Definizione
L’abuso edilizio è un reato penale, a volte punibile anche con il carcere o la demolizione dell’immobile. E’ considerato un reato quando si costruisce o si ampia di volume una superficie già esistente, senza richiedere le opportune autorizzazioni amministrative. L’intervento edilizio per essere a norma, deve essere eretto su un suolo edificabile e con la dovuta approvazione del Comune. I lavori possono iniziare solo dopo aver ottenuto i permessi. In linea di principio per le opere di maggiore impegno, quali costruzioni, ristrutturazioni e ampliamenti, è necessario richiedere la concessione edilizia; per le opere di manutenzione straordinaria è sufficiente l’autorizzazione e per quelle di manutenzione ordinaria basta la comunicazione della data di inizio dei lavori al Sindaco del Comune.
Come e quando denunciare un abuso edilizio
Se si sospetta che il vicino di casa stia commettendo un abuso edilizio, prima di intervenire è il caso di verificare che sia in possesso di tutte le autorizzazioni amministrative. La prima cosa da fare è controllare se il vicino ha esposto un cartello di cantiere e se i lavori che sta eseguendo siano regolari. Se si ritiene che ci siano tutti i presupposti di un abuso, bisogna recarsi al Comune di appartenenza e precisamente alla "Sezione Edilizia", informarsi se quanto si sta costruendo è conforme alle norme edilizie e urbanistiche, se ci sono delle difformità, si procede con la presentazione di un esposto scritto fornendo le proprie generalità presso la Polizia Municipale. Sarà compito dei Vigili informare le autorità competenti daranno il via all'avvio all'iter burocratico con eventuali controlli da parte dei Vigili, quindi redazione del verbale, sanzioni, sospensioni dei lavori e a volte sequestro del cantiere e demolizione dell’abuso.
Abusi edilizi
Di norma non si può accatastare un immobile abusivo e pertanto in queste condizioni non è possibile né venderlo, né affittarlo. Per regolarizzare l’abuso occorrerebbe attendere la sanatoria, altrimenti se questa non dovesse arrivare, si potrebbe apportare lo stesso la variazione catastale, ma sostenendo pesanti sanzioni. Da luglio del 2010 è obbligatorio in sede di contratto di locazione, riportare i dati catastali, mentre in fase di compravendita, occorre fare riferimento alla planimetria catastale. Si parla di regolarità catastale, quando i dati catastali coincidono con lo stato attuale dell’immobile. Il catasto svolge una funzione prettamente fiscale. Paradossalmente può succedere che un immobile sia abusivo, ma accatastato, infatti per conoscere lo stato di un fabbricato occorre andare al Comune dove è ubicato per conoscere la sua regolarità urbanistica. Chi all’interno della casa ha spostato un tramezzo o una porta senza modificare un numero dei vani o la loro funzionalità non deve apportare nessuna variazione dal momento che non ci sono variazioni sostanziali. Chi per fare un lavoro ha presentato la DIA, ma non richiesto la variazione catastale, può mettersi in regola modificando la planimetria con la consulenza di un professionista. Se invece i lavori sono stati effettuati senza richiedere al Comune le dovute autorizzazioni, è possibile lo stesso mettersi in regola, purché non si tratti di veri e propri abusi edilizi che necessitavano una licenza edilizia e non di una semplice dichiarazione di inizio attività. Il permesso si può ottenere lo stesso sanando l’abuso se è disciplinato dalle norme edilizie vigenti.
Ultime novità
Dal 1 luglio 2010 è stata introdotta una novità che tutela chi acquista una casa. Prima di stipulare il rogito bisogna verificare se i dati riportati sulla planimetria catastale corrispondono con lo stato attuale dell’immobile. Se l’abitazione ha subito delle variazioni è il caso di regolarizzare la situazione urbanistica con il Comune e con il catasto. Nel momento della compravendita spetta al notaio verificare la conformità dei dati. Per redigere l’attestato di conformità è possibile rivolgersi a un geometra o a un qualsiasi tecnico abilitato. Quello che è rappresentato nella planimetria catastale può non coincidere con quanto è stato dichiarato e autorizzato dal Comune. Infatti prima di acquistare un immobile è necessario controllare l’eventuale regolarità urbanistica e amministrativa e poi quella catastale.
