Le distanze
Le distanze da mantenere tra le proprietà, sono spesso fonte di liti e discussioni. La materia è regolamentata dal Codice Civile, nello specifico dagli articoli che vanno dal numero 873 al numero 907, nei quali si stabiliscono le distanze minime che devono essere rispettate. In alcuni casi specifici, determinati dalla legislazione locale, come ad esempio le leggi regionali ambientali e i Regolamenti Edilizi, tali misure possono avere anche valori superiori. Secondo quanto stabilito nel Codice Civile, la distanza minima che in linea d'aria deve intercorrere tra due costruzioni non adiacenti è di tre metri. Possono esserci comunque delle eccezioni, infatti, secondo quanto stabilito da una sentenza emessa dalla Cassazione, in caso di accordo tra i vicini, tale distanza può essere di misura inferiore. Si tratta comunque di un'eventualità piuttosto rara, dal momento che solitamente la misura da rispettare è indicata da un Regolamento Edilizio locale che deve essere comunque rispettato. Un'altra possibile eccezione si può avere in caso di usucapione: se due edifici si trovano ad una distanza inferiore a quella imposta per legge da più di vent'anni e nessuna obiezione è mai stata sollevata dai proprietari, il mantenimento della condizione attuale viene acquisito come diritto.
Come misurare
A questo punto è bene chiarire cosa dobbiamo considerare come costruzione e da quali punti devono essere prese le distanze. Si intendono costruzioni gli elementi strutturali di qualsiasi tipo: travi, muri, scale, pilastri e simili. Le sporgenze. come ad esempio i balconi. sono definite "aggetti" e i regolamenti in merito possono variare. In alcuni casi si specifica che questi elementi vengono considerati nel rilevamento delle misure, solo se superano determinate dimensioni, secondo regolamenti di tipo diverso sono invece sempre e comunque compresi nel calcolo. Non devono invece essere considerati costruzioni gli "aggetti" di tipo ornamentale quali: lesene, marcapiano o cornicioni. Generalmente, per le costruzioni sotterranee, come ad esempio i garage, non si ha l'obbligo di attenersi alle distanza, a meno che non sia imposto dal Regolamento Edilizio. Una deroga alle distanze si ha per tutti quegli interventi rivolti alla realizzazione di opere per l'isolamento degli edifici, in modo da incentivare i lavori per l'efficienza energetica. Secondo l'articolo 841 del Codice Civile, i proprietari hanno il diritto di recintare la loro proprietà, di conseguenza si ha una regolamentazione anche in merito ai muri di confine. Quando un muro ha un'altezza inferiore ai tre metri, un eventuale edificio nelle vicinanze dovrà essere costruito almeno a tre metri di distanza. Se il muro supera invece tale altezza, la distanza non dovrà essere calcolata dall'edificio del vicino, ma dal suo muro di confine. Nel caso in cui un muro sorga sul confine tra due diverse proprietà e che sia stato costruito da uno solo dei proprietari, l'altro può chiederne la comunione, sempre che si faccia carico della metà dei costi sostenuti per la costruzione e per la manutenzione. Analogamente, quando è l'edificio stesso ad essere costruito sul confine, l'altro proprietario ha diritto di poter appoggiare la sua costruzione alla parete confinante, pagandone per metà le spese di realizzazione.
Confini verdi
Secondo quanto stabilito dal Codice Civile, il confine può essere delimitato anche da piante, siepi, arbusti o alberi. In tal caso, la manutenzione spetta in egual modo ai due confinanti. Esistono indicazioni precise circa le distanze da mantenere quando si vanno a piantare nuovi vegetali. Nel caso di alberi considerati ad alto fusto: querce, pini, pioppi, castagni, la distanza dal confine dovrà essere di tre metri; per quelli di altezza inferiore, la distanza dovrà essere di un metro e mezzo; per le siepi, arbusti, viti o alberi da frutto con altezza inferiore a due metri e mezzo, la distanza da mantenere sarà di un metro. Nel caso vi siano regolamenti locali specifici, bisognerà attenersi a quelli. Non è necessario rispettare i limiti indicati quando si ha un muro di confine e le piante hanno un'altezza inferiore ai tre metri. L'usucapione vale anche per le piante, dopo vent'anni infatti non si possono più rimuovere, nel caso in cui muoiano, non possono però essere rimpiazzate.
