Caratteristiche del contratto di locazione
La disposizione di cui all'art. 1571 del codice civile individua quelle che sono le caratteristiche del contratto di locazione, definendo quest'ultimo come il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa, mobile o immobile che sia, per un determinato tempo. La locazione è un contratto consensuale ad effetti meramente obbligatori, capace di far discendere obblighi in capo a ciascuna delle parti. Inoltre le prestazioni in esso contenute sono corrispettive, dal momento che ognuna trova fondamento nell'altra e contribuiscono ad individuare la caratteristica di onerosità del titolo, poichè ciascuna parte ha interesse a trarre un'utilità economica dal rapporto contrattuale. Non è richiesta la forma scritta ab sustanziam per questo tipo di contratto, nè particolari oneri di forma, tranne che per le locazioni ultranovennali aventi ad oggetto beni immobili, per le quali la forma scritta va osservata oltre che per la stipulazione del preliminare, anche per tutte le pattuizioni successive.
Il corrispettivo della locazione
In base a quanto stabilito dall'art. 1587 c.c., il conduttore deve, oltre che prendere in consegna la cosa e servirsene nei modi indicati nel contratto, anche sottostare all'obbligo di dare il corrispettivo nei termini convenuti nel contratto stesso. Il legislatore con questa definizione fa riferimento ad un bene che per fungere da corrispettivo, deve essere necessariamente frazionabile e non per forza una somma di denaro, essendo ben possibile ad esempio nelle locazioni agricole, stabilire la dazione dei frutti della coltivazione come corrispettivo. In conseguenza della definizione fornita, si escludono dal novero dei beni in oggetto di canone di locazione, le cose infungibili e le prestazioni di fare o non fare. Gran parte della dottrina e giurisprudenza sono concordi inoltre nel definire come corrispettivo, tutto ciò che è suscettibile di valutazione economica, comprendendo cioè anche opere e servizi purchè sia determinabile e per far si che sia tale non occorre che il bene sia già determinato.
Come determinare il canone di locazione
La legge n. 392/78 ha da sempre disciplinato la determinazione del canone di locazione in base al cosiddetto equo canone, non riscontrando però un'applicazione che si sia dimostrata duratura nella prassi legislativa. Solo successivamente si è giunti alla legge n. 431 del 1998 con la positivizzazione del sistema del canone libero. Questo sistema implica che attualmente si sia giunti a lasciare alla libera determinazione delle parti, l'importo del canone, nei contratti di quattro anni con rinnovabilità di altri quattro. Esistono comunque determinati contratti che sono invece a canone vincolato, come ad esempio nelle locazioni costituite dalla durata di tre anni rinnovabili solo per altri due o altri tipi di locazioni di tipo non abitativo come può essere per esempio la locazione per finalità di studio che sono soggette ad una regolamentazione controllata e gestita dalle associazioni di categoria. Quindi in sostanza sulla base degli andamenti del mercato e delle caratteristiche del bene, le parti possono giungere ad un accordo sull'ammontare dovuto, spesso con il supporto di agenzie immobiliari che detengono una percentuale sulla mediazione.
La possibilità di modificare il canone di locazione
Al fine di agevolare le attività commerciali che si insediano per la prima volta in un determinato immobile in locazione, spesso i proprietari utilizzano la prassi dell'assoggettamento del canone ad una variazione concordata. Questo implica che in genere il primo anno di durata della statuizione contrattuale sia soggetto ad un canone inferiore rispetto a quello pattuito per gli anni successivi e con la possibilità di rinegoziarlo. L'elemento che determina la modificabilità del canone è principalmente l'adeguamento dello stesso all'indice ISTAT, che impone una variazione annuale dell'importo sulla base del cambiamento del costo della vita nel nostro paese. Generalmente poi è anche previsto che le parti possano procedere ad una riduzione del canone di locazione con un andamento a scalare previsto in via automatica dalla statuizione. Al termine della locazione il conduttore è sempre tenuto a richiedere la restituzione degli importi trattenuti dal locatore a titolo di caparra o deposito cauzionale, previo controllo del mantenimento dello stato dei luoghi nel modo e nelle condizioni in cui questi sono stati consegnati. Non può essere ammessa la prassi del conteggio di tali importi a titolo di canone di locazione.
