Costruzione edifici

Dal progetto alla costruzione

Il progetto è la prima fase necessaria per realizzare una qualunque costruzione, sia di tipo civile che aziendale, sostanzialmente esistono tre fasi che porteranno alla sua completa redazione ovvero: - fase dell'ideazione: durante questa fase il progettista utilizza diversi strumenti amministrativi, principalmente i parametri urbanistici del PGT redatti dal Comune, ed un insieme di parametri e misure che gli consentono di calcolare la dimensione volumetrica dell'edificio; - definizione dell'ambiente: questo stadio consiste nel calcolo delle misure degli spazi interni ed esterni verificando i vari parametri presenti nei diversi e numerosi regolamenti, edilizio amministrativo, igenico sanitario, conformità dei vigili del fuoco e quant'altro. Questa fase comprende la richiesta, da parte dell'interessato all'ente competente, dell'approvazione e dell'autorizzazione del progetto, chiamato progetto esecutivo per autorità, in modo tale da ottenere la concessione edificatoria; - elaborazione e redazione del progetto definitivo: in questa fase il progettista avrà il compito di produrre diversi elaborati che dovrà consegnare, obbligatoriamente, in cantiere per poter dare il via alla costruzione vera e propria.

La realizzazione di un progetto: non alla portata di tutti

I progetti devono essere redatti unicamente da persone qualificate. Gli edifici civili possono essere rappresentati da architetti, ingegneri o geometri abilitati, quando l'edificio da costruire non supera i due piani o i 1500 metri cubi. Altro vincolo legato alla costruzione è il permesso di costruire ossia un titolo abilitativo che conferisce, ad un soggetto, il consenso di costruire l'edificio rappresentato nel progetto esposto. Il permesso di costruire è considerato un atto amministrativo, rilasciato, solitamente, dal Comune dove si intende realizzare la costruzione. Tale documentazione conferisce l'abilitazione ad effettuare lavori di tipo urbanistico, dalla costruzione di un nuovo edificio civile alla sua ristrutturazione o modifica. Anche il permesso di costruzione deve essere richiesto da un tecnico competente quale ingegnere, architetto o geometra abilitato.

La richiesta del permesso di costruzione

L'iter per il rilascio del permesso di costruzione viene concluso direttamente dal Comune, entro 120 giorni, dalla data della richiesta. L'ente assume l'incarico di nominare un addetto responsabile al procedimento, questo professionista avrà l'incombenza di valutare l'edificabilità del terreno o di formulare, eventualmente, una proposta di provvedimento con lo scopo di modificare il progetto nel caso non vi sia qualcosa conforme alle norme del PGT. Se l'addetto responsabile rilascia la proposta di provvedimento, il termine di 120 giorni decade, scadenza che ripartirà quando verrà presentata la documentazione idonea a rivalutare il rilascio del permesso di costruzione. I 120 giorni sono necessari per appurare che il progetto presentato sia idoneo e congruente tra le differenti norme di carattere nazionale, regionale e locale. Nella pratica del rilascio del permesso di costruzione, vale la formula del silenzio assenso, il cittadino che, entro 60 giorni dalla richiesta della pratica, non riceve alcuna risposta da parte dell'ente, si deve considerare autorizzato alla realizzazione dell'edificio del progetto. La pratica del tacito consenso non riguarda l'approvazione di progetti di tipo complesso, questi saranno valutati dal responsabile del procedimento. I lavori devono iniziare entro un anno dal rilascio del permesso di costruzione e devono terminare entro un periodo massimo tre anni.

Documentazione per la richiesta del permesso di costruzione

La documentazione per il rilascio del permesso di costruzione può variare da Comune a Comune, tuttavia,nella maggior parte dei casi vanno presentati, obbligatoriamente, i seguenti documenti: - la domanda in marca da bollo, solitamente il Comune predispone dei modelli pre-compilati che vengono rilasciati dall'ufficio tecnico; - il progetto che dovrà essere composto dal grafico di progetto ossia una relazione tecnica di tipo descrittivo, da una relazione relativa al superamento delle barriere di tipo architettonico, un attestato di conformità degli impianti ed una documentazione di tipo fotografica; - l' autocertificazione sostitutiva A.S.L che, come previsto dal D.P.R. 380/01, è possibile utilizzare al posto dell'attestato rilasciato dall'azienda sanitaria locale di competenza; - il computo metrico estimativo che viene impiegato per il calcolo degli oneri accessori; - un titolo che attesti la proprietà del terreno edificabile oggetto della progettazione; - l 'attestazione dell'avvenuto pagamento al Comune dei diritti di segreteria; - i documenti specifici richiesti dall'ente comunale come la preventiva di progettazione strutturale.

