Normative generali sull'uso delle parti comuni
Secondo il codice civile (art.1102) qualunque abitante di un condominio può servirsi delle parti comuni a patto che non ne venga alterata la destinazione d’uso o che questo non impedisca ad altri condomini di usufruirne. Resta inteso che le modifiche apportate per utilizzare a proprio vantaggio le parti comuni sono realizzate interamente a spese del condomino interessato. L'articolo prevede che, nel caso debbano essere utilizzate le parti comuni dell'edificio per realizzare opere utili a uno o più condomini, l'assemblea debba essere chiamata a deliberare. In base alla regola sulla maggioranza di 2/3 dei millesimi, quindi, verrà deciso se concedere o meno l'autorizzazione ai lavori. Questo è valido in termini generali. Tuttavia, per quanto concerne l'installazione di pannelli fotovoltaici individuali, vi è una eccezione. Questa, inoltre, riguarda qualsiasi tipo di impianto per la produzione di energia alternativa, inclusi anche i pannelli da riscaldamento.
La riforma del 2012 e l'eccezione per le energie rinnovabili
La riforma del condominio avvenuta nel 2012 con la legge 220 ha introdotto una nuova norma nel codice civile, la 1122-bis, con lo scopo di regolamentare in modo specifico l’installazione di impianti per la produzione di energie rinnovabili. Questa norma stabilisce che è diritto di ogni condomino installare questo tipo di impianti anche al servizio di singole abitazioni sul lastrico solare, cioè il tetto, e su ogni altra superficie idonea sia che si tratti di proprietà comune, sia che si tratti di proprietà esclusiva. E' importante osservare che l'articolo sancisce il diritto a questo tipo di installazioni ed esclude, di fatto, la possibilità dell'assemblea di impedire i lavori. In linea di massima, quindi, il condomino può procedere all'installazione dei pannelli fotovoltaici individuali senza consultare l'assemblea condominiale. Nel caso, però, in cui i lavori richiedano delle modifiche alle parti comuni, è necessario informare l'amministratore di condominio che dovrà convocare una assemblea nel modo più rapido possibile.
Poteri dell'assemblea in materia di impianti fotovoltaici
L'assemblea condominiale non ha la facoltà di autorizzare o meno i lavori. Essa può, tuttavia, esercitare in modo facoltativo alcuni poteri. Tra questi vi è la facoltà di proporre modalità alternative di esecuzione dei lavori o di imporre alcune misure volte a garantire la sicurezza, la stabilità e il decoro dell’immobile. Inoltre, l'assemblea può applicare una ripartizione delle superfici comuni in modo tale da garantire a tutti i condomini interessati l'accesso ad esse per provvedere, anche in futuro, all'installazione di impianti fotovoltaici. Infine, l'assemblea può richiedere al condomino che vuole svolgere i lavori di fornire delle garanzie a salvaguardia da potenziali danni che potrebbero derivare dallo svolgimento dei lavori. E' importante sottolineare che l'assemblea esercita questi poteri in modo facoltativo e che ogni delibera in questo senso deve essere approvata con una maggioranza dei 2/3 dei millesimi.
Precedenti legali e applicazione pratica
Come tutte le norme, anche quella sugli impianti rinnovabili è stata soggetta ad interpretazioni contrastanti nella pratica. Nonostante la legge sancisca il diritto all'installazione, infatti, vi sono stati casi in cui le assemblee condominiali si sono opposte. Una delle sentenze più celebri in questo senso è stata emessa dal tribunale di Milano il 7 ottobre 2014. I giudici erano stati chiamati a deliberare nel caso di un condomino a cui l'assemblea aveva negato l'autorizzazione allo svolgimento dei lavori per installare un impianto fotovoltaico. La sentenza ha dato ragione al condomino confermando il suo diritto a procedere nei lavori. Il tribunale ha riconosciuto la norma 1122-bis come una eccezione relativa alla regolamentazione generale sull'uso delle parti comuni e stabilito che i regolamenti condominiali in contrasto con essa debbano essere considerati nulli. A ribadire il concetto di diritto stabilito nella norma va anche ricordato che il condomino che intende installare impianti per l'energia rinnovabile può anche accedere alle unità immobiliari di altri proprietari se questo fosse necessario per lo svolgimento dei lavori.
Domande frequenti
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Devo chiedere il permesso all'assemblea condominiale per installare il mio impianto fotovoltaico?No, la legge 220/2012 (art. 1122-bis c.c.) stabilisce che installare pannelli fotovoltaici è un diritto individuale del condomino. Non è necessaria l'approvazione dell'assemblea né il rispetto della maggioranza qualificata. Tuttavia, se l'installazione richiede interventi sulle parti comuni (come il tetto o le facciate), hai l'obbligo di informare preventivamente l'amministratore, che convocherà l'assemblea solo per valutare aspetti tecnici, di sicurezza o decoro, ma non per decidere se autorizzare o meno i lavori.
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Il regolamento condominiale può vietarmi di mettere i pannelli sul balcone o sul tetto?Assolutamente no. Qualsiasi clausola del regolamento condominiale che vieti l'installazione di impianti per energie rinnovabili è nulla e inefficace. La normativa nazionale prevale sui regolamenti privati. Anche se il tuo regolamento storico proibisse tali opere, non potresti far valere quel divieto contro il tuo diritto legale di produrre energia autonoma. L'unica limitazione reale riguarda il decoro architettonico e la sicurezza strutturale, che possono essere oggetto di discussione assembleare, ma mai di veto totale.
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Cosa può decidere l'assemblea riguardo alla mia installazione fotovoltaica?L'assemblea non può bloccare i tuoi lavori, ma può esercitare poteri facoltativi per tutelare l'edificio. Può suggerire modalità alternative di posa per minimizzare l'impatto visivo, imporre misure di sicurezza o stabilità, oppure ripartire le superfici comuni (es. il lastrico solare) per garantire a tutti i condomini pari opportunità future. Inoltre, può richiedere garanzie economiche per coprire eventuali danni causati dai lavori. Tutte queste decisioni richiedono comunque la maggioranza dei due terzi dei millesimi e non possono trasformarsi in un blocco preventivo.
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Posso installare i pannelli su superfici che non sono di mia esclusiva proprietà?Sì, la norma consente l'installazione su superfici comuni (come il tetto o il lastrico solare) purché siano idonee. Se per posare i pannelli o i cavi di collegamento devi necessariamente transitare o operare su aree di tua esclusiva proprietà o di altri condomini, hai il diritto di accedere a quelle unità immobiliari. Questo accesso è fondamentale per rendere fattibile l'opera e non può essere rifiutato arbitrariamente dagli altri proprietari, sempre che l'intervento sia strettamente necessario e non arrechi danni ingiustificati.
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Chi paga i costi di installazione e eventuale manutenzione delle parti comuni coinvolte?I costi dell'acquisto, dell'installazione e della manutenzione dell'impianto fotovoltaico ricadono interamente sul singolo condomino che ne beneficia. Non si tratta di una spesa condominiale generale. Eventuali lavori straordinari sulle parti comuni (es. rinforzo strutturale del tetto) necessari esclusivamente per la tua installazione devono essere pagati da te. Se invece i lavori riguardano la manutenzione ordinaria delle parti comuni (pulizia del tetto, ecc.), questi restano a carico del condominio secondo i millesimi, poiché l'opera non altera la destinazione d'uso dell'edificio.