Spese condominiali e compravendita

Le indicazioni di legge

La disposizione della solidarietà dell'obbligazione riportata trova indicazione nell'articolo 63 delle Disposizioni attuative del Codice Civile, in base al quale l'acquirente di una unità immobiliare si trova chiamato a rispondere dei debiti condominiali contratti dal suo dante causa, in maniera solidale con esso ma non al suo posto. Tale disposizione opera nel rapporto che si viene a creare tra il condominio ed i vari soggetti che si succedono nella proprietà di un immobile, ma non nel rapporto tra questi ultimi. La successiva legge di riforma del condominio, la legge 220 dell'11 dicembre 2012, ha inoltre stabilito che chi cede un diritto di proprietà su unità immobiliari resta comunque obbligato con il suo avente causa per tutto ciò che matura fino al momento in cui viene trasmessa all'amministratore del condominio la copia autentica dell'atto che determina il trasferimento di proprietà da un soggetto all'altro.

Il rapporto tra venditore ed acquirente

Tra venditore e acquirente se non viene diversamente disposto vale il principio della personalità delle obbligazioni in base al quale l'acquirente dell'unità immobiliare risponde solo delle obbligazioni condominiali sorte in epoca successiva al trasferimento della proprietà , e solo quindi dal momento in cui diventa condomino; qualora in virtù del principio dell'ambulatorietà passiva sia chiamato anche a rispondere delle obbligazioni sorte in epoca anteriore alla sua posizione di condomino, ha il diritto di rivalersi sul suo dante causa per recuperare le spese indebitamente sostenute. Del resto, la stessa Corte di Cassazione in una sua recente sentenza ha ritenuto che le indicazioni contenute nell'articolo 63 delle disposizioni del Codice Civile sono un'applicazione estensiva dell'articolo 1104 comma 3 dello stesso codice che detta norme in tema di comunione generale, stabilendo altresì che la coobbligazione del cessionario con il condomino debitore cedente riguarda solo le spese condominiali relative all'anno in corso ed a quelle relative all'anno precedente, e quindi con riferimento all'annualità condominiale.

Situazioni particolari delle spese condominiali

Nella pratica delle controversie condominiali ci si è posti il quesito di chi tra alienante e compratore sia tenuto a sostenere le spese relative a lavori di manutenzione o di ristrutturazione. Anche in questo caso, visti i casi di controversia nati nella quotidianità, si è espressa la Corte di Cassazione con una sua sentenza del 2010. Con questa disposizione, la Suprema Corte ha effettuato una distinzione nella diversa origine della spesa al quale il condomino è chiamato a contribuire, distinguendo tra spese relative alla manutenzione ordinaria e spese relative ad interventi di straordinaria amministrazione. In tal caso vista la diversa natura della spesa, la controversia trova diversa soluzione. Nel primo caso, l'onere della spesa ricadrà su chi effettivamente avrà il godimento dell'unità immobiliare nel momento in cui si effettuano i lavori, e quindi il compratore. Nel secondo caso, se non diversamente disposto tramite apposito accordo tra venditore e compratore, l'onere ricadrà su chi era proprietario dell'immobile al momento in cui sono stati deliberati i lavori, quindi il venditore.

Effetti della giurisprudenza

Le nozioni fin qui esposte affermano comunque una disposizione generale e cioè che il venditore perde lo status di condomino, in favore dell'acquirente, "dal momento in cui il trasferimento sia stato reso noto al condominio". Da questo momento il legittimato passivo, anche per un eventuale decreto ingiuntivo, deve considerarsi il compratore che deve considerarsi condomino a tutti gli effetti. Viene in ogni caso ribadito il principio secondo il quale l'obbligo del condomino di pagare i contributi relativi alle spese condominiali per le parti comuni dell'edificio, non deriva dalla delibera di approvazione da parte dell'assemblea condominiale e dalla successiva ripartizione sulla base della tabella millesimale del condominio, quanto dal momento in cui nasce effettivamente la necessità della spesa da sostenere o dalla effettiva attuazione delle attività manutentive dello stabile. Quindi per effetto della reale attività gestionale e non dell'autorizzazione accordata dalla delibera assembleare. Eventuali situazioni particolari saranno poi lasciate alla valutazione delle parti.

Domande frequenti

Chi paga le spese condominiali arretrate: il venditore o l'acquirente?

Secondo la legge, l'acquirente risponde in modo solidale con il venditore per i debiti condominiali relativi all'anno corrente e a quello precedente. Tuttavia, tra le due parti private vige il principio di personalità delle obbligazioni: l'acquirente dovrebbe pagare solo le spese successive al trasferimento. Se l'amministratore chiede il pagamento all'acquirente anche per periodi precedenti, questi può pagare e poi agire legalmente contro il venditore per ottenere il rimborso. È fondamentale verificare sempre la situazione debitoria prima del rogito.
Quando scatta ufficialmente il passaggio di responsabilità condominiale?

Il passaggio di responsabilità non avviene automaticamente con la firma del contratto preliminare o del rogito notarile, ma dal momento in cui il trasferimento di proprietà viene comunicato formalmente all'amministratore di condominio. Solo dopo che l'amministratore riceve la copia autentica dell'atto di trasferimento, l'acquirente diventa il legittimo destinatario delle richieste di pagamento future. Fino a quel momento, il venditore rimane responsabile verso il condominio, anche se la proprietà di fatto è già cambiata.
Come si dividono le spese per lavori straordinari iniziati prima della vendita?

Per i lavori di straordinaria manutenzione, la regola generale stabilisce che onere grava su chi era proprietario al momento della delibera assembleare che ha approvato i lavori, ovvero solitamente il venditore. Al contrario, per la manutenzione ordinaria, il costo spetta a chi gode dell'immobile al momento dell'esecuzione dei lavori, quindi l'acquirente. Questa distinzione è cruciale: se si acquistano appartamenti con lavori straordinari ancora da completare, bisogna chiarire contrattualmente chi ne sostiene il costo residuo.
È possibile evitare la solidarietà nei pagamenti con un patto privato?

Sì, tra venditore e acquirente è possibile stipulare accordi specifici che modificano la ripartizione naturale delle spese, ad esempio assegnando tutte le spese arretrate al venditore o stabilendo un acconto. Tuttavia, questi patti valgono solo tra le due parti private e non vincolano il condominio. L'amministratore potrà comunque richiedere il pagamento all'acquirente per gli anni correnti e precedenti, salvo poi quest'ultimo rivalsa sul venditore come previsto dall'accordo firmato.
Cosa dice la Cassazione riguardo alla durata della responsabilità solidale?

La Corte di Cassazione ha chiarito che la responsabilità solidale dell'acquirete per i debiti pregressi si limita alle annualità condominiali in corso e a quella immediatamente precedente. Non esiste un obbligo illimitato nel tempo per l'acquirente di pagare debiti vecchi di molti anni direttamente al condominio. Per importi anteriori a questi due anni, la responsabilità è esclusivamente del venditore, e l'acquirente non è tenuto a farsi carico di tali somme se non volontariamente o previo accordo specifico.