Che cos'è il diritto di prelazione
Quando si parla di diritto di prelazione si fa riferimento a un vero e proprio istituto giuridico: in pratica consente a un soggetto, a parità di condizioni e all'interno di un negozio giuridico, di essere preferito a un altro. In genere viene messo in atto in un contesto abitativo, tuttavia vi possono essere diversi ambiti di applicazione. Il diritto di prelazione può essere realizzato dal punto di vista legale oppure risultare volontario. In quest'ultimo caso si segue quando previsto dal Codice Civile (ex articolo 1322) e dalla libertà contrattuale. In pratica una parte decide di dare volontariamente la prelazione a una precisa e determinata controparte. Al contrario il diritto di prelazione legale può anche non prevedere un accordo tra le parti coinvolte in quanto segue semplicemente le disposizioni di legge.
Il diritto di prelazione testamentario
Esistono due grandi ambiti in cui si può parlare di diritto di prelazione: uno di questi riguarda le norme per la successione ereditaria. In questo caso il coerede vuole alienare la sua quota a una terza persona estranea all'asse ereditaria; di conseguenza ha l'obbligo di notificare agli altri coeredi la proposta di alienazione e la cifra riguardante. I coeredi possono esercitare il diritto di prelazione, secondo quanto previsto dal Codice Civile all'articolo 738, entro due mesi dal momento in cui ricevono l'ultima comunicazione in tal senso. Nel caso che i coeredi non abbiano ricevuto notifiche, hanno diritto di riscattare in maniera diretta dall'acquirente la quota in questione. Al tempo stesso bisogna tenere a mente che il diritto di prelazione riguarda anche le compravendite e le locazioni abitative.
Il diritto di prelazione in ambito locatario
Il diritto di prelazione in ambito locatario viene definito e regolamentato dall'articolo 38 della legge 392. Di conseguenza il soggetto privilegiato è il conduttore che affitta l'immobile posto in vendita. La stessa legge prevede, all'articolo 39, che per i beni a uso abitativo è obbligatoria la notifica dell'intenzione di vendita da parte del proprietario al conduttore attraverso l'ufficiale giudiziario. Nel documento devono essere indicate la cifra richiesta e le modalità di pagamento; se interessato, il conduttore può esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni. In alcuni casi, tuttavia, non si può mettere in atto il diritto di prelazione locatario: ciò vale nell'eventualità in cui il conduttore sia egli stesso comproprietario dell'immobile oppure se vi è una situazione di comunione ereditaria. In questo caso sono i coeredi a essere i soggetti privilegiati.
Cosa bisogna tenere a mente
Il diritto di prelazione in ambito abitativo è regolato dalla normativa 431/1998, nell'eventualità che si voglia affittare di nuovo l'immobile o si decida di venderlo. In questo caso il proprietario nega il rinnovo contrattuale (facoltà che ha sempre a disposizione al momento in cui scade il contratto di affitto stesso), così da vendere l'abitazione locata a una terza persona. In alternativa è possibile che siano necessari effettuare interventi di ristrutturazione di un certo rilievo sull'immobile: di conseguenza, se il conduttore rimane all'interno dell'abitazione, costituisce un ostacolo alla messa in opera dei lavori. Al tempo stesso è anche possibile che l'immobile locato faccia parte di un edificio da ricostruire integralmente. Di conseguenza il diritto di prelazione è attuabile soltanto nel primo caso e il locatario viene favorito durante la trattativa.