Domande frequenti
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Qual è la differenza tra irregolarità urbanistica e abusivismo vero e proprio?La distinzione fondamentale risiede nel titolo abilitativo necessario per i lavori. L'abusivismo vero e proprio riguarda interventi realizzati senza alcuna autorizzazione comunale, come costruzioni ex novo o ampliamenti volumetrici che richiedevano una concessione edilizia. L'irregolarità urbanistica, invece, si verifica quando i lavori sono stati eseguiti con un titolo valido (come una DIA o SCIA) ma non sono stati comunicati al Catasto o al Comune, creando una discordanza tra lo stato di fatto e i documenti ufficiali. Mentre l'abuso grave può portare alla demolizione, le semplici difformità spesso si sanano tramite pratiche di regolarizzazione amministrativa e variazioni catastali.
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Come posso verificare se un immobile è regolare prima di acquistarlo?Prima di firmare un rogito, è indispensabile verificare due aspetti distinti: la conformità urbanistica e quella catastale. Rivolgiti a un tecnico abilitato (geometra, architetto o ingegnere) per confrontare lo stato attuale dell'immobile con la planimetria catastale depositata. Successivamente, il tecnico dovrà richiedere al Comune gli atti edilizi originali per accertare che i lavori siano stati autorizzati e conclusi con la Dichiarazione di Fine Lavori. Solo quando questi due elementi coincidono perfettamente, l'immobile si considera regolare. Il notaio effettuerà controlli simili, ma una verifica preventiva evita spiacevoli sorprese legali ed economiche post-acquisto.
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È possibile vendere o affittare un appartamento abusivo?Vendere un immobile ufficialmente riconosciuto come abusivo è estremamente complesso e spesso vietato finché non viene sanato, poiché il catasto non ne permette la registrazione regolare. Tuttavia, la locazione presenta regole specifiche: dal 2010 è obbligatorio indicare i dati catastali nei contratti di affitto. Se l'immobile è abusivo ma accatastato, si può procedere all'affitto, ma si rischia di incorrere in sanzioni per la mancata denuncia di variazioni se i lavori hanno alterato la destinazione d'uso o la consistenza. La vendita, invece, richiede quasi sempre la previa regolarizzazione urbanistica e catastale per garantire la piena trasferibilità del diritto di proprietà.
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Chi può segnalare un abuso edilizio al Comune?Chiunque possa avere notizia di un'opera edilizia realizzata senza i necessari titoli abilitativi può presentare un'esposto scritto. È consigliabile rivolgersi direttamente alla Sezione Edilizia del Comune o alla Polizia Municipale, fornendo le proprie generalità e dettagli precisi sull'intervento sospetto. Una volta ricevuto l'esposto, i Vigili Urbani avvieranno un controllo in loco per verificare la conformità alle norme urbanistiche. Se vengono riscontrate difformità, verrà redatto un verbale che può comportare sanzioni pecuniarie, la sospensione dei lavori e, nei casi più gravi, l'ordine di demolizione dell'opera abusiva.
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Cosa succede se ho modificato interni senza chiedere il permesso?Non tutte le modifiche interne costituiscono abuso edilizio. Spostare tramezzi o porte senza cambiare la destinazione d'uso dei vani o il numero degli stessi rientra solitamente nella manutenzione ordinaria o straordinaria leggera, che non richiede variazioni catastali complesse. Tuttavia, se hai presentato una pratica edilizia (come una DIA) ma non hai aggiornato la planimetria catastale, devi comunque regolarizzare la situazione. Un tecnico abilitato può presentare la variazione catastale necessaria per allineare i dati fiscali allo stato reale dell'immobile, evitando sanzioni future durante eventuali vendite o successioni.
