cos'è un rogito notarile - Regole e Tasse

Cosa deve riportare il rogito notarile

Il rogito deve ricalcare il contenuto aggiornato del compromesso, riportando: - il prezzo pattuito per la cessione dell'immobile (che generalmente viene pagato all'atto della stipula) insieme ai metodi di pagamento (bonifico bancario, assegni, ecc.) ed eventuali acconti pagati in precedenza; - in caso di presenza di un mediatore, i dati identificativi dello stesso, le spese sostenute per la mediazione e le modalità di pagamento; - le generalità del venditore e dell'acquirente; - la presenza di eventuali ipoteche e servitù attive o passive sull'immobile; - tutti i dati identificativi dell'immobile, comprese le proprietà confinanti e i dati catastali; - i vincoli contenuti nel contratto preliminare di vendita; - la data di consegna dei locali nel caso in cui il venditore non consegni subito le chiavi dell'immobile all'atto del rogito; - copia del regolamento condominiale nel caso in cui l'unità immobiliare faccia parte di un condominio.

Quali sono i compiti del notaio

Allo scopo di controllare che la proprietà abbia i requisiti necessari alla vendita, il notaio deve: - ricomporre, esaminando i registri immobiliari, la storia ipotecaria dell'immobile degli ultimi 20 anni, per verificare che su di esso non gravino ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi e che il venditore abbia dichiarato il vero affermando di essere il proprietario esclusivo dell'immobile; - controllare l'intestazione nella visura catastale e far accertare la conformità della planimetria catastale dell'immobile con lo stato di fatto; - verificare la conformità urbanistica, come l'agibilità edilizia. Il professionista si impegna anche a leggere gli atti, chiarendone il contenuto e consigliando equamente e legalmente le parti. Infine ha il dovere di pagare le imposte per il passaggio di proprietà e di trascrivere entro 20 giorni l'atto di compravendita presso i Registri Immobiliari (voltura) affinché questo sia opponibile ai terzi.

Scelta del notaio e costo del rogito

Dato che il notaio rogante deve svolgere gli accertamenti concernenti la regolarità dei documenti presentati dal venditore, è giusto che sia il compratore a scegliere per un tale delicato compito una persona di sua fiducia, considerando anche che i costi del rogito sono tutti a suo carico. L'onorario notarile è stabilito da una tariffa nazionale che indica l'importo minimo o massimo che la parcella può assumere a seconda di alcuni dati (ad esempio, maggiore è il prezzo dell'immobile maggiore sarà l'onorario). Il compratore, al momento della firma del rogito, deve però pagare anche tutte le spese risultanti dalla compravendita (imposta di registro, catastale, ipotecaria, visure, bolli, planimetrie, archivio notarile, ecc.). Le imposte variano a seconda di molti fattori, ad esempio nel caso si tratti di acquisto della prima casa, l'acquirente può usufruire di alcune agevolazioni fiscali. Inoltre, qualora si decida di usare come base imponibile per il calcolo delle imposte il valore catastale, è prevista una riduzione delle tariffe notarili del 30%.

Quali documenti devono essere presenti al rogito

Alla stipula dell'atto di compravendita, le parti devono presentare i seguenti documenti: - documento d'identità e codice fiscale; - certificato di stato libero/vedovanza per persona celibe/nubile/vedova, estratto di matrimonio rilasciato dal Comune dove è avvenuto il matrimonio per persona coniugata; - estratto per riassunto dell'atto di nascita rilasciato dal Comune del luogo di nascita; - ricevute degli anticipi pagati al venditore; - partita IVA per i liberi professionisti; - nel caso in cui una delle parti sia una società, statuto di vigenza ed eventuale carta d'identità del legale rappresentante; - permesso o carta di soggiorno per gli stranieri extracomunitari; Riguardo l'immobile oggetto di compravendita: - copia del contratto preliminare; - certificazione energetica dell'immobile; - atto di provenienza dell'immobile; - licenza edilizia; - certificato di agibilità; - certificazione di conformità planimetrica; - certificato di destinazione urbanistica per i terreni.

Domande frequenti

Chi sceglie il notaio per il rogito e chi ne sostiene i costi?

È prassi consolidata che sia l’acquirente a scegliere il notaio, poiché questi svolge controlli approfonditi sulla regolarità della transazione a tutela della compravendita. Di conseguenza, tutti i costi del rogito, inclusi onorario notarile, imposte di registro, catastali e ipotecarie, nonché le spese accessorie (bolli, visure, archivio), sono a totale carico del compratore. L’onorario segue una tariffa nazionale variabile in base al valore dell’immobile. Tuttavia, se si opta per il calcolo delle imposte sul valore catastale invece che su quello di mercato, è previsto uno sconto del 30% sulle tariffe notarili. In caso di acquisto prima casa, inoltre, si applicano specifiche agevolazioni fiscali sulle imposte.
Quali documenti personali e dell’immobile devo portare al rogito?

Le parti devono presentare documenti d’identità, codice fiscale e certificati di stato civile (nascita, stato libero o matrimonio). Per i professionisti è necessaria la Partita IVA, mentre per le società occorrono statuto vigente e documento del legale rappresentante; gli stranieri extracomunitari devono mostrare permesso o carta di soggiorno. Riguardo l’immobile, sono obbligatori: copia del compromesso, certificazione energetica, atto di provenienza, licenza edilizia, certificato di agibilità, certificazione di conformità planimetrica e, per i terreni, la destinazione urbanistica. È fondamentale portare anche le ricevute degli eventuali acconti già versati al venditore.
Cosa verifica esattamente il notaio prima di firmare il rogito?

Il notaio effettua una due diligence completa per garantire la validità legale della vendita. I suoi compiti principali includono: la ricostruzione della storia ipotecaria dell’immobile degli ultimi vent’anni per assicurarsi che non vi siano ipoteche, pignoramenti o decreti ingiuntivi; il controllo della titolarità della proprietà tramite visura catastale; la verifica della conformità tra lo stato di fatto dell’immobile e la planimetria catastale; e l’accertamento della conformità urbanistica, inclusa l’agibilità edilizia. Inoltre, legge e chiarisce il contenuto degli atti alle parti, fornendo consulenza equa e legale, e si impegna a pagare le imposte di passaggio e a trascrivere l’atto nei Registri Immobiliari entro venti giorni.
Che informazioni deve contenere il rogito notarile rispetto al compromesso?

Il rogito deve riflettere fedelmente quanto pattuito nel contratto preliminare (compromesso), aggiornandolo se necessario. Deve riportare chiaramente il prezzo finale di cessione, i metodi di pagamento utilizzati (bonifici, assegni) e gli eventuali acconti già versati. Sono obbligatori i dati identificativi completi di venditore e acquirente, oltre alle generalità del mediatore immobiliare, se presente, con relative spese. L’atto deve elencare tutti i dati catastali e identificativi dell’immobile, includendo eventuali ipoteche, servitù, vincoli contrattuali e la data precisa di consegna delle chiavi. Se l’unità è condominiale, va allegata anche la copia del regolamento condominiale.