Sanare l’immobile per abuso edilizio
La sanatoria per abusi edilizi è una richiesta fondamentale in quanto, prendendo in considerazione la parte del testo unico riguardo l’edilizia, non permette di trasferire immobili privi di permesso a costruire. L'abuso edilizio si verifica nel momento in cui si procede alla realizzazione di un immobile senza avere il permesso a costruire o la denuncia d'inizio attività. Tutti gli atti che girano intorno a questo fatto sono nulli e non possono essere conclusi senza il permesso a costruire o se privi di sanatoria (redatta e inviata all'ufficio tecnico del comune in cui l'immobile si trova). La non trasferibilità viene a mancare di fronte a quelle che vengono definite "vendite esecutive immobiliari", e hanno come conseguenza l'eliminazione totale dell'immobile. Un edificio può essere sanato nel momento in cui esso è stato realizzato secondo le norme vigenti in materia edilizia ma non si è in possesso di un titolo abilitativo quale il permesso a costruire o la denuncia d'inizio attività. Nel caso in cui l'immobile presenti delle irregolarità strutturali, e quindi senza rispettare le norme di costruzione, la sanatoria non può essere messa in atto finché non si eliminano le parti non conformi.
Segnalazione dell’abuso edilizio
La segnalazione dell’abuso edilizio durante l’acquisto dell’immobile all’asta è un fattore fondamentale in quanto, i partecipatori all'asta devono conoscere ogni dettaglio degli immobili, e inoltre perchè ad esso deve succedere la redazione di una sanatoria (solo se l'edificio può essere sanato in seguito alla redazione della documentazione necessaria). Tutto inizia con la pratica di una perizia ad opera di un consulente tecnico di fiducia (ingegnere, geometra, architetto) che ha il compito di indicare la presenza di eventuali abusi edilizi, se essi si possono sanare e a quanto ammonta. Tutte queste informazioni devono essere riportate nel bando di vendita con lo scopo di costruire tutta la situazione urbanistica dell’immobile in vendita. Nel momento in cui non si riporta l’abuso edilizio, il bando di vendita deve essere annullato perchè i partecipanti non sono stati messi a conoscenza di questa situazione; mentre se è presente, si riportano le possibilità di sanarlo o no. Come già affermato in precedenza, l'abuso edilizio è una conseguenza che ha portato alla costruzione di un immobile senza avere in possesso il documento di permesso a costruire o quello d'inizio dei lavori. Questo può portare a delle sanzioni pecuniarie o no e più o meno gravi in quanto non si stanno rispettando le norme del testo unico in materia di costruzione edilizia.
Acquisto immobile sanabile
In seguito all’acquisto all’asta e all’attuazione della sanatoria per abusi edilizi, l’acquirente dell’immobile deve portare a termine la domanda della sanabilità entro centoventi giorni circa dal momento dell’aggiudicazione dello stesso. La presentazione di questo documento avviene presso un ufficio tecnico di fiducia, il quale tiene conto di redigere, assieme all’ufficio del comune dove si trova l'immobile soggetto a sanatoria, la documentazione necessaria per la conclusione della pratica.
Acquisto immobile non sanabile
Se in seguito all’acquisto all’asta la sanatoria per abusi edilizi non è attuabile, il soggetto è costretto a vendere forzatamente l’immobile. In altre parole, colui che ha vinto il bando di gara per l’aggiudicazione di un immobile è obbligato a ripristinare "lo stato dei luoghi". Questo ripristino è detratto dalla stima dell’immobile giacché l’acquirente non ha causato l’abuso edilizio e quindi non è tenuto a subire costo alcuno durante il ripristino dei luoghi. Il pagamento delle sanzioni pecuniarie sono tutte a carico del soggetto autore dell’abuso stesso. Se ad esempio l’immobile non detiene il permesso a costruire e non può essere sanato, quello su cui la situazione grava è l’acquirente perché successivamente alla demolizione forzata potrà godere solo ed esclusivamente del terreno sul quale l’edificio era stato costruito. Tuttavia è possibile incorrere in casi particolari i quali non permettono la sanabilità della casa ma neanche la demolizione. A questo caso appartengono gli abusi in riferimento a "usi residenziali" e ad altri usi. Nel primo caso si attua una sanzione pecuniaria pari al doppio del prezzo che ha portato all’abuso. Nel secondo caso la sanzione è uguale al doppio del valore deciso dall’Agenzia del Territorio, meglio noto come valore venale.
