Premessa
Il certificato di agibilità e il permesso di costruire si fondano su presupposti differenti e danno origine a esiti disciplinari che non sono sovrapponibili tra loro. Il certificato di agibilità, infatti, ha la funzione di verificare che l’immobile in questione sia stato fabbricato in pieno accordo con le correnti norme tecniche in materia di salubrità, sicurezza, igiene e risparmio energetico sia degli edifici sia degli impianti (art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia). Al contrario, il rispetto delle norme urbanistiche e edilizie sono argomento strettamente pertinente alla funzione del titolo edilizio. Questo comporta che i due concetti possono tranquillamente convivere indipendentemente l’uno dall’altro, poiché disciplinati da due ambiti disciplinari del tutto differenti. Per tale motivo, in accordo con questi presupposti il Consiglio di Stato si è pronunciato in materia, stabilendo che è ottenibile l’agibilità anche con difformità dal progetto approvato. Determinato che l’agibilità e il titolo edilizio sono indipendenti tra loro e, giacché questo potrebbe provocare delle interpretazioni erronee, il Consiglio di Stato ha cercato di chiarire definitivamente i confini tra i due settori. Palazzo Spada dunque ha stabilito che il permesso di agibilità deve attenersi alle norme tecniche specifiche della materia mentre le leggi edilizie e urbanistiche sono parte del settore riguardante il titolo edilizio. Per definire ancora meglio quest’argomento, è importante capire come sono ordinati il certificato di agibilità e il rilascio del titolo abilitativo.
Il certificato di agibilità
Fino a qualche anno fa, l'edificio era dichiarato "agibile" quando rispettava una parte delle norme tecniche (ad esempio quelle riguardanti i calcoli strutturali o l’igiene) e, al termine dei lavori, era rilasciato il certificato di "abitabilità" (solo nel caso degli immobili residenziali). Recentemente, invece, l’abitabilità di un edificio è confluita interamente nel certificato di agibilità. Questo è consegnato dall'Ufficio tecnico del Comune, dove risiede l’immobile in oggetto e non può essere rilasciato se non al termine dei lavori di ristrutturazione o di realizzazione. Questo avviene solamente dopo che un tecnico abilitato (diverso dal direttore dei lavori o dal progettista) abbia portato a termine un collaudo, in cui si certifica il rispetto di tutte le normative stabilite dalla legge. Con l’agibilità si garantiscono sia le esatte proporzioni dei locali e delle finestre sia altre condizioni indispensabili (come ad esempio la sicurezza statica dell'immobile, l'affidabilità e il risparmio energetico di tutti gli impianti presenti). Il certificato di agibilità, quindi, attesta che l’edificio è idoneo a ospitare le persone, giacché sono stati rispettati tutti i criteri fondamentali previsti dalla legge per quel determinato immobile, comprese tutte le norme tecniche riguardanti la costruzione in oggetto.
Il titolo abilitativo e progetto approvato
Il titolo abilitativo (o edilizio) è regolamentato da tre aspetti fondamentali: il primo è accordato dal permesso di costruire; il secondo, dalla dichiarazione certificata dell’inizio dei lavori e delle eventuali modifiche in corso d'opera; e in ultimo, da qualsiasi altro titolo abilitativo stabilito da leggi specifiche, a patto che gli interventi siano conformi alle leggi urbanistiche e in materia edile. Per ottenere l’approvazione di un progetto edilizio è indispensabile che un tecnico abilitato verifichi la conformità del progetto a determinati criteri, quali ad esempio: che l’immobile rispondi perfettamente ai requisiti previsti dal piano regolatore generale nel quale si riferisce il progetto, che siano rispettati gli indici di edificabilità, le distanze dalla strada, ecc… Una volta che il progetto è stato approvato dal comune di pertinenza, si passa al rilascio della concessione edilizia.
