Contratti di locazione

Perché stipulare contratti di locazione?

Nel momento in cui si stipula un contratto di locazione, il locatore si tutela nei confronti del conduttore qualora questi non dovesse pagare i canoni alla scadenza, non usasse un comportamento decoroso nei confronti del vicinato o anche nei riguardi del bene che gli è stato locato. I motivi per presentare una denuncia sono molti, l'importante è aver dato entro 24 ore dalla stipula del contratto, comunicazione di cessione fabbricato alla questura del comune di appartenenza, fornendo le generalità del nuovo abitante. Molte persone preferiscono affittare "a nero" preoccupate dei costi di gestione da sostenere. In realtà nel momento in cui si è sprovvisti di contratto, il locatore è già in difetto con il fisco per aver omesso la dichiarazione dei suoi redditi. In fase di denuncia o di accertamento le sanzioni da pagare sarebbero molto più alte delle relative tasse connesse alla tenuta del contratto.
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Tipologie di contratti di locazione

Tipologie di contratti Il proprietario può scegliere fra tre tipologie di contratti di locazione: gli "affitti a canone libero", gli "affitti a canone concordato" e gli "affitti transitori". Gli "affitti a canone libero" hanno una durata di 4 anni + 4 con rinnovo automatico ad eccezione di casi particolari dove se sussistono i presupposti, il contratto può essere revocato sia dal locatore sia dall’affittuario. Il canone viene stabilito liberamente dalle parti, il proprietario non beneficia di nessuna agevolazione fiscale, a parte una detrazione del 15% sul canone annuo. Gli "affitti a canone concordato" si distinguono in: ordinari e a studenti universitari. I contratti di locazione "concordati e ordinari" durano 3 anni più altri due anni di rinnovo automatico (tranne casi particolari). I contratti di locazione "concordati a studenti universitari" hanno validità da 6 mesi a 3 anni incluso un rinnovo automatico di 6 mesi salvo disdetta anticipata. In questo caso il canone è disposto in accordi territoriali e non può superare l’importo massimo deliberato. Se l’immobile si trova in uno dei Comuni ad alta intensità abitativa il proprietario si avvale di alcuni privilegi fiscali come una riduzione del 30% sull’imposta di registro, il canone annuo diminuito del 40,5% sulla base di reddito Irpef e una riduzione sull’Imu (solo nei Comuni che l'hanno deliberata). I contratti di locazione "transitori" durano da 1 a 18 mesi. Il tetto massimo del canone viene stabilito da "accordi territoriali", non sono previste agevolazioni per il proprietario, solo il canone annuo viene diminuito del 15%, quindi c’è una riduzione della base di reddito Irpef.

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Spese da sostenere

Spese da sostenere Sia l’inquilino, sia il proprietario per la stipula del contratto di locazione devono sostenere delle spese. Il proprietario deve farsi carico della redazione del contratto, mentre l’imposta di registro viene sostenuta da entrambe le parti al 50%. L’imposta di registro si ottiene calcolando il 2% sul valore annuo del canone. Per esempio su un canone annuo di 8.400 euro occorre pagare 168 euro da versare con il codice 115T(imposta di registro per contratti di locazione fabbricati I° annualità). L’imposta va pagata tutti gli anni alle stesse condizioni ma variando il codice che sarà 112T (imposta di registro per contratti di locazione fabbricati annualità successive). A carico del proprietario della casa locata c’è l’Imu, le spese straordinarie per la manutenzione dell’abitazione, mentre a carico del conduttore ci sono le spese di manutenzione ordinaria, le spese di bollo per la registrazione del contratto, il versamento anticipato di due o tre mensilità di affitto a titolo cauzionale. Prima di locare casa, è bene che il proprietario volturi le utenze (luce-gas-acqua) a nome dell’inquilino, così se dovessero esserci da parte sua delle morosità, i creditori non potranno pretendere nulla dal proprietario dell’abitazione.


Contratti di locazione: In caso di morosità

Se l’inquilino non dovesse pagare i canoni mensili, il proprietario con il contratto di locazione può rivolgersi ad un avvocato e avanzare la procedura di "sfratto per morosità". In questo caso tutte le spese devono essere sostenute dal proprietario. Nei riguardi del fisco il canone di locazione va dichiarato anche per i mesi che non si sono percepiti. La legge sostiene che, nel momento in cui il giudice convalida lo sfratto per morosità, i canoni non concorrono a formare reddito. Se il giudice conferma che anche nei periodi precedenti c’è stata da parte dell’affittuario morosità, al proprietario viene riconosciuto un credito d’imposta di importo uguale ai canoni non percepiti da recuperare in sede di dichiarazione dei redditi.



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