Decoro architettonico metodi

Il concetto di decoro architettonico

Il decoro architettonico di un condominio è dato dal'insieme della linea e di eventuali ornamenti che distinguono la costruzione, per quanto semplici possano essere. La legge, con la riforma del condominio, comunque, non definisce con precisione il concetto di decoro architettonico. Il codice civile stabilisce solo determinati divieti riguardo alla gestione delle parti comuni dell'edificio mentre affida al regolamento di condominio l'aspetto relativo al decoro dell'immobile. Come affermato dalla Corte di Cassazione, il decoro architettonico è l'estetica della costruzione, nella struttura e le linee, che gli conferiscono un'identità ed uno stile specifico. Il concetto di decoro architettonico di un fabbricato non è necessariamente dato da un valore storico o artistico oppure da una struttura particolarmente elaborata. Una certa armonia, anche semplice, è sufficiente a stabilire uno specifico decoro. Il concetto di decoro architettonico è un bene comune del condominio anche se non ha una propria materialità ma viene percepito ad un livello intellettuale.

Le alterazioni del decoro architettonico

Le modifiche all'edificio condominiale con alterazione del decoro architettonico sono ammesse soltanto nel caso in cui tutti i condomini siano d'accordo. L'articolo 1120 del codice civile stabilisce che sono illeciti lavori ed innovazioni che intervengano negativamente sull'aspetto dell'immobile che è un bene comune. Il divieto ha valore se solo uno dei condomini effettua operazioni di modifica della struttura oppure se la decisione viene presa solo da alcuni e non all'unanimità. In questi casi è possibile un'impugnazione della delibera perché l'azione lede il decoro architettonico. L'articolo 1122 c.c. precisa che sono vietate le modifiche all'edificio di parti di proprietà esclusiva se pregiudicano il decoro architettonico. L'articolo 1122-bis c.c. regola l'eventualità di installazione di impianti solari ed antenne TV su parti di proprietà esclusiva e parti comuni. A parte le disposizioni specifiche dei singoli regolamenti condominiali, la legge non dichiara dannosa al decoro dell'immobile alcuna modifica in senso assoluto ma rimette il giudizio nelle mani del magistrato che si occupa della causa.

Le contestazioni per lesione dell'estetica dell'edificio

Le modiche del decoro architettonico che portano all'avvio di una causa legale devono essere in grado di determinare un danno economico valutabile, un pregiudizio del valore del fabbricato condominiale o dei singoli appartamenti che lo compongono. Un esempio di contestazione per lesione dell'estetica della facciata riguarda l'installazione di unità esterne di condizionatori d'aria da parte del singolo condomino. Gli altri condomini possono ritenere che il dispositivo, visibile dalla pubblica via, danneggi il decoro architettonico della facciata dell'edificio condominiale. Qualora il regolamento del condominio non vieti esplicitamente questa situazione, sarà il giudice chiamato a pronunciarsi nella causa a decidere se ci sia lesione del decoro della facciata. In relazione con questo argomento specifico, la giurisprudenza ha deciso che le unità esterne dei condizionatori d'aria non sono causa di modifica negativa del decoro architettonico dell'immobile perché diffuse ampiamente nel contesto urbanistico moderno.

Risoluzione delle contestazioni

L'azione giudiziaria, dopo un tentativo di conciliazione, rappresenta l'unica soluzione possibile sia per bloccare l'attuazione di lavori di innovazione deliberati dall'assemblea condominiale e ritenuti lesivi per il decoro architettonico, sia nel caso in cui l'azione sia imputabile ad una decisione del singolo condomino. Se le parti non giungono ad un accordo in modo bonario, il giudice decide se impedire o bloccare le opere di modifica dell'estetica oppure ristabilire lo stato precedente. Nei casi di impugnazione di una delibera dell'assemblea condominiale è opportuno prudentemente rispettare quanto prescrive l'articolo 1137 del codice civile, cioè l'obbligatorietà per ogni condomino nei confronti delle deliberazioni ed il diritto di fare ricorso all'autorità giudiziaria entro trenta giorni. Comunque è sempre importante valutare il regolamento condominiale che deve disciplinare il rispetto del decoro architettonico. L'assemblea ha la facoltà di definire clausole riguardanti le parti comuni del condominio ed i limiti che i condomini devono rispettare rientrano in un regolamento contrattuale.

Domande frequenti

Cosa si intende esattamente per decoro architettonico nel condominio?

Il decoro architettonico non è definito rigidamente dalla legge, ma si riferisce all'armonia estetica, alle linee e allo stile complessivo dell'edificio. Non richiede necessariamente un valore artistico elevato; basta una coerenza visiva per configurarlo come bene comune. È un concetto intellettuale che tutela l'identità visiva del fabbricato, impedendo alterazioni che ne compromettano l'equilibrio estetico percepibile.
Posso installare un condizionatore sulla facciata senza chiedere il permesso?

In genere sì, purché il regolamento condominiale non lo vieti esplicitamente. La giurisprudenza prevalente ritiene che l'installazione di unità esterne di climatizzazione non ledano il decoro architettonico, data la loro ampia diffusione nell'urbanistica moderna. Tuttavia, è buona norma collocarle in posizioni meno visibili o conformemente alle indicazioni del regolamento per evitare conflitti con i vicini.
Quali lavori richiedono l'unanimità di tutti i condomini?

Sono necessarie le votazioni all'unanimità tutte le innovazioni o modifiche che alterano negativamente l'aspetto esterno dell'edificio, ovvero quelle che ledono il decoro architettonico. Questo vale sia per interventi sulle parti comuni, sia per quelli sulle parti di proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.). Se anche un solo condomino si oppone per tutelare l'estetica comune, il lavoro non può procedere.
Come posso impugnare una delibera assembleare che viola il decoro?

Hai tempo massimo di 30 giorni dalla comunicazione della delibera per proporre opposizione o azione giudiziale ai sensi dell'art. 1137 c.c. È fondamentale verificare preventivamente il regolamento condominiale, poiché spesso contiene norme specifiche sul decoro. In assenza di accordo bonario, il giudice valuterà se la modifica arrechi un pregiudizio reale all'estetica o al valore immobiliare.
Chi paga i danni se un condomino altera il decoro architetto?

La responsabilità è del condomino autore dell'illecito. Se la modifica è stata approvata dall'assemblea ma risulta lesiva del decoro, i condomini dissenzienti possono agire per far cessare l'opera o ripristinare lo stato precedente. Eventuali danni economici al valore degli immobili possono essere risarciti tramite sede giudiziaria, previa dimostrazione del nesso causale tra l'alterazione e il deprezzamento.