La nuova rendita catastale
Mediante la nuova riforma del catasto, iniziata già dal 2013 e ancor di più a partire dalla fine del 2014, si ha una ridefinizione delle cosiddette commissioni censuarie indispensabili per la determinazione della rendita catastale utilizzando criteri completamente differenti da quanto avveniva in passato. Le rendite catastali sono di fondamentale importanza sotto il profilo fiscale in quanto vanno a costituire la base imponibile di quelle che sono le imposte sulla casa, come ad esempio l'Imu. Con il nuovo catasto, per gli immobili residenziali, si prendono come parametri di valutazione altri dettagli come lo stato di conservazione dell'immobile, l'affaccio principale, il piano, la superficie e la presenza o meno di un ascensore. Al termine di queste valutazioni si avrà come risultato il valore al metro quadrato da moltiplicare, poi, per la superficie dell'immobile. In questo modo si otterrà la nuova rendita catastale che sarà calcolata, quindi, diversamente dal passato (quando era calcolata per vano). Al fine di non oltrepassare il valore reale dell'immobile, la nuova rendita catastale ottenuta sarà diminuita del 30%. Per tutti gli immobili non residenziali si farà una stima diretta, con ribasso del 20%.
Sostituzione delle categorie catastali
Il nuovo catasto prevede anche la sostituzione delle vecchie categorie catastali. In passato, infatti, esistevano 6 categorie catastali. Queste erano la A (abitazioni signorili, economiche, popolari, ultrapopolari, rurali, ville, castelli, baite, uffici privati), la B (collegi, ospedali, prigioni, uffici pubblici), la C (magazzini, negozi, botteghe, stalle, tettoie), la D (teatri, alberghi, pensioni, istituti di credito), la E (stazioni, ponti), la F (aree urbane, unità collabenti, unità in fase di costruzione o in attesa di dichiarazione. Le prime 3 categorie erano quelle degli immobili a destinazione ordinaria. La D riguardava gli immobili a destinazione speciale, la E gli immobili a destinazione particolare e la F, invece, concerneva le entità urbane. Adesso, invece, vi saranno solo 2 gruppi. Il gruppo O per gli immobili ordinari e il gruppo S per gli immobili speciali. Come in precedenza, le chiese continuano ad essere ritenute immobili improduttivi, non hanno una rendita catastale