A quali pericoli si va incontro?
Il lastrico solare, per sua attitudine ha una duplice funzione: riveste e protegge l’edificio che lo incorpora ma, a differenza del tetto, quando è munito di ringhiere e parapetti diventa una superficie praticabile, consentendo l’affaccio e altri usi accessori come quello di terrazzo. Le sollecitazioni degli agenti atmosferici sono continue, dirette e variamente aggressive a seconda del clima. A differenza della cosiddetta "terrazza a livello", considerata come un complemento, proiezione verso l'esterno dell’appartamento a cui è collegata, può essere di proprietà esclusiva o lasciato di pertinenza a tutti i condòmini. A causa delle problematiche che riguardano le opere di manutenzione nei condomini e la relativa ripartizione delle spese, il codice civile se ne occupa nel libro III, capo II dall’art.1100 all’art.1139.
L'importanza della manutenzione.
A causa della continua esposizione agli agenti esterni, il lastrico solare è soggetto ad azioni di usura che possono richiedere una gradualità di interventi di conservazione e manutenzione, possibilmente ad intervalli regolari. Si va dalla semplice pulizia e sigillamento dei giunti del piano di rivestimento, dove il deterioramento si manifesta grossolanamente con la presenza di muschi e muffe, al rifacimento totale del manto a causa del suo eccessivo degrado. Anche il difetto di precedenti opere di manutenzione è causa di infiltrazioni, macchie di umidità o addirittura allagamenti piovani nei locali sottostanti. I danni di un lastrico solare non efficentato si manifestano oltre che su aspetti immediatamente tangibili quali le infiltrazioni di acqua, anche sulla coibentazione dell'edificio poiché, facendo da tetto all'edificio, partecipa direttamente al suo isolamento termico.
I sopralluoghi e la programmazione
E' raccomandabile che il responsabile dei lavori, prima di iniziare le opere, svolga un’ accurata programmazione delle fasi esecutive, in modo da evitare possibili infiltrazioni e conseguenti danni agli alloggi sottostanti a causa di precipitazioni atmosferiche che potrebbero intervenire a "tetto scoperto". Altrettanto accurato prima di procedere deve essere l’esame visivo dei luoghi per accertare l’eventuale presenza di opere accessorie. Escludere che tubature dell’acqua, piscine, giardini pensili o cisterne di riserva per l’acqua non partecipino di fatto alla causa dei problemi di umidità è essenziale, altrettanto lo è che non vengano danneggiate durante le fasi dei lavori di manutenzione. Da ricordare che il codice civile si occupa dall'art.1667 al 1673 e dal 1655 al 1677 della difformità e dei vizi dell'opera eseguita che deve essere esente da deficenze costruttive. Nel caso di opere non eseguite correttamente, che in questo caso, sarebbero fonte di immediate infiltrazioni, il costruttore potrebbe essere ritenuto responsabile di non aver previsto, per esempio, l'evento pioggia, programmando lavori fuori stagione, o di non aver preso misure di prevenzione.
Piccoli accorgimenti essenziali
L'ideale sarebbe poter intervenire sotto tettoia mobile ma, a prescindere dal calcolo sulle probabilità di pioggia ( preferire l'estate), dalla zona climatica in cui si interviene o dal grado di invasività dello smantellamento da effettuare, ci sono alcune cure indispensabili quando si opera a cielo aperto e su manufatti presistenti ad evitare che problemi di infiltrazione si verifichino proprio durante gli interventi di manutenzione o, addirittura, a causa loro. Prima di tutto, se è necessario rimuovere rivestimenti e altre opere, prestare attenzione a non danneggiare i sottostanti strati impermeabili: gli attrezzi stessi con cui si interviene, mazzette e picconi, possono causare danni. Cautele particolari vanno ai punti di raccordo a parete delle guaine e ai loro lembi di ripiegamento, perchè non si prestino a svergolamenti. Anche nella stagione estiva, prevedere il posizionamento di un presidio "a perdere" costituito da teli in polietilene da nastrare e piegandone opportunamente i lembi secondo le linee di pendenza delle acque meteoriche per permetterne il deflusso durante le eventuali precipitazioni. Utilizzare strumenti adeguati durante la posa in opera, nel caso di rifacimento della pavimentazione, in modo da evitare sbordonature e rotture durante la movimentazione dei pezzi da posare.