Domande frequenti

Chi può firmare il progetto per la costruzione di una nuova abitazione?

La redazione del progetto edilizio è riservata esclusivamente a professionisti abilitati iscritti ai rispettivi ordini professionali, quali architetti, ingegneri o geometri. Tuttavia, esiste una distinzione importante basata sulle dimensioni dell'intervento: per edifici civili che non superano i due piani fuori terra e un volume totale di 1500 metri cubi, la firma può essere apposta anche da altri tecnici qualificati. Per costruzioni più complesse o di maggiori dimensioni, è obbligatoria la stipula con un professionista specifico per quella tipologia di opera. È fondamentale verificare i requisiti di abilitazione per evitare nullità amministrative.
Quanto tempo ci vuole per ottenere il permesso di costruire?

L'iter burocratico per il rilascio del permesso di costruire ha una durata massima legale di 120 giorni dalla presentazione della domanda completa presso il Comune. Durante questo periodo, un addetto al procedimento valuta la conformità del progetto rispetto alle normative urbanistiche locali e nazionali. Se emergono criticità, il Comune può richiedere modifiche, interrompendo il conteggio dei termini fino alla presentazione della documentazione corretta. In assenza di riscontri entro i 120 giorni, scatta il silenzio-assenso, ma attenzione: se il Comune risponde entro 60 giorni negando l'accesso agli atti, il silenzio non vale come approvazione.
Cosa significa 'silenzio-assenso' nella pratica edilizia?

Il silenzio-assenso è una tutela per il cittadino prevista dalla legge: se l'Ente pubblico non risponde entro i termini stabiliti (solitamente 90 giorni per alcune pratiche, ma qui citiamo il contesto generale), la richiesta si intende accolta automaticamente. Nel caso specifico del permesso di costruire, se il Comune non comunica nulla entro 60 giorni dalla richiesta, il richiedente può considerarsi autorizzato. Tuttavia, questa regola non si applica a progetti complessi o soggetti a vincoli paesaggistici/storici, dove il silenzio non produce effetti positivi e il silenzio-rifiuto potrebbe essere la norma. Verificare sempre la natura del progetto prima di affidarsi a questo meccanismo.
Quali documenti sono indispensabili per presentare la domanda di permesso di costruire?

La documentazione varia leggermente da Comune a Comune, ma generalmente include: domanda in carta bollata (spesso fornita dall'Ufficio Tecnico), il progetto completo con planimetrie e relazioni tecniche (inclusa quella sull'abbattimento delle barriere architettoniche), attestato di conformità degli impianti, fotografie dello stato di fatto, autocertificazione ASL sostitutiva dell'attestato sanitario, computo metrico estimativo per il calcolo degli oneri, prova della proprietà o diritto reale sul terreno e ricevuta del pagamento dei diritti di segreteria. È cruciale richiedere all'Ufficio Tecnico comunale la lista aggiornata degli allegati specifici per evitare respingimenti per incompletezza.
Quando devo iniziare i lavori dopo aver ottenuto il permesso?

Una volta rilasciato il permesso di costruire, hai un anno di tempo per dare inizio effettivo ai cantieri. Se non inizi entro questo termine, il permesso perde efficacia e dovrai rifare la pratica. Una volta iniziati i lavori, hai a disposizione un massimo di tre anni per completare la costruzione. Questi termini sono tassativi: il mancato rispetto comporta la decadenza del titolo abilitativo. In caso di giustificati motivi di forza maggiore, è possibile chiedere proroghe all'Amministrazione Comunale prima della scadenza, documentando adeguatamente le cause del ritardo. Pianifica attentamente i tempi di esecuzione per evitare sanzioni o la perdita del permesso.