Domande frequenti
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Qual è il termine per presentare la domanda di sanatoria dopo l'aggiudicazione all'asta?Dopo aver acquisito la proprietà tramite asta giudiziaria, hai a disposizione un periodo di circa 120 giorni dalla data di aggiudicazione per presentare la domanda di sanatoria per abusi edilizi. Questa pratica va inoltrata all'Ufficio Tecnico del Comune in cui è situato l'immobile. È fondamentale rispettare questo termine per regolarizzare la situazione urbanistica e permettere il pieno trasferimento dei diritti sull'immobile. Si consiglia di affidarsi a un professionista tecnico (geometra, ingegnere o architetto) per verificare la fattibilità della sanatoria e preparare la documentazione corretta prima della scadenza.
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Cosa succede se l'immobile acquistato all'asta presenta abusi non sanabili?Se l'immobile presenta irregolarità strutturali o violazioni che impediscono la sanatoria, l'acquirente è obbligato a ripristinare lo stato legittimo dei luoghi, ovvero procedere alla demolizione delle parti abusive. I costi di tale ripristino vengono detratti dal prezzo di aggiudicazione, poiché l'abuso non è stato commesso dall'acquirente. Inoltre, le sanzioni pecuniarie relative all'illegalità restano a carico del precedente proprietario (il debitore). Alla fine, l'acquirente diventerà proprietario solo del terreno, perdendo l'edificio illegittimo.
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È possibile acquistare un immobile all'asta senza sapere se ci sono abusi edilizi?No, è fortemente sconsigliato e rischioso. Prima di partecipare all'asta, è indispensabile commissionare una perizia tecnica a un professionista di fiducia per identificare eventuali abusi edilizi. Le informazioni sugli abusi devono essere riportate nel bando di vendita; se omesse, il bando potrebbe essere annullato. Conoscere la presenza di abusi ti permette di valutare se l'immobile è sanabile e di stimare correttamente i costi aggiuntivi necessari per la regolarizzazione, evitando sorprese post-acquisto e valutando se l'affare conviene ancora.
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Quali sono le sanzioni economiche previste per gli abusi edilizi non sanati?Le sanzioni variano in base alla natura dell'abuso. Per gli abusi legati a 'usi residenziali' non sanabili né demolibili, la sanzione pecuniaria è pari al doppio del prezzo che ha consentito l'abuso. Per altri tipi di usi abusivi, la sanzione è doppia rispetto al valore venale determinato dall'Agenzia del Territorio. Queste somme sono a carico del soggetto che ha commesso l'abuso (solitamente il debitante nella fase esecutiva), ma è cruciale verificarne l'impatto sulla procedura di vendita e sulle successive pratiche di regolarizzazione.
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Chi redige la documentazione per la sanatoria degli abusi edilizi?La redazione della documentazione per la sanatoria spetta a un tecnico abilitato, come un geometra, un architetto o un ingegnere. Il professionista effettua un sopralluogo, verifica la conformità alle norme urbanistiche e edilizie vigenti e redige la pratica da inviare all'Ufficio Tecnico comunale. Collaborerà con l'ufficio competente per chiudere la pratica. Affidarsi a un esperto è essenziale per garantire che l'immobile rispetti i requisiti legali e per evitare rifiuti della pratica o ulteriori complicazioni burocratiche durante il processo di sanatoria post-asta.