Usucapione: concetti generali
Con l'usucapione avviene l'acquisto della proprietà di un immobile o di un altro diritto reale di godimento su un immobile, quale usufrutto, enfiteusi, uso e abitazione, ad esclusione delle servitù non apparenti. L'acquisto tramite usucapione di un bene immobile, richiede il suo possesso prolungato per un determinato periodo e trova regolamentazione negli articoli 1158 e seguenti del codice civile. Va da sé che elementi essenziali dell'istituto in esame sono: il possesso e il tempo. Il possesso non dev'essere iniziato in maniera violenta o clandestina, per esempio attraverso un furto. Anche se la legge stabilisce che una volta cessata la violenza o la clandestinità, se il legittimo proprietario non agisce per il recupero dell'immobile, può iniziare il computo del tempo necessario per l'usucapione. Sempre in materia di possesso, questo non deve subire interruzioni. Si produce interruzione quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno e non ha proposto nessuna azione di reintegrazione. Il fattore tempo può variare dai venti ai dieci anni, dando origine a due forme distinte di usucapione. L'usucapione ordinaria si realizza trascorsi vent'anni. L'usucapione abbreviata si realizza dopo dieci anni, ma, esistono alcuni elementi costitutivi che la differenziano dalla precedente forma.
Usucapione ordinaria e usucapione abbreviata: due tipologie a confronto
L'usucapione ordinaria trova compimento in vent'anni. In questa particolare fattispecie è ininfluente che il possesso sia iniziato tramite buona o mala fede, perché in ogni caso, trascorso il termine prescritto dalla legge, si realizzerà l'acquisto della proprietà. L'unica cosa essenziale è che il possessore si sia sempre comportato come se fosse il legittimo proprietario. Nell'usucapione abbreviata di un immobile il termine temporale decresce di dieci anni e oltre al possesso senza interruzioni e non vizioso sono necessari ulteriori elementi: 1. Il possesso in buona fede dell’immobile, che consiste principalmente nell’ignoranza di ledere un diritto altrui e nella convinzione di aver acquistato legalmente tale diritto. L’ignoranza non deve dipendere da colpa grave, quindi il soggetto non può aver omesso di usare una diligenza, seppur minima, nell’accertamento di diritti altrui sull’immobile. 2. La presenza di un titolo idoneo al trasferimento della proprietà ma inefficace nella pratica, poiché l’alienante non è il proprietario. Il titolo dev'essere valido, si deve trattare di un normale contratto di trasferimento della proprietà della casa, dove l'unico vizio ammesso è rappresentato dalla mancata titolarità del diritto in capo all'alienate. 3. La trascrizione del titolo: da tale data inizierà il decorso del termine decennale.
Procedimento per la dichiarazione di usucapione dell'immobile
L'acquisto del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull'immobile avviene in automatico alla scadenza dei termini previsti dal nostro ordinamento giuridico. Per accertare tale acquisto è comunque necessario l'esperimento di un'azione giudiziaria atta a riconoscere un titolo utile per una valida trascrizione. Il primo passo è certamente quello di rivolgersi a un legale per iniziare il procedimento civilistico di riconoscimento della proprietà. Durante il processo si dovrà fornire prova: 1- di aver posseduto il bene senza interruzioni per dieci o vent'anni, 2- di aver acquistato il possesso in maniera pubblica e pacifica, 3- che si è agito come se si fosse i proprietari dell'immobile, attraverso atti esteriori tali da non lasciare dubbi circa il reale proprietario del bene. In considerazione del fatto che chiunque possegga una casa in qualità di proprietario pone in essere comportamenti esteriori di facile percezione, non sarà difficile trovare testimoni che convocati in aula confermino la tesi della proprietà. Altre prove utili da produrre saranno quelle documentali: atti di compravendita, preliminari di compravendita, scritture private, pagamenti per lavori fatti in casa, bollette per gas, acqua luce e relativi allacci, pagamenti di imposte e tasse, progetti e concessioni edilizie, lavori di straordinaria manutenzione o ampliamento, eventuale corrispondenza con enti o uffici pubblici.
