Spese nel contratto di locazione

Contratto di locazione

La locazione è un contratto di natura consensuale tra due o più soggetti con il quale una parte (il cosiddetto "locatore") si impegna a cedere il proprio immobile all'altra parte (il cosiddetto "conduttore"), per un periodo di tempo determinato indicato nel contratto stesso, a fronte del pagamento di un corrispettivo (il cosiddetto "canone"), anch'esso riportato sul contratto stipulato e sottoscritto dalle parti. La locazione ha tra i suoi effetti una divisione delle spese relative all'immobile stesso tra conduttore e locatore (si distinguono in tal caso le spese di manutenzione ordinaria e le spese di manutenzione straordinaria, rispettivamente a carico del conduttore e del locatore), nonché alcuni adempimenti di carattere fiscale, ovvero il pagamento dell'imposta di registro e dell'imposta di bollo, che scaturiscono in primis dall'atto di registrazione del contratto, adempimento obbligatorio per i contratti di locazione aventi una durata superiore ad un mese.

Imposta di registro

La stipula di un contratto di locazione di durata superiore a trenta giorni comporta l'obbligo di registrazione del contratto stesso all'Agenzia delle Entrate, nonché il pagamento dell'imposta di registro, il cui importo è commisurato al valore del contratto, e varia anche a seconda del tipo di immobile locato. La registrazione può essere effettuata presso qualunque ufficio dell'Agenzia delle Entrate, per via telematica o tramite intermediario (commercialista, agente immobiliare, ecc.). Contestualmente, è dovuta l' imposta di registro, il cui ammontare è pari al 2% del canone annuo, da moltiplicare per il numero di anni di durata del contratto, per i fabbricati ad uso abitativo. Per i contratti di locazione riguardanti immobili situati in comuni ad elevata tensione abitativa, l'imposta di registro deve essere calcolata sul 70% del canone annuo concordato. In ogni caso, il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Imposta di bollo

La registrazione del contratto di locazione, che ricordiamo è obbligatoria per ogni contratto che comporti la locazione di un immobile per un tempo superiore ai 30 giorni, comporta il versamento oltre che dell'imposta di registro anche dell'imposta di bollo. In tal caso, l'ammontare dell'imposta non è commisurata al canone o alla tipologia di immobile ma alla lunghezza del contratto che si intende registrare. La normativa vigente stabilisce infatti che l'imposta di bollo da versare è pari a 16 euro per ogni 4 pagine del contratto registrato, o più precisamente per ogni 4 "facciate", o comunque ogni 100 righe. Nel caso in cui la registrazione del contratto avvenga per via telematica, il versamento dell'imposta di bollo, così come pure il versamento dell'imposta di registro, avvengono tramite addebito su conto corrente. A tal fine, infatti, nella fase finale della procedura di registrazione, il sistema richiede l'inserimento delle coordinate bancarie utili a tal fine. Entrambe le parti rispondono in solido in caso di mancato o errato versamento delle due imposte.

Cedolare secca

Le persone fisiche che decidono di locare un immobile, purchè ciò non venga fatto nell'esercizio di un'attività di impresa, di arti o professioni, può decidere di optare per la cosiddetta cedolare secca, ovvero un regime facoltativo che comporta il pagamento di un'unica imposta sostitutiva dell’Irpef e delle relative addizionali, pari al 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. In tal caso, non è dovuta né l'imposta di registro né l'imposta di bollo, pertanto il locatore e il conduttore risultano esonerati da tale adempimento fiscale. Esiste però un'eccezione: l'imposta di registro è ugualmente dovuta, anche in caso di opzione della cedolare secca, in caso di cessione del contratto di locazione. Il locatore che decida di optare per il regime della cedolare secca dovrà darne tempestiva notizia al conduttore, tramite raccomandata con avviso di ricevimento, e non potrà attuare alcun aumento del canone di locazione.

Domande frequenti

Chi deve pagare l'imposta di registro quando si firma un contratto di affitto?

L'onere del pagamento dell'imposta di registro grava solidalmente su entrambe le parti, cioè sia sul proprietario (locatore) sia sull'inquilino (conduttore). Questo significa che, in caso di mancata o errata comunicazione, entrambi sono responsabili verso l'Agenzia delle Entrate. L'importo standard è del 2% del canone annuo moltiplicato per gli anni di durata, con un minimo di 67 euro per la prima annualità. Nei comuni ad alta tensione abitativa, la base imponibile si riduce al 70% del canone concordato. È fondamentale regolarizzare la registrazione entro 30 giorni dalla stipula per evitare sanzioni.
Quanto costa l'imposta di bollo per il contratto di locazione?

L'imposta di bollo non dipende dal valore dell'affitto, ma dalla lunghezza fisica del documento contrattuale. Si applica un contributo di 16 euro per ogni blocco di 4 pagine (o 8 facciate, equivalenti a 100 righe). Ad esempio, se il contratto ha 12 pagine, si pagheranno 48 euro. Questa tassa è dovuta insieme all'imposta di registro per qualsiasi contratto di durata superiore a 30 giorni. Il versamento avviene tramite addebito diretto sul conto bancario indicato durante la registrazione telematica, garantendo tracciabilità e semplificazione operativa per le parti coinvolte.
Cos'è la cedolare secca e quali vantaggi offre?

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale per i proprietari privati che affittano immobili ad uso abitativo senza esercitare attività d'impresa. Consente di sostituire Irpef e addizionali regionali/comunali con un'imposta sostitutiva unica del 21% sul canone annuo. I principali vantaggi sono l'esenzione dal pagamento dell'imposta di registro e di bollo, riducendo notevolmente i costi iniziali di registrazione. Inoltre, semplifica la dichiarazione dei redditi poiché il reddito è già tassato alla fonte. Attenzione: optando per questo regime, il proprietario non può aumentare il canone di locazione durante il contratto.
Quando è obbligatorio registrare il contratto di locazione?

La registrazione è obbligatoria per tutti i contratti di locazione aventi una durata superiore a 30 giorni, indipendentemente dal fatto che siano scritti a mano, digitati o redatti da professionisti. Se la durata è di 30 giorni o meno, non è richiesta la registrazione né il pagamento delle imposte correlate. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di inizio del contratto. Può essere fatta telematicamente tramite il portale dell'Agenzia delle Entrate, presso un ufficio territoriale o attraverso un intermediario abilitato come commercialisti o agenti immobiliari. Il mancato rispetto di questa scadenza comporta sanzioni amministrative.
Come si dividono le spese di manutenzione tra proprietario e inquilino?

La normativa distingue chiaramente tra manutenzione ordinaria e straordinaria. La manutenzione ordinaria, che include piccole riparazioni e interventi di conservazione quotidiana (come sostituzione lampadine, piccole perdite idrauliche interne o tinteggiatura leggera), è a carico dell'inquilino (conduttore). Al contrario, la manutenzione straordinaria, riguardante interventi strutturali, rifacimento impianti, tetto o facciate, spetta al proprietario (locatore). Questa distinzione è fondamentale per evitare controversie. È buona norma specificare eventuali dettagli aggiuntivi nel contratto, ma la legge fornisce già un quadro chiaro sulla ripartizione degli oneri manutentivi.