Grate alle finestre di proprietà comune

Finestre condominiali

Le finestre sono delle aperture realizzate sui muri della facciata dell’edificio il cui scopo è quello di permettere il filtraggio della luce e arieggiare gli ambienti interni agli appartamenti di ogni condominio. Proprio per questo motivo non rientrano tra i beni comuni in quanto sono utilizzate e d’interesse di ogni singolo appartamento. Nonostante ciò, le finestre possono essere sia di proprietà individuale e sia condominiale. Ad esempio, come per i balconi, l’installazione di elementi decorativi o grate, incidendo sull’interesse estetico di tutto il condominio, sono considerate parti comuni e quindi tutte le spese devono essere ripartite tra i condomini. Le finestre che danno sulle scale condominiali, e quindi offrono il filtraggio della luce e dell’aria in un ambiente comune, si devono considerare di proprietà di tutti i condomini, a meno che i regolamenti contrattuali e quelli condominiali non riportino una diversa regolamentazione delle stesse. Nonostante tutti questi fattori, nel momento in cui il singolo decide di installare delle grate, sostituire gli infissi, è obbligato a richiedere l’autorizzazione e il consenso dell’assemblea, secondo quanto riportato nel regolamento di condominio.

Interventi

Prima di procedere con l’installazione delle grate alle finestre di proprietà comune, è necessario seguire un iter specifico dato non soltanto dall’appurazione della natura delle finestre stesse, ma anche dall’analisi su chi deve decidere come intervenire sulle grate da installare. Solitamente, le grate sono installate per proteggere l’appartamento e tutto il condominio dalle effrazioni ad opera di ladri. Dopo aver compreso e appurato che la proprietà delle finestre è di tutto il condominio, l’assemblea decide quale soluzione prendere. In primo luogo si analizza se l’intervento può essere considerato un’innovazione o meno. La Cassazione definisce come innovazioni, tutte quelle cose comuni che, a seguito dell’intervento, presentano dei fini diversi a quelli precedenti. Proprio per questo, l’installazione di grate alle finestre di proprietà comune, non sono una manovra innovativa se gli infissi non consentivano di affacciarsi. Per quanto riguarda le decisioni dell’assemblea, si fanno due convocazioni. Con la prima convocazione i voti dei condomini presenti devono rappresentare la maggioranza di chi interviene e la metà del valore del condominio. Con la seconda convocazione invece, essendoci sempre la maggioranza dei partecipanti, i voti devono essere pari a un terzo del valore del condominio.

installazione grate alle finestre comuni

Nel caso in cui, con l’installazione della grata alla finestra si vada al imitarne l’affaccio, occorre seguire un iter diverso. In questa fattispecie si tratta di opera innovativa per cui occorre la maggioranza di chi interviene e minimo cinquecento millesimi. Se l’assemblea non si pronuncia, il condomino può decidere di sua iniziativa l’installazione delle grate su una o più infissi. Quando nel regolamento non si fa riferimento a tipologie di grate da installare, il proprietario degli infissi può fare una scelta personale, ovviamente prima d’iniziare i lavori, deve informare l’amministratore condominiale che a sua volta informerà tutta l’assemblea. Ovviamente il proprietario dovrà agire secondo i regolamenti vigenti, rispettando la sicurezza e il decoro di tutto il condominio. I regolamenti condominiali si suddividono in contrattuali, approvati dall’assemblea in maniera unanime o a maggioranza. Questa distinzione è molto importante perché, ad esempio il regolamento approvato a maggioranza, rispetto agli altri due, può prevedere delle regole che limitano sia la destinazione e sia l’utilizzo della proprietà individuale.

Regolamenti

Prima d’installare grate alle finestre di proprietà comune o individuale, è necessario analizzare alcuni regolamenti prima di procedere. In primo luogo si accerta la presenza o meno di un regolamento condominiale, si analizza e si controlla la presenza o meno di alcuni divieti riguardanti opere di modifica. Nel caso del regolamento contrattuale o dell’assemblea unanime, bisogna costatare se l’installazione delle grate è stato precedentemente previsto e approvato dall’amministratore condominiale e dall’assemblea. Successivamente si analizza se i condomini hanno già scelto uno stile specifico e decoro architettonico delle inferriate e procedere con l’installazione dello stesso tipo d’inferriate.

Domande frequenti

Chi paga l'installazione delle grate alle finestre condominiali?

La spesa per l'installazione delle grate sulle finestre di proprietà comune (come quelle che danno sulle scale o sui cortili condivisi) deve essere ripartita tra tutti i condomini, poiché tali elementi incidono sull'estetica e sulla struttura generale dell'edificio. Tuttavia, se le grate proteggono esclusivamente un appartamento privato e non alterano la facciata in modo significativo per il resto del condominio, la spesa potrebbe essere a carico del singolo proprietario. È fondamentale verificare il regolamento condominiale e la natura precisa della finestra per determinare la corretta ripartizione delle spese.
Serve il voto dell'assemblea per mettere le grate?

Sì, quasi sempre è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea condominiale. Se l'installazione delle grate non impedisce l'affaccio dalla finestra, l'intervento è considerato ordinario e richiede la maggioranza semplice dei presenti e la metà del valore del condominio. Se invece le grate eliminano completamente la possibilità di affacciarsi, l'opera diventa 'innovativa' e richiede una maggioranza qualificata, spesso almeno 5/10 del valore condominiale. In assenza di delibera, il singolo condomino non può procedere unilateralmente se l'impatto estetico o strutturale coinvolge la comunità.
Cosa cambia se le grate impediscono l'affaccio?

Quando l'installazione delle grate rende impossibile affacciarsi dalla finestra, l'intervento viene classificato giuridicamente come 'innovazione'. Questo cambia radicalmente le regole decisionali: non basta la maggioranza dei votanti, ma serve il consenso di almeno 5/10 del valore totale del condominio. Inoltre, se l'assemblea non riesce a raggiungere tale quorum o non si pronuncia, il condomino interessato potrebbe avere la facoltà di procedere autonomamente, purché rispetti rigorosamente i criteri di sicurezza e decoro stabiliti dal regolamento, evitando danni all'armonia architettonica dell'edificio.
Posso scegliere io lo stile delle grate?

La scelta dello stile dipende dal regolamento condominiale. Se il regolamento stabilisce uno standard estetico per le inferriate (colore, forma, materiale), devi obbligatoriamente attenerti a quella specifica tipologia per garantire l'uniformità della facciata. Se invece il regolamento è silente o permette discrezionalità, puoi scegliere tu il design, ma hai l'obbligo pregresso di informare l'amministratore e l'assemblea. La tua libertà di scelta è comunque limitata dal principio di buon vicinato e dal divieto di compromettere il decoro architettonico dell'intero palazzo.
Quali sono le differenze tra regolamento contrattuale e assembleare?

Il regolamento contrattuale è stato approvato all'unanimità dai proprietari originari ed è vincolante per tutti i successivi acquirenti; contiene norme più rigide che non possono essere modificate facilmente. Il regolamento assembleare, approvato a maggioranza, ha forza inferiore e può essere modificato con nuove deliberazioni. Per le grate, se il regolamento contrattuale vieta espressamente l'installazione o ne impone uno specifico, quel divieto prevale. Se invece il regolamento è solo assembleare, potresti avere margine per ottenere una deroga o modificare le regole tramite nuova votazione in assemblea.