Amministratore supercondominio e oneri spese condominiali

Concetto di condominio e supercondominio.

Un insieme di edifici costruiti in una vasta zona non costituisce obbligatoriamente un condominio, così come più condomini eretti in una superficie più ampia non crea sempre un supercondominio. Per poter essere definiti "condominio" e "supercondominio" occorre infatti che vi siano delle parti comuni, che non siano esclusiva proprietà di un proprietario ma di cui ognuno possiede una quota di comproprietà, espressa in millesimi. Le parti comuni devono inoltre essere funzionali a due o più immobili e collegate ad essi. In un condominio troviamo ad esempio molto spesso fra le parti condominiali le scale comuni e l'impianto di illuminazione delle stesse, gli ascensori, l'impianto di riscaldamento centralizzato. Questi beni sono necessari per il godimento di ogni singola proprietà, e la loro assenza o il loro malfunzionamento limiterebbe notevolmente anche l'uso del bene principale. Per quanto riguarda il supercondominio occorre riportare questi stessi concetti su un'area più vasta, in cui sussistano un insieme di fabbricati di cui almeno uno può essere definito condominio. Occorre però distinguere bene il concetto di relazione accessoria fra bene comune e singole unità o condomini presenti nell'area interessata. Se, ad esempio, l'intero complesso è circondato da un giardino o da un parco è evidente che la sua mancanza non pregiudicherebbe o limiterebbe l'utilizzo delle unità immobiliari. Se al contrario vi fosse una strada di accesso privata per raggiungere le unità immobiliari, oppure un sistema di riscaldamento centralizzato unico per l'intero complesso la loro mancanza o il loro malfunzionamento pregiudicherebbero notevolmente l'utilizzo del bene primario. Nel primo caso si parla di comproprietà di beni, regolata dal codice civile con le leggi sulla comunione, nel secondo caso siamo in presenza di un supercondomio, regolato da specifiche leggi in materia.

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Assemblee e ripartizione spese nel condominio e nel supercondomio.

condominii Sia il condominio (se superiore ad otto unità immobiliari) che il supercondominio devono necessariamente prevedere la figura dell'amministratore. Si tratta di una persona fisica o una società eletta in assemblea condominiale con il voto della maggioranza dei condomini presenti in assemblea. Va precisato che, per essere convalidata, all'assemblea deve essere presente un numero di condomini che, con le relative quote millesimali, rappresenti almeno la metà dell'edificio. La nomina ha valore di un anno e viene rinnovata automaticamente in assenza di revoca. L'amministratore ha il compito di svolgere tutte quelle azioni necessarie al mantenimento dei beni comuni e di operare affinché tutte le decisioni prese nelle assemblee condominiali vengano messe in atto, ripartendo le spese fra tutti i condomini in base alle tabelle millesimali.


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Amministratore supercondominio e oneri spese condominiali: Obbligo di esibizione dei documenti di spesa.

amministratore condominio Fra gli obblighi dell'amministratore vi è la redazione del consuntivo, da effettuare a fine anno e presentare nell'assemblea ordinaria annuale per l'approvazione dei condomini. Al rendiconto devono essere allegate tutte le ricevute delle spese sostenute e suddivise fra i condomini nel corso dell'anno. Queste precise regole valgono anche in presenza di oneri in materia di spese del supercondominio. Se il condominio fa parte di un complesso più ampio, servito ad esempio da una strada comune o da un sistema di riscaldamento centralizzato in comune, tutte le spese relative ai beni comuni dovranno essere suddivise anche con il condominio in base alle tabelle millesimali. Ovviamente anche in questo caso l'amministratore ha l'obbligo di conservare tutte le ricevute giustificative delle spese inserite nel rendiconto annuale. La mancanza di queste ricevute, o il rifiuto dell'amministratore di mostrarle ai condomini che ne facciano richiesta, può determinare, su richiesta anche di un solo condomino, l'annullamento della delibera di approvazione del consuntivo. L'amministratore non può, in ogni caso, dichiararsi incapace di ottenere ricevute che fanno carico a più condomini se lui stesso ha provveduto ad inserire queste spese nel rendiconto. La legge prevede infatti l'obbligo di munirsi preventivamente dei giustificativi che testimonino le spese effettuate da parte dell'amministratore, che è l'unico soggetto che può agire da interlocutore fra più condomini.



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