Spese condominiali e compravendita

Le indicazioni di legge

La disposizione della solidarietà dell'obbligazione riportata trova indicazione nell'articolo 63 delle Disposizioni attuative del Codice Civile, in base al quale l'acquirente di una unità immobiliare si trova chiamato a rispondere dei debiti condominiali contratti dal suo dante causa, in maniera solidale con esso ma non al suo posto. Tale disposizione opera nel rapporto che si viene a creare tra il condominio ed i vari soggetti che si succedono nella proprietà di un immobile, ma non nel rapporto tra questi ultimi. La successiva legge di riforma del condominio, la legge 220 dell'11 dicembre 2012, ha inoltre stabilito che chi cede un diritto di proprietà su unità immobiliari resta comunque obbligato con il suo avente causa per tutto ciò che matura fino al momento in cui viene trasmessa all'amministratore del condominio la copia autentica dell'atto che determina il trasferimento di proprietà da un soggetto all'altro.

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Il rapporto tra venditore ed acquirente

Tra venditore e acquirente se non viene diversamente disposto vale il principio della personalità delle obbligazioni in base al quale l'acquirente dell'unità immobiliare risponde solo delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al trasferimento della proprietà , e solo quindi dal momento in cui diventa condomino; qualora in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva sia chiamato anche a rispondere delle obbligazioni sorte in epoca anteriore alla sua posizione di condomino, ha il diritto di rivalersi sul suo dante causa per recuperare le spese indebitamente sostenute. Del resto, la stessa Corte di Cassazione in una sua recente sentenza ha ritenuto che le indicazioni contenute nell'articolo 63 delle disposizioni del Codice Civile sono un'applicazione estensiva dell'articolo 1104 comma 3 dello stesso codice che detta norme in tema di comunione generale, stabilendo altresì che la coobbligazione del cessionario con il condomino debitore cedente riguarda solo le spese condominiali relative all'anno in corso ed a quelle relative all'anno precedente, e quindi con riferimento all'annualità condominiale.

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Situazioni particolari delle spese condominiali

spese condominiali Nella pratica delle controversie condominiali ci si è posti il quesito di chi tra alienante e compratore sia tenuto a sostenere le spese relative a lavori di manutenzione o di ristrutturazione. Anche in questo caso, visti i casi di controversia nati nella quotidianità, si è espressa la Corte di Cassazione con una sua sentenza del 2010. Con questa disposizione, la Suprema Corte ha effettuato una distinzione nella diversa origine della spesa al quale il condomino è chiamato a contribuire, distinguendo tra spese relative alla manutenzione ordinaria e spese relative ad interventi di straordinaria amministrazione. In tal caso vista la diversa natura della spesa, la controversia trova diversa soluzione.

Nel primo caso, l'onere della spesa ricadrà su chi effettivamente avrà il godimento dell'unità immobiliare nel momento in cui si effettuano i lavori, e quindi il compratore.

Nel secondo caso, se non diversamente disposto tramite apposito accordo tra venditore e compratore, l'onere ricadrà su chi era proprietario dell'immobile al momento in cui sono stati deliberati i lavori, quindi il venditore.

Spese condominiali e compravendita: Effetti della giurisprudenza

Le nozioni fin qui esposte affermano comunque una disposizione generale e cioè che il venditore perde lo status di condomino, in favore dell'acquirente, "dal momento in cui il trasferimento sia stato reso noto al condominio". Da questo momento il legittimato passivo, anche per un eventuale decreto ingiuntivo, deve considerarsi il compratore che deve considerarsi condomino a tutti gli effetti. Viene in ogni caso ribadito il principio secondo il quale l'obbligo del condomino di pagare i contributi relativi alle spese condominiali per le parti comuni dell'edificio, non deriva dalla delibera di approvazione da parte dell'assemblea condominiale e dalla successiva ripartizione sulla base della tabella millesimale del condominio, quanto dal momento in cui nasce effettivamente la necessità della spesa da sostenere o dalla effettiva attuazione delle attività manutentive dello stabile. Quindi per effetto della reale attività gestionale e non dell'autorizzazione accordata dalla delibera assembleare. Eventuali situazioni particolari saranno poi lasciate alla valutazione delle parti.