Definizione dell'unità abitativa
Secondo quanto stabilito dal d.p.r. n. 1142/49, nell'articolo 40, si intende come singola unità immobiliare urbana un insieme di fabbricati, un fabbricato o una sua porzione che appartenga ad uno stesso proprietario e che, in base all'uso locale, rappresenti un cespite indipendente. Il termine cespite indica, per definizione, un elemento che rappresenta per una persona una fonte di reddito. In sintesi, anche se nel linguaggio comune l'unità immobiliare è intesa principalmente come sinonimo di appartamento, tecnicamente può essere individuata anche da altri tipi di costruzione come ad esempio una cantina, un box auto o qualsiasi altro tipo di fabbricato che possa essere configurato come una fonte di reddito autonoma. L'articolo successivo del decreto, il 41, specifica che ogni singola unità immobiliare deve avere quota di partecipazione. In questo modo si stabilisce un principio che è valido in termini catastali, ma che si può ritrovare anche in diversi altri settori all'interno dell'ordinamento giuridico. Secondo tale principio un immobile non può esistere a meno che non sia intestato a qualcuno. come intestatario la ditta che ne è in possesso. La ditta è l'insieme dei possessori, dei proprietari o delle persone che hanno dei diritti di godimento reali sull'unità in questione. Tali persone devono essere chiaramente designate individualmente e per ciascuna di esse deve essere specificato con esattezza il diritto spettante o la
Identificazione dell'unità immobiliare
Lo stesso d.p.r. n. 1142/49 definisce anche il modo in cui si può identificare un’unità immobiliare. Tale compito è assolto dall'articolo 42, secondo il quale ogni singola unità accertata deve avere un'identificazione catastale con precisa indicazione dell'indirizzo comprensivo di località o via, numero civico, piano, scala ed ogni altro elemento che serve alla sua esatta identificazione, con il dovuto riferimento alla mappa. Gli articoli che si trovano successivamente all'interno del decreto, si occupano della necessità di effettuare, per ciascuna unità immobiliare, gli opportuni rilievi atti a stabilirne la consistenza catastale che influisce sui tributi dovuti.
Oneri e diritti
Dopo aver fatto le dovute considerazioni dal punto di vista catastale, andiamo a vedere quali sono i diritti e gli oneri che competono a chi possiede un'unità immobiliare. Gli oneri di maggior rilievo sono quelli di tipo tributario, i proprietari sono infatti tenuti al pagamento di quelle che vengono chiamate imposte fondiarie. Prima tra queste l'ICI, a meno che non si abbia diritto all'esenzione come la legge prevede per casi particolari, ad esempio quando si tratta di prima casa. Tale tassa è sempre a carico dei proprietari e non riguarda in alcun modo gli inquilini. Subito dopo, in ordine di importanza, abbiamo la Tarsu o Tia, vale a dire la tassa sulla gestione dei rifiuti. Questo tributo riguarda sia il proprietario sia l'eventuale conduttore, nel caso in cui l'immobile sia stato concesso in locazione. La proprietà di un'unità immobiliare comporta la necessità di adeguarsi alla norme che regolano gli aspetti riguardanti la sicurezza e l'ordine pubblico. Questo significa che si dovrà fare in modo che il proprio bene non vada a recare un pericolo alla comunità. Dovranno essere rispettate, inoltre, le norme urbanistiche e quelle locali circa il modo d'uso delle abitazioni e il rispetto degli orari. Quando l'unità immobiliare è di tipo indipendente, il proprietario non avrà altri obblighi, nel caso invece di ubicazione in strutture condominiale, saranno dovute anche le spese per la gestione delle parti comuni. Il parere condiviso in modo unanime in dottrina e in giurisprudenza è che ogni volta che si accompagna ad un diritto reale, frazionario o esclusivo, una obbligazione legata alla titolarità dello specifico diritto sul bene, la relazione tra obbligo e diritto ha ragione d'essere nella reale titolarità del diritto secondo il principio per il quale ai vantaggi sono associati alcuni eventuali aspetti negativi. Andando a semplificare questo significa che, a meno di esonero concordato assieme alla totalità dei partecipanti al condominio, ogni singolo titolare di ciascuna unità immobiliare è tenuto alla partecipazione alle spese che devono essere sostenute per la conservazione e per la gestione delle parti comuni, solo per il fatto di essere il proprietario dell'unità.
