza, non usasse un comportamento decoroso nei confronti del vicinato o anche nei riguardi del bene che gli è stato locato. I motivi per presentare una denuncia sono molti, l'importante è aver dato entro 24 ore dalla stipula del contratto, comunicazione di cessione fabbricato alla questura del comune di appartenenza, fornendo le generalità del nuovo abitante. Molte persone preferiscono affittare "a nero" preoccupate dei costi di gestione da sostenere. In realtà nel momento in cui si è sprovvisti di contratto, il locatore è già in difetto con il fisco per aver omesso la dichiarazione dei suoi redditi. In fase di denuncia o di accertamento le sanzioni da pagare sarebbero molto più alte delle relative tasse connesse alla tenuta del contratto.

Tipologie di contratti di locazione

Il proprietario può scegliere fra tre tipologie di contratti di locazione: gli "affitti a canone libero", gli "affitti a canone concordato" e gli "affitti transitori". Gli "affitti a canone libero" hanno una durata di 4 anni + 4 con rinnovo automatico ad eccezione di casi particolari dove se sussistono i presupposti, il contratto può essere revocato sia dal locatore sia dall’affittuario. Il canone viene stabilito liberamente dalle parti, il proprietario non beneficia di nessuna agevolazione fiscale, a parte una detrazione del 15% sul canone annuo. Gli "affitti a canone concordato" si distinguono in: ordinari e a studenti universitari. I contratti di locazione "concordati e ordinari" durano 3 anni più altri due anni di rinnovo automatico (tranne casi particolari). I contratti di locazione "concordati a studenti universitari" hanno validità da 6 mesi a 3 anni incluso un rinnovo automatico di 6 mesi salvo disdetta anticipata. In questo caso il canone è disposto in accordi territoriali e non può superare l’importo massimo deliberato. Se l’immobile si trova in uno dei Comuni ad alta intensità abitativa il proprietario si avvale di alcuni privilegi fiscali come una riduzione del 30% sull’imposta di registro, il canone annuo diminuito del 40,5% sulla base di reddito Irpef e una riduzione sull’Imu (solo nei Comuni che l'hanno deliberata). I contratti di locazione "transitori" durano da 1 a 18 mesi. Il tetto massimo del canone viene stabilito da "accordi territoriali", non sono previste agevolazioni per il proprietario, solo il canone annuo viene diminuito del 15%, quindi c’è una riduzione della base di reddito Irpef.

Spese da sostenere

Sia l’inquilino, sia il proprietario per la stipula del contratto di locazione devono sostenere delle spese. Il proprietario deve farsi carico della redazione del contratto, mentre l’imposta di registro viene sostenuta da entrambe le parti al 50%. L’imposta di registro si ottiene calcolando il 2% sul valore annuo del canone. Per esempio su un canone annuo di 8.400 euro occorre pagare 168 euro da versare con il codice 115T(imposta di registro per contratti di locazione fabbricati I° annualità). L’imposta va pagata tutti gli anni alle stesse condizioni ma variando il codice che sarà 112T (imposta di registro per contratti di locazione fabbricati annualità successive). A carico del proprietario della casa locata c’è l’Imu, le spese straordinarie per la manutenzione dell’abitazione, mentre a carico del conduttore ci sono le spese di manutenzione ordinaria, le spese di bollo per la registrazione del contratto, il versamento anticipato di due o tre mensilità di affitto a titolo cauzionale. Prima di locare casa, è bene che il proprietario volturi le utenze (luce-gas-acqua) a nome dell’inquilino, così se dovessero esserci da parte sua delle morosità, i creditori non potranno pretendere nulla dal proprietario dell’abitazione.

In caso di morosità

Se l’inquilino non dovesse pagare i canoni mensili, il proprietario con il contratto di locazione può rivolgersi ad un avvocato e avanzare la procedura di "sfratto per morosità". In questo caso tutte le spese devono essere sostenute dal proprietario. Nei riguardi del fisco il canone di locazione va dichiarato anche per i mesi che non si sono percepiti. La legge sostiene che, nel momento in cui il giudice convalida lo sfratto per morosità, i canoni non concorrono a formare reddito. Se il giudice conferma che anche nei periodi precedenti c’è stata da parte dell’affittuario morosità, al proprietario viene riconosciuto un credito d’imposta di importo uguale ai canoni non percepiti da recuperare in sede di dichiarazione dei redditi.

Domande frequenti

Quali sono le principali differenze tra contratto a canone libero, concordato e transitorio?

I contratti a canone libero hanno durata di 4+4 anni, il prezzo è negoziato liberamente e non ci sono agevolazioni fiscali oltre la detrazione IRPEF del 15%. Quelli a canone concordato ordinari durano 3+2 anni; offrono vantaggi fiscali significativi (riduzione imposta di registro del 30%, Imu e IRPEF ridotte) soprattutto in comuni ad alta densità abitativa. Esiste poi la versione per studenti (6 mesi-3 anni). Infine, i contratti transitori durano da 1 a 18 mesi, il canone è limitato dagli accordi territoriali e non prevedono agevolazioni specifiche per il proprietario, salvo la riduzione della base imponibile IRPEF del 15%.
Come si calcola e quando si paga l'imposta di registro per un contratto di locazione?

L'imposta di registro si calcola applicando il 2% sul valore annuo del canone. Questo costo è suddiviso equamente al 50% tra proprietario e inquilino. Alla prima stesura del contratto, il pagamento avviene utilizzando il codice tributo 115T. Nelle annualità successive, per il rinnovo annuale, si utilizza il codice 112T. È fondamentale rispettare i termini di registrazione per evitare sanzioni. Ad esempio, per un canone annuo di 8.400 euro, l'imposta totale sarà di 168 euro, di cui 84 euro a carico di ciascuna parte.
Chi deve pagare quali spese durante la locazione dell'immobile?

Le responsabilità economiche sono distinte: il proprietario sostiene i costi di redazione del contratto, l'IMU e le manutenzioni straordinarie dell'edificio. L'inquilino, invece, è responsabile della manutenzione ordinaria, del bollo per la registrazione e del deposito cauzionale (solitamente 2-3 mensità). Inoltre, è prassi fondamentale volturare le utenze (luce, gas, acqua) a nome dell'inquilino al momento della consegna; ciò protegge il proprietario da eventuali morosità future relative ai consumi, poiché i creditori non potranno rivalersi sul proprietario per debiti contratti dall'affittuario.
Cosa succede fiscalmente se l'inquilino smette di pagare l'affitto (morosità)?

In caso di morosità, il proprietario può avviare la procedura di sfratto, sostenendone i costi legali iniziali. Fiscalmente, la situazione è gestita attraverso il riconoscimento di un credito d'imposta. Una volta che il giudice convalida lo sfratto per morosità, i canoni non percepiti non concorrono a formare reddito imponibile. Se il giudice accerta la morosità anche per periodi precedenti, il proprietario ha diritto a un credito d'imposta pari all'importo dei canoni non incassati, recuperabile nella dichiarazione dei redditi. Questo meccanismo tutela il proprietario dal pagare tasse su un reddito mai effettivamente ricevuto.
È obbligatorio registrare il contratto di locazione entro tempi specifici?

Sì, la registrazione è obbligatoria e vincolante per la tutela legale del locatore. Entro 24 ore dalla stipula, è necessario comunicare la cessione del fabbricato alla Questura del comune di competenza, fornendo le generalità del nuovo inquilino. La mancata registrazione espone il proprietario a gravi sanzioni fiscali per omissione di dichiarazione dei redditi e lo lascia senza tutele legali in caso di controversie. Le sanzioni per la regolarizzazione tardiva sono solitamente molto più elevate rispetto alle imposte e ai costi di gestione previsti per la corretta stipula e registrazione del contratto.