Il concetto di catasto e la sua storia in Italia
Il termine catasto deriva probabilmente dal Latino "catasticum", a sua volta corrispondente del vocabolo Greco "katástikhon"(cioè "riga per riga") in cui appare chiaro il concetto di elencazione sistematica. Un catasto quindi, è l'inventario di oggetti omogenei per categoria, anche se il catasto più conosciuto resta quello edilizio. In Italia un catasto unico venne creato circa 20 anni dopo l'unità nazionale con la legge 1° marzo 1886 n. 3682, definita della "perequazione fondiaria" in quanto concepita per eliminare la sperequazione causata fino a quel momento dalla presenza contemporanea di catasti diversi nel Paese. E' però nel 1939 che nasce il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.) mirato all’accertamento della proprietà immobiliare e alla registrazione dei suoi mutamenti, con cui vengono introdotte tutte le caratteristiche salienti tuttora in vigore. Il Catasto Italiano è dunque l’inventario dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale, costituito da una raccolta di documenti e di mappe che fanno testo per quanto riguarda le caratteristiche tecnico-economiche, i possessori ed i cambiamenti nel tempo dei suddetti beni immobili.
Caratteristiche, organizzazione e finalità del catasto in Italia
Il Catasto Italiano è suddiviso in catasto dei terreni, comprendente circa 75 milioni di particelle e in catasto dei fabbricati, con oltre 40 milioni di unità immobiliari e viene definito di tipo geometrico, particellare, a stima indiretta, non probatorio. E' geometrico, in quanto si basa sulle misure ovvero sui rilievi topografici; è particellare poiché prende in esame parti omogenee di un territorio, denominate appunto particelle; è a stima indiretta perché, invece che direttamente su ogni singola particella, le stime vengono effettuate attraverso un sistema indiretto, secondo classi e tariffe prestabilite; è non probatorio, in quanto non costituisce una prova giuridicamente valida di proprietà, limitandosi ad attestare il possesso e quindi soltanto una "presunzione" di proprietà. Il catasto dei terreni è l'inventario di tutti i terreni agricoli e dei fabbricati annessi ma anche delle aree incolte e delle strade pubbliche, mentre il catasto dei fabbricati riguarda tutte le costruzioni urbane e si basa sull’unità di misura dell’U.I.U (Unità Immobiliare Urbana) che, dal punto di vista fiscale, viene considerata atta a produrre un reddito di per sé, a prescindere dalle sue condizioni.
Finalità, pratiche e categorie del Catasto Italiano
Il catasto in Italia ha finalità prettamente fiscali ovvero è la base documentale per determinare il reddito imponibile su cui si calcolano le imposte sui beni immobili.L'obiettivo è quello di comporre un "identikit" completo ed esauriente per ognuna delle già citate unità immobiliari urbane, con particolare riferimento alla cosiddetta zona censuaria e ai seguenti tre indicatori, fondamentali ai fini fiscali: qualificazione, classazione e classamento. La zona censuaria è una porzione di territorio comunale che presenta caratteristiche uniformi dal punto di vista urbanistico, ambientale ed immobiliare, in cui viene individuata innanzitutto la qualificazione e cioè la destinazione d'uso delle U.I.U. esistenti al suo interno, che può essere ordinaria, speciale e particolare. Queste ultime due tipologie di destinazione, rispettivamente, comprendono il gruppo "D" (fabbriche, alberghi, teatri, etc.) e il gruppo "E" (stazioni ferroviarie, ponti, mercati) mentre le unità immobiliari a destinazione ordinaria sono invece quelle più comuni e numerose e appartengono ai gruppi "A" (abitazioni e uffici), "B" (uffici pubblici) e "C" (negozi e magazzini).
Il valore catastale, a che cosa serve e come si calcola
Ogni gruppo risulta suddiviso in categorie secondo la capacità di generare reddito (per esempio, alla categoria A/1 appartengono le "abitazioni di tipo signorile", alla A/2 le "abitazioni di tipo civile" e così via scendendo) soprattutto in base al posizionamento e al livello delle finiture. Con questa stima, unitamente alla qualificazione di cui al paragrafo precedente, si ottiene il classamento delle unità immobiliari all'interno di una zona censuaria, comparandole con un "immobile tipo" rappresentativo di ogni categoria e classe, per poterne determinare la rendita catastale. La rendita catastale viene fornita dall'Agenzia delle Entrate tramite il documento contenente tutti i dati identificativi e di classamento di un immobile, la cosiddetta visura catastale. Conoscendo la rendita catastale si determina poi il valore catastale, necessario per calcolare in percentuale l'importo di varie tasse, tra cui l'IMU. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per dei coefficienti prestabiliti, variabili in funzione della tipologia dell'immobile: ad esempio, il coefficiente moltiplicatore per il calcolo dell'imposta di registro sulla prima casa è 115,50 mentre sale a 160 se si deve calcolare l'importo dell'IMU.
Domande frequenti
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Qual è la differenza tra rendita catastale e valore catastale?La rendita catastale è un dato puramente fiscale che indica il potenziale reddito dell'immobile, ricavato dalla visura e basato su parametri tecnici come categoria, classe e zona censuaria. Il valore catastale, invece, è la cifra utilizzata per il calcolo delle imposte (come IMU o imposta di registro). Si ottiene moltiplicando la rendita catastale per specifici coefficienti stabiliti dalla legge. Ad esempio, per l'acquisto della prima casa si usa il coefficiente 115,50, mentre per l'IMU il coefficiente sale a 160. Quindi, la rendita è la base di calcolo, mentre il valore catastale è il risultato finale usato per determinare l'onere tributario.
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Come si calcola esattamente il valore catastale di un immobile?Per calcolare il valore catastale, devi prima recuperare la rendita catastale dalla visura catastale dell'immobile. Successivamente, moltiplica questo importo per un coefficiente moltiplicatore prefissato dall'Agenzia delle Entrate, che varia in base allo scopo fiscale. Se devi calcolare l'imposta di registro per l'acquisto della prima casa, il coefficiente è 115,50. Se invece devi calcolare l'IMU, il coefficiente da applicare è 160. È fondamentale utilizzare il coefficiente corretto in relazione alla specifica operazione tributaria, poiché un errore porterebbe a un calcolo errato delle tasse dovute.
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Il valore catastale corrisponde al prezzo di mercato di una casa?No, il valore catastale non riflette il prezzo di mercato reale di un immobile. Il catasto italiano è definito 'non probatorio', meaning che attesta solo una presunzione di possesso e non è valido come prova giuridica di proprietà né come indicatore di valore commerciale. Il prezzo di mercato dipende da fattori come la posizione esatta, lo stato di conservazione, la domanda e l'offerta, elementi che il sistema catastale, basato su stime indirette e tariffe prestabilite, non considera. Il valore catastale serve esclusivamente per il calcolo delle imposte, non per le compravendite.
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Cosa sono le categorie catastali e come influenzano il valore?Le categorie catastali (da A a E) classificano gli immobili in base alla loro destinazione d'uso e capacità di generare reddito. Ad esempio, la categoria A include abitazioni, divise in sottocategorie come A/1 (signorili) e A/2 (civili). Ogni categoria è ulteriormente suddivisa in classi che riflettono la qualità delle finiture e il posizionamento. Questa classazione influisce direttamente sulla rendita catastale: un immobile di classe superiore avrà una rendita più alta, portando a un valore catastale maggiore e, di conseguenza, a imposte come l'IMU più elevate. La qualificazione avviene all'interno di zone censuarie omogenee.
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Cos'è la zona censuaria e perché è importante?La zona censuaria è una porzione di territorio comunale caratterizzata da uniformità urbanistica, ambientale e immobiliare. All'interno di queste zone, il catasto assegna alle Unità Immobiliari Urbani (UIU) una specifica qualificazione e classazione. Questo sistema permette di confrontare gli immobili con un 'immobile tipo' rappresentativo della categoria e classe presente in quell'area. La zona censuaria è cruciale perché determina i parametri base per il calcolo della rendita catastale; aree diverse dello stesso comune possono avere valori catastali differenti per lo stesso tipo di appartamento a causa delle differenze zonali.
