A cosa serve la riforma del catasto
Si parla di riforma del catasto da molti anni. La riorganizzazione catastale prevede un’entrata nelle casse dello Stato di circa 40 miliardi di euro. L’obiettivo del governo è quello di creare un sistema fiscale più equo partendo proprio dalla revisione dei fabbricati. La ristrutturazione serve per attribuire all'immobile la giusta rendita e l’esatto valore patrimoniale tenendo conto anche del luogo dove è collocato, se in un centro storico o in zone calamitose. La nuova valutazione dei fabbricati è rilevante perché su questi dati in futuro saranno calcolate importanti tasse come l’IMU, la Tares e la Service Tax.
La situazione attuale
Se prendiamo in mano una visura catastale ci troviamo di fronte delle voci che, con la nuova riforma spariranno. I dati identificativi degli immobili oggi sono costituiti: - dal foglio e dalla particella, due voci reperibili sulla mappa catastale e utili a ricercare l’immobile all’interno degli archivi nazionali; - dalla categoria catastale, che serve per classificare gli immobili e determinarne le rendite. In Italia la situazione è al collasso per quanto concerne le categorie catastali, poiché nel corso degli anni molti immobili hanno subito modifiche strutturali, (come diversi garage trasformati in appartamenti), ma nessuna variazione a livello catastale. Il contribuente tuttora continua a pagare le tasse calcolando le imposte su una rendita attribuita a una categoria catastale non aggiornata e sottraendo così soldi allo Stato; - dalla consistenza dell’immobile, che viene espressa in vani, ma che per il catasto non corrisponde ai vani fisici dell’abitazione. I vani catastali detti "vani principali" sono le camere, i saloni, la cucina, considerati i luoghi di effettivo utilizzo. I bagni, i ripostigli, gli ingressi vengono considerati un terzo di un vano, mentre le cantine ecc. un quarto di un vano; -dalla classe catastale che identifica il "grado di produttività" dell’unità immobiliare. Più il numero di appartenenza è alto e maggiore è la redditività.
Cosa cambia
In passato i fattori principali che venivano presi in esame per il calcolo della rendita catastale erano: i vani, la categoria e la classe. La prima rivoluzione a cui assistiamo con la riforma catastale è la scomparsa dei vani, e al loro posto vengono introdotti i metri quadri effettivi dell’abitazione, quindi non saranno più il numero delle stanze a determinare il valore di un immobile. Le sorprese non finiscono qui, un’altra novità è il calcolo della rendita catastale. Quest’ultima viene valutata secondo un calcolo algoritmo che tiene conto di una serie di elementi che caratterizzano il fabbricato: la localizzazione (urbana e rurale), la localizzazione territoriale e geografica (zona a rischio di calamità naturali), le caratteristiche architettoniche, il valore di mercato, lo stato di conservazione, la qualità, e altro ancora. Questo tipo di calcolo penalizza chi vive in città turistiche o in centri storici poiché si troverebbero a pagare di più, sarebbero favoriti i proprietari di immobili locati nelle periferie anche se il governo attraverso un processo di compensazione effettuerà degli sconti sulle aliquote da versare. Inoltre saranno previste delle detrazioni e ulteriori deduzioni sulle imposte con una revisione delle aliquote per mantenere inalterato il carico fiscale. Una volta elaborati questi valori, si ottiene un coefficiente che sarà moltiplicato per i metri quadri dell'immobile: il risultato determinerà il valore patrimoniale. I cittadini hanno a disposizione un anno per fornire all’Agenzia delle Entrate tutti i dati indispensabili per elaborare le rendite catastali e i valori patrimoniali. Il governo prevede per i Comuni degli incentivi qualora venissero individuati immobili abusivi.
