Silenzio assenso per il permesso di costruire

Disciplina del permesso a costruire

L'art. 10 del Testo unico dell'edilizia individua quelli che sono gli interventi per i quali risulta necessario il rilascio del permesso a costruire, un atto amministrativo emanato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale. Sono gli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, come gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione ad essere soggetti a questa disciplina e la stessa norma rimanda alle singole regioni la disciplina degli interventi specifici. Queste ultime possono decidere se assoggettare determinati interventi alla disciplina del permesso a costruire o della D.I.A. edilizia. Tra i presupposti del rilascio del permesso a costruire, figura la conformità dello stesso rispetto ai regolamenti edilizi e agli strumenti urbanistici ed in caso di contrasto tra l'intervento oggetto di domanda e le previsioni dei suddetti strumenti, viene automaticamente sospesa ogni pronuncia dell'amministrazione circa la domanda.

L'iter del rilascio del permesso a costruire

Il cittadino deve preliminarmente rivolgersi ad un professionista abilitato, il quale avrà le competenze necessarie per predisporre un progetto conforme ai regolamenti vigenti nel comune in cui deve effettuarsi l'intervento. A seguito della presentazione della pratica contenente tutta la documentazione richiesta per il rilascio del permesso, il comune provvederà a nominare un responsabile del procedimento e a far decorrere il termine entro il quale pronunciarsi su eventuali irregolarità. Il sistema vigente è quello del silenzio assenso, che in un'ottica di semplificazione dell'iter procedurale, riesce a garantire una tempistica certa al fine di procedere con speditezza all'esecuzione dei lavori. Nel caso in cui il privato cittadino non riceva una risposta da parte dell'amministrazione, nel termine di 60 giorni da quando ha formalizzato la sua istanza di rilascio del permesso, la stessa si intende accolta ed egli è legittimato a procedere. Nel caso in cui l'istanza venga presentata in un comune che abbia più di 100.000 abitanti, il termine di 60 giorni si intende raddoppiato e lo stesso vale nei casi in cui il progetto presenti una complessità intrinseca, degna di più approfondite verifiche.

Il silenzio e l'inizio dei lavori

Una importante sentenza del 2014, emessa dal Tribunale Amministrativo Regionale della regione Abruzzo, ha espresso un importante chiarimento in punto di presupposti e tempistica del meccanismo del silenzio assenso nel permesso a costruire. In particolare il Tribunale si è pronunciato sul delicato tema della dichiarazione di conformità, individuata come condizione senza la quale il silenzio dell'amministrazione non può essere interpretato come assenso. Solo qualora sia stata prodotta unitamente alla regolare documentazione, la dichiarazione di conformità rende possibile infatti intendere l'inerzia della pubblica amministrazione come non ostativa all'esecuzione dei lavori e questo discende dalla considerazione che in assenza della dichiarazione non è possibile svolgere le dovute considerazioni. Quindi si comprende come il giudice amministrativo abbia inteso valorizzare i presupposti del permesso a costruire con riguardo alla suddetta dichiarazione e predisporre un limite all'automatismo del silenzio assenso in questa procedura.

Gli oneri di urbanizzazione

L'art. 16 del testo unico dell'edilizia, nel disciplinare il permesso a costruire, individua quelli che sono definiti oneri di urbanizzazione e specifica che essi devono essere corrisposti dal cittadino all'amministrazione di riferimento secondo precisi parametri di calcolo. Essi sono finalizzati alla realizzazione, da parte del comune, di tutte quelle infrastrutture che l'amministrazione deve garantire al cittadino che realizza una nuova costruzione o ne amplia la struttura. Unitamente a questi oneri, che sono calcolati sulla base della superficie dell'immobile, vi è anche il costo di costruzione, che viene calcolato invece in percentuale rispetto alle opere da realizzare. Si consideri inoltre che il permesso a costruire può essere richiesto, oltre che dal proprietario, anche un condomino, un usufruttuario o un affittuario e che questo atto può essere oggetto di trasferimento mortis causa ai successori che subentrino nel possesso del bene oggetto di permesso. Infine la validità del permesso a costruire, seguito dal silenzio assenso dell'amministrazione, è comunque soggetta ad un termine finale, essendo annuale la validità dell'atto. Se entro un anno non viene iniziata l'opera oggetto del permesso, esso si intende revocato.

Domande frequenti

Cosa significa 'silenzio assenso' per il permesso a costruire e quando scatta?

Il silenzio assenso è un meccanismo giuridico che permette di iniziare i lavori se il Comune non risponde entro un certo termine. Presentando la domanda completa, se trascorrono 60 giorni senza notizie, il permesso si considera ottenuto automaticamente. Nei comuni sopra i 100.000 abitanti o per progetti complessi, il termine raddoppia a 120 giorni. È fondamentale presentare tutta la documentazione richiesta: solo così l'inerzia dell'amministrazione diventa un via libera ufficiale per procedere con l'esecuzione dell'intervento edilizio.
È obbligatorio presentare la dichiarazione di conformità per beneficiare del silenzio assenso?

Sì, la dichiarazione di conformità è un requisito indispensabile. Senza di essa, il silenzio del Comune non può essere interpretato come assenso, anche se scadono i termini previsti. La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che questa dichiarazione è necessaria per permettere all'amministrazione di valutare correttamente la regolarità dell'intervento. Pertanto, per evitare blocchi procedurali e poter iniziare i lavori in sicurezza, il professionista deve allegarla insieme al resto della pratica edilizia al momento della presentazione della domanda.
Quali documenti servono per richiedere il permesso a costruire?

Per ottenere il permesso a costruire è necessario rivolgersi a un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) che predisporrà il progetto conforme ai regolamenti comunali e agli strumenti urbanistici vigenti. La pratica deve contenere tutta la documentazione richiesta, inclusa la dichiarazione di conformità. Il Comune nomina poi un responsabile del procedimento che valuterà la conformità dell'intervento. Se tutto è in regola, si attiva il termine per il silenzio assenso; in caso di difformità, l'amministrazione può bloccare o modificare la pratica.
Quanto durano gli oneri di urbanizzazione e chi li paga?

Gli oneri di urbanizzazione sono costi che il richiedente (proprietario, condomino, usufruttuario o affittuario) deve pagare al Comune per finanziare le infrastrutture pubbliche derivanti dall'intervento edilizio. Vengono calcolati principalmente in base alla superficie dell'immobile e includono anche il costo di costruzione, legato alle opere specifiche. Questi pagamenti sono obbligatori per il rilascio del titolo abilitativo e contribuiscono a coprire le spese per servizi come strade, illuminazione e verde pubblico necessari alla nuova costruzione o ristrutturazione.
Il permesso a costruire ha una scadenza? Cosa succede se non inizio i lavori?

Sì, il permesso a costruire ha una validità annuale. Questo significa che l'opera deve essere iniziata entro dodici mesi dalla data di ottenimento del titolo (sia tramite autorizzazione esplicita che per silenzio assenso). Se non si dà avvio ai lavori entro questo termine, il permesso si intende revocato automaticamente. Per evitare la decadenza del titolo, è essenziale pianificare attentamente l'avvio delle operazioni edilizie e rispettare rigorosamente le scadenze temporali stabilite dalla normativa vigente.