Valore catastale

Il concetto di catasto e la sua storia in Italia

Il termine catasto deriva probabilmente dal Latino "catasticum", a sua volta corrispondente del vocabolo Greco "katástikhon"(cioè "riga per riga") in cui appare chiaro il concetto di elencazione sistematica. Un catasto quindi, è l'inventario di oggetti omogenei per categoria, anche se il catasto più conosciuto resta quello edilizio. In Italia un catasto unico venne creato circa 20 anni dopo l'unità nazionale con la legge 1° marzo 1886 n. 3682, definita della "perequazione fondiaria" in quanto concepita per eliminare la sperequazione causata fino a quel momento dalla presenza contemporanea di catasti diversi nel Paese. E' però nel 1939 che nasce il Nuovo Catasto Edilizio Urbano (N.C.E.U.) mirato all’accertamento della proprietà immobiliare e alla registrazione dei suoi mutamenti, con cui vengono introdotte tutte le caratteristiche salienti tuttora in vigore. Il Catasto Italiano è dunque l’inventario dei beni immobili esistenti sul territorio nazionale, costituito da una raccolta di documenti e di mappe che fanno testo per quanto riguarda le caratteristiche tecnico-economiche, i possessori ed i cambiamenti nel tempo dei suddetti beni immobili.
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Caratteristiche, organizzazione e finalità del catasto in Italia

Documenti catastali Il Catasto Italiano è suddiviso in catasto dei terreni, comprendente circa 75 milioni di particelle e in catasto dei fabbricati, con oltre 40 milioni di unità immobiliari e viene definito di tipo geometrico, particellare, a stima indiretta, non probatorio. E' geometrico, in quanto si basa sulle misure ovvero sui rilievi topografici; è particellare poiché prende in esame parti omogenee di un territorio, denominate appunto particelle; è a stima indiretta perché, invece che direttamente su ogni singola particella, le stime vengono effettuate attraverso un sistema indiretto, secondo classi e tariffe prestabilite; è non probatorio, in quanto non costituisce una prova giuridicamente valida di proprietà, limitandosi ad attestare il possesso e quindi soltanto una "presunzione" di proprietà. Il catasto dei terreni è l'inventario di tutti i terreni agricoli e dei fabbricati annessi ma anche delle aree incolte e delle strade pubbliche, mentre il catasto dei fabbricati riguarda tutte le costruzioni urbane e si basa sull’unità di misura dell’U.I.U (Unità Immobiliare Urbana) che, dal punto di vista fiscale, viene considerata atta a produrre un reddito di per sé, a prescindere dalle sue condizioni.

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Finalità, pratiche e categorie del Catasto Italiano

Visura catastale telematica Il catasto in Italia ha finalità prettamente fiscali ovvero è la base documentale per determinare il reddito imponibile su cui si calcolano le imposte sui beni immobili.L'obiettivo è quello di comporre un "identikit" completo ed esauriente per ognuna delle già citate unità immobiliari urbane, con particolare riferimento alla cosiddetta zona censuaria e ai seguenti tre indicatori, fondamentali ai fini fiscali: qualificazione, classazione e classamento. La zona censuaria è una porzione di territorio comunale che presenta caratteristiche uniformi dal punto di vista urbanistico, ambientale ed immobiliare, in cui viene individuata innanzitutto la qualificazione e cioè la destinazione d'uso delle U.I.U. esistenti al suo interno, che può essere ordinaria, speciale e particolare. Queste ultime due tipologie di destinazione, rispettivamente, comprendono il gruppo "D" (fabbriche, alberghi, teatri, etc.) e il gruppo "E" (stazioni ferroviarie, ponti, mercati) mentre le unità immobiliari a destinazione ordinaria sono invece quelle più comuni e numerose e appartengono ai gruppi "A" (abitazioni e uffici), "B" (uffici pubblici) e "C" (negozi e magazzini).


Valore catastale: Il valore catastale, a che cosa serve e come si calcola

Rilevamento topografico catastale Ogni gruppo risulta suddiviso in categorie secondo la capacità di generare reddito (per esempio, alla categoria A/1 appartengono le "abitazioni di tipo signorile", alla A/2 le "abitazioni di tipo civile" e così via scendendo) soprattutto in base al posizionamento e al livello delle finiture. Con questa stima, unitamente alla qualificazione di cui al paragrafo precedente, si ottiene il classamento delle unità immobiliari all'interno di una zona censuaria, comparandole con un "immobile tipo" rappresentativo di ogni categoria e classe, per poterne determinare la rendita catastale. La rendita catastale viene fornita dall'Agenzia delle Entrate tramite il documento contenente tutti i dati identificativi e di classamento di un immobile, la cosiddetta visura catastale. Conoscendo la rendita catastale si determina poi il valore catastale, necessario per calcolare in percentuale l'importo di varie tasse, tra cui l'IMU. Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per dei coefficienti prestabiliti, variabili in funzione della tipologia dell'immobile: ad esempio, il coefficiente moltiplicatore per il calcolo dell'imposta di registro sulla prima casa è 115,50 mentre sale a 160 se si deve calcolare l'importo dell'IMU.



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