Come recuperare le visure catastali
Dal 2012 il recupero delle visure catastali non è più gratuito. Gli unici ad essere esentati dal pagamento sono le persone fisiche che vogliono accedere al controllo dei propri immobili. Notai, geometri, architetti e altri professionisti per procurarsi le visure devono pagare tariffe che aumentano secondo il tipo e la quantità di materiale da esaminare. Se i fabbricati sono intestati a una società, la visura è gratuita se a farne richiesta è il legale rappresentante. Per chi esegue le visure per via telematica, e anche per incentivare l’uso degli strumenti digitali, la circolare dell'Agenzia del Territorio prevede uno sconto del 10%.
Domande frequenti
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Quali sono le principali novità introdotte dalla riforma del catasto rispetto al vecchio sistema?La riforma introduce cambiamenti radicali nel modo di valutare gli immobili. Innanzitutto, scompare il concetto di 'vani catastali' (basato sul numero di stanze) per essere sostituito dai metri quadri reali dell'abitazione. In secondo luogo, il calcolo della rendita non dipende più solo da categoria e classe, ma segue un algoritmo complesso che considera la localizzazione urbana e territoriale, lo stato di conservazione, le caratteristiche architettoniche e il valore di mercato. Questo approccio mira a rendere il sistema più equo, attribuendo al bene il suo effettivo valore patrimoniale, tenendo conto anche di fattori come la presenza in zone a rischio calamità o in centri storici.
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Come influenzerà la nuova riforma il pagamento dell'IMU e di altre tasse?La nuova valutazione catastale avrà un impatto diretto sul calcolo di imposte fondamentali come IMU, TARI e Service Tax, poiché queste verranno future calcolate sui nuovi dati di rendita e valore patrimoniale. Chi abita in città turistiche o centri storici potrebbe trovarsi a pagare di più, dato che il nuovo algoritmo valorizza maggiormente tali ubicazioni. Tuttavia, il governo ha previsto meccanismi di compensazione, inclusi sconti sulle aliquote e nuove detrazioni, per evitare un aumento eccessivo del carico fiscale e garantire stabilità ai contribuenti durante la transizione verso il nuovo sistema tributario.
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Cosa devo fare se ho modificato la struttura della mia casa senza aggiornare il catasto?È fondamentale regolarizzare la propria posizione, specialmente considerando che molte categorie catastali attuali sono obsolete a causa di trasformazioni non dichiarate (come garage convertiti in abitazioni). Hai a disposizione un anno di tempo per fornire all'Agenzia delle Entrate i dati necessari per ricalcolare le rendite. È consigliabile rivolgersi a un professionista tecnico (geometra, architetto) per verificare lo stato di fatto reale dell'immobile e presentare le necessarie variazioni catastali. Inoltre, i Comuni offrono incentivi per chi segnala o regularizza immobili abusivi, quindi agire tempestivamente può portare vantaggi economici e legali.
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Quanto costa ottenere una visura catastale e chi ne è esente?Dal 2012 il servizio non è più gratuito per tutti. Le persone fisiche sono esenti dal pagamento solo quando richiedono la visura per controllare i propri immobili. Al contrario, professionisti come notai, geometri e architetti devono pagare tariffe variabili in base alla quantità e al tipo di documenti richiesti. Un'eccezione esiste per le società: la visura è gratuita se richiesta dal legale rappresentante per immobili intestati alla stessa società. Infine, per incoraggiare l'uso del digitale, l'Agenzia del Territorio applica automaticamente uno sconto del 10% sulle tariffe per le richieste effettuate tramite canali telematici.
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Chi verrà avvantaggiato e chi svantaggiato dalla nuova valutazione degli immobili?Il nuovo sistema premia gli immobili situati in periferia o in aree meno pregiate rispetto ai centri storici o alle città turistiche, dove il valore di mercato e la localizzazione spingono al rialzo la rendita. Di conseguenza, i proprietari di case nei centri urbani più richiesti potrebbero vedere aumentare il valore patrimoniale e, potenzialmente, le tasse correlate. Per mitigare questo effetto, il governo sta introducendo processi di compensazione e revisioni delle aliquote. L'obiettivo finale è un sistema più equo che rifletta il vero valore economico degli immobili, bilanciando le entrate statali con la capacità di pagamento dei cittadini.