Domande frequenti
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Qual è la distanza legale minima da rispettare tra due edifici non adiacenti?Il Codice Civile italiano stabilisce che la distanza minima in linea d’aria tra due costruzioni non adiacenti debba essere di almeno tre metri. Tuttavia, questa regola generale può subire variazioni significative in base alla normativa locale. È fondamentale consultare il Regolamento Edilizio del proprio Comune, poiché spesso le amministrazioni locali impongono distanze maggiori per motivi urbanistici, paesaggistici o di sicurezza. Inoltre, esistono eccezioni specifiche: in presenza di un accordo scritto tra i vicini confinanti, è possibile costruire a distanze inferiori, purché non violino altre norme di pubblica utilità.
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I balconi e le sporgenze contano per il calcolo della distanza dal confine?La risposta dipende dalle disposizioni del Regolamento Edilizio locale. Generalmente, le strutture portanti come muri, pilastri e scale rientrano nel calcolo della distanza. Gli "aggetti", ovvero le sporgenze come i balconi, sono soggetti a regole variabili: alcune normative li includono pienamente nel rilievo metrico, mentre altre prevedono che vengano considerati solo se superano determinate dimensioni. Al contrario, elementi puramente ornamentali come lesene, marcapiani o cornicioni non vengono mai computati nel calcolo della distanza legale. Verificare sempre il regolamento comunale evita spiacevoli contestazioni con i vicini.
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Devo rispettare le distanze se costruisco un garage interrato?Nella maggior parte dei casi, le costruzioni interamente sotterranee, come i garage interrati, non sono soggette agli obblighi di distanza previsti dal Codice Civile per gli edifici sopraelevati. Questo perché non impattano sulla luce, sull’aerazione o sulla privacy dei confinanti allo stesso modo delle strutture in superficie. Tuttavia, questa esenzione non è assoluta: il Regolamento Edilizio del tuo Comune potrebbe introdurre vincoli specifici per garantire la stabilità del suolo o la sicurezza antincendio. Pertanto, prima di procedere, è indispensabile verificare le norme urbanistiche locali per assicurarsi che non esistano restrizioni particolari per le opere interrate.
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Quali distanze devo osservare per piantare alberi o siepi vicino al confine?Le distanze per la vegetazione sono tassative e dipendono dall’altezza e dal tipo di pianta. Per gli alberi ad alto fusto (come querce, pini o pioppi), la distanza minima dal confine è di tre metri. Per alberi di altezza inferiore, la distanza scende a un metro e mezzo. Per siepi, arbusti, viti o alberi da frutta con altezza massima di due metri e mezzo, basta mantenere un metro di distanza. Queste regole valgono salvo diversa disposizione dei regolamenti locali. Un’importante eccezione esiste se tra le proprietà c’è già un muro di confine: in quel caso, le piante sotto i tre metri di altezza possono essere poste direttamente adiacenti al muro senza rispettare le distanze standard.
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Cosa succede se le piante o gli edifici sono stati costruiti a distanza illegale da decenni?È possibile acquisire il diritto di mantenere la situazione irregolare attraverso l’usucapione, previa decorrenza di un termine di venti anni ininterrotti. Se da oltre vent’anni un edificio o una pianta si trova a una distanza inferiore a quella di legge e nessuno dei proprietari confinanti ha mai sollevato obiezioni legali o azioni giudiziarie, la posizione consolidata diventa legittima. Attenzione però: nel caso delle piante, l’usucapio permette di mantenerle finché vivono, ma se muoiono non possono essere sostituite con nuove piante nella stessa posizione irregolare. Per gli edifici, invece, lo status acquisito rimane stabile nel tempo.