Conclusioni
Da come si evince, i concetti di "agibilità" e di "progetto approvato" sono indipendenti l'uno dall'altro e, per tale ragione, la sentenza del 24 agosto decreta giustamente che l'agibilità può essere rilasciata anche con difformità dal progetto approvato. E’ possibile, infatti, che un immobile rispetti contemporaneamente tutte le norme contemplate dall’Art. 24 del Testo Unico dell’Edilizia e quelle urbanistico - edilizie. Può anche accadere, di contro, che un immobile sia realizzato in maniera differente da quella prevista dal progetto approvato, ma rispetti comunque le norme di sicurezza, igiene e contenimento del risparmio energetico. In questo caso si presenta l’esempio evidente per cui l’edificio è dichiarato agibile, ma non rispetta il progetto approvato.
Domande frequenti
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È possibile ottenere il certificato di agibilità se l'immobile è stato costruito diversamente dal progetto approvato?Sì, è assolutamente possibile. La sentenza del Consiglio di Stato del 2014 ha chiarito che il certificato di agibilità e il titolo abilitativo (permesso di costruire) hanno nature giuridiche diverse. L'agibilità verifica esclusivamente il rispetto delle norme tecniche relative a sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico. Se l'immobile, pur presentando difformità rispetto al progetto iniziale, soddisfa tutti i requisiti tecnici attuali stabiliti dall'Art. 24 del Testo Unico dell'Edilizia, il Comune è tenuto a rilasciare il certificato. Le due procedure non sono sovrapposibili: si può essere agibili tecnicamente pur non essendo conformi urbanisticamente.
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Qual è la differenza sostanziale tra certificato di agibilità e permesso di costruire?La differenza risiede nell'oggetto della verifica. Il permesso di costruire (titolo abilitativo) attesta che l'intervento edilizio rispetta le norme urbanistiche e paesaggistiche, come indici di edificabilità, distanze dai confini e conformità al Piano Regolatore. Il certificato di agibilità, invece, riguarda solo gli aspetti tecnici e prestazionali: garantisce che l'edificio sia sicuro, sano, igienico ed energeticamente efficiente per ospitare persone. Di conseguenza, un edificio può avere il permesso di costruire ma non l'agibilità se non rispetta le norme tecniche, oppure può ottenere l'agibilità pur avendo difformità dal progetto originario, purché le norme di sicurezza e salubrità siano rispettate.
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Chi deve firmare e rilasciare il certificato di agibilità?Il certificato di agibilità viene rilasciato dall'Ufficio Tecnico del Comune in cui è situato l'immobile. Tuttavia, prima di questa emissione, è necessario che un tecnico abilitato (che non può essere lo stesso direttore dei lavori o il progettista originale) effettui un collaudo finale. Questo professionista certifica tramite relazione tecnica che l'opera realizzata rispetta tutte le normative vigenti in materia di sicurezza strutturale, impianti, efficienza energetica e requisiti dimensionali dei locali. Solo dopo questa certificazione tecnica positiva il Comune procede al rilascio formale del documento.
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Cosa succede se un immobile è agibile ma non conforme al progetto approvato?In questo scenario, l'immobile ottiene il certificato di agibilità perché soddisfa i criteri di sicurezza e salubrità, ma rimane soggetto a sanzioni amministrative per la difformità edilizia. Poiché il titolo abilitativo e l'agibilità sono distinti, la mancanza di conformità al progetto approvato costituisce una violazione delle norme urbanistiche. Il proprietario dovrà regolarizzare la situazione attraverso pratiche di sanatoria o condono, se previste, pagando le relative multe. Finché non si regularizza il titolo abilitativo, si rischia l'ordine di demolizione o ripristino dello stato legittimo, nonostante l'immobile sia considerato 'sicuro' e abitabile sotto il profilo tecnico-sanitario.
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L'agibilità comprende ancora il vecchio certificato di abitabilità?Sì, attualmente il concetto di abitabilità è confluito integralmente nel certificato di agibilità. Non esiste più un documento separato chiamato 'certificato di abitabilità' per gli immobili residenziali. Il nuovo certificato unico di agibilità verifica non solo la sicurezza statica e degli impianti, ma anche il rispetto dei requisiti minimi dimensionali e funzionali degli ambienti, come le altezze minime dei locali, le superfici utili e la presenza di finestre a norma. Questo unificazione semplifica la procedura, garantendo che l'edificio sia idoneo a ospitare persone sotto ogni aspetto tecnico-normativo richiesto dalla legge.
