Calcolo della superficie catastale
Il calcolo della superficie catastale è alquanto complicato poiché per determinarla vengono utilizzati una serie di fattori. La superficie catastale essendo considerata come area fittizia non è calcolabile misurando i vari perimetri in modo fisico con un metro in quanto, all'interno della superficie da misurare, vi sono aree sia reali che aree che vengono calcolate utilizzando parametri differenti.
Elementi di composizione della superficie catastale
La superficie catastale secondo l'art. 138/1998 è composta da differenti elementi: 1) Vani principali ed accessori diretti: individuano camere, ingressi, bagni, ripostigli e quant'altro. In questa superficie vengono considerati sia i muri interni che perimetrali a condizione che il loro spessore non superi i 50 centimetri. La superficie viene calcolata al 100 %; 2) Vani accessori indiretti: identificano cantine, soffitte, eccetera. Si distinguono, in questa categoria., vani accessori indiretti comunicanti e non comunicanti a seconda che siano collegati o meno con i vani principali ed accessori diretti. I vani comunicanti devono essere calcolati nella misura del 50%, al contrario, i vani non comunicanti devono essere computati nella misura del 25%; 3) Vani accessori indiretti: sono ambienti che, pur appartenendo alla medesima categoria, sono classificati secondo un altro criterio. Ne fanno parte i terrazzi ed i balconi. Il calcolo della superficie deve avvenire distinguendo se i balconi sono comunicanti o meno con un vano appartenente alla prima categoria. Nel caso sia comunicante, verrà calcolato per il 30 % fino ad una quota totale di 25 mq, per metratura superiore si applicherà il 10 %. Se il balcone non è comunicante, è previsto un calcolo nella misura del 15% fino a 25 mq e del 5% oltre tale soglia; 4) Superfici scoperte: distinguono i cortili di pertinenza. La loro superficie viene determinata in relazione ai vani principali, fino alla superficie totale dei vani principali ed accessori diretti si calcola al 10 %, viene quantificato, per le superfici superiori, al 2%.
Procedere al calcolo
E' consigliabile utilizzare un software di calcolo come Excel per ottenere un risultato migliore e non commettere errori con le varie somme. Partendo dal punto 1, definendolo con la lettera A, si dovranno considerare tutte le misure presenti nella mappatura, calcolare le relative aree comprensive di muri e trascrivere il totale. Continuare con il punto 2, individuandolo con la consonante B, allo scopo di conteggiare l'area totale del box ed delle soffitte, distinguendola, preferibilmente creando un'apposita tabella, i vani che hanno accesso con la categoria A e quelli limitrofi. Si dovrà procedere con il calcolare il 50 % della somma dei vani con accesso adiacente la categoria A, per il restante calcolare il 25 %; trascrivere i due risultati così ottenuti. Punto 3, individuandolo con la lettera C, si dovrà fare la medesima cosa, creare una tabella che distingua i vani adiacenti alla categoria A, se i terrazzi sono superiori ai 25 mq, dovremo calcolare il 30 % su 25 e per il restante il 10 %, se non è adiacente alla categoria A occorre calcolare il 15% per i 25 mq e, successivamente, il 5 %. Trascrivere nuovamente i quattro risultati conseguiti. L' ultimo passaggio prevede il calcolo delle superfici scoperte. Prendere il primo risultato trascritto, se la somma delle aree di pertinenza, indicate nel punto 4, individuandolo con la lettera D, è superiore alla somma della categoria A, si dovrà calcolare il 10 per cento sul primo risultato ottenuto, sottrarre il primo risultato alla somma della categoria D e calcolare il 2 %. Seguendo questa procedura si arriva a due risultati. Continuare con la sommatoria totale di tutti i valori ottenendo la superficie catastale complessiva.
Categorie delle unità immobiliari
Gli immobili vengono suddivisi in categorie, per facilitare l'individuazione sia delle zone censuarie che le relative tariffe d'estimo, e più precisamente in gruppi quali: - gruppo R per indicare tutti i beni immobili ad uso abitativo privato e le relative pertinenze, con R/1 si individuano le abitazioni residenziali, con R/2 le ville, con R/3 gli immobili comuni e con R/4 i posti auto sia coperti che scoperti; - gruppo P per individuare i fabbricati ad uso pubblico, con la dicitura P/1 si indicano gli immobili per residenze sociali, con P/2 quelle sanitarie, con P/3 i fabbricati per scopo rieducativi, con P/4 quelli destinanti ad attività scolastiche ed amministrative, con P/5 i locali ad uso culturale; - gruppo T per classificare i fabbricati destinati ad attività, più precisamente T/1 per negozi, T/2 per magazzini e locali artigianali, T/3 fabbricati per attività sportive, T/4 per pensioni, T/5 per specificare sia parcheggi che autorimesse pubbliche, T/6 per indicare le stalle e T/7 per studi ed uffici; - gruppo V per localizzare immobili destinati a scopi pubblici come oratori, fiere, aree per attività sportive, ospedali e quant'altro; - Gruppo Z per classificare gli immobili destinati ad attività produttive terziarie agricole, commerciali e ricettive oltre che fabbricati usati per attività culturali e spettacoli.