Domande frequenti
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Come si calcola il canone di locazione oggi? È ancora valido l'equo canone?Attualmente, per la maggior parte dei contratti di locazione residenziale, vige il regime del 'canone libero', introdotto dalla legge n. 431/1998. Le parti decidono liberamente l'importo mensile basandosi sulle dinamiche di mercato e sulle caratteristiche dell'immobile, senza limiti massimi legali fissi. Tuttavia, esistono eccezioni per contratti specifici, come quelli a canone concordato o per usi diversi dall'abitazione (es. studi professionali), dove le tariffe possono essere influenzate da accordi territoriali o associazioni di categoria. Per i contratti di lunga durata (4+4 anni), il prezzo è totalmente negoziabile tra proprietario e inquilino.
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Il canone può subire aumenti durante il contratto? A cosa dipende?Sì, il canone può variare durante la vigenza del contratto. L'aumento più comune e automatico è l'indicizzazione annuale basata sull'indice ISTAT dei costi di vita, prevista per tutelare il valore reale del reddito da locazione contro l'inflazione. Oltre a questo adeguamento automatico, le parti possono inserire clausole specifiche nel contratto, come variazioni concordate per i primi anni (spesso un canone ridotto iniziale) o rinegoziazioni periodiche. È fondamentale verificare cosa prevede lo specifico contratto firmato, poiché qualsiasi modifica deve essere esplicitamente pattuita o prevista dalla normativa di riferimento applicabile.
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È obbligatorio scrivere il contratto di locazione per iscritto?Per la maggior parte dei contratti di locazione, la forma scritta non è un requisito di validità sostanziale ('ab substantiam'), quindi il contratto potrebbe essere considerato valido anche oralmente, sebbene sia fortemente sconsigliato per prova legale. Tuttavia, la forma scritta diventa obbligatoria per le locazioni ultranovennali (superiori a 9 anni) relative a beni immobili. In quel caso, la scrittura è necessaria sia per il preliminare che per eventuali modifiche successive. Per i comuni affitti residenziali, pur non essendo invalidante l'assenza di scritto, la redazione di un contratto cartaceo o digitale è essenziale per definire chiaramente diritti, doveri, durata e importo del canone.
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Cosa si intende esattamente per 'corrispettivo' della locazione? Deve essere solo denaro?Il corrispettivo della locazione, definito dal Codice Civile, non deve necessariamente essere una somma di denaro. Deve trattarsi di un bene frazionabile e valutabile economicamente. Ad esempio, nelle locazioni agricole, il canone può essere costituito dai frutti della coltivazione ottenuta. Sono esclusi bensì le cose infungibili (che non possono essere divise senza alterarne la natura) e le semplici prestazioni di 'fare' o 'non fare'. In pratica, quasi tutto ciò che ha un valore economico misurabile può costituire canone, ma nella prassi quotidiana si utilizza esclusivamente moneta.
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Posso usare la caparra o il deposito cauzionale per pagare l'ultimo mese di affitto?No, questa prassi non è ammessa. Alla scadenza del contratto, il conduttore ha diritto alla restituzione integrale degli importi versati a titolo di caparra o deposito cauzionale, previa verifica che l'immobile sia stato restituito nello stato e nelle condizioni in cui era stato consegnato. Non è consentito compensare automaticamente tali somme con l'ultimo canone di locazione. Se ci sono danni o morosità, il proprietario dovrà agire legalmente per recuperare le somme; l'inquilino non può trattenere il deposito per coprire l'ultimo mese di affitto senza un accordo specifico e scritto che modifichi la natura giuridica di quei fondi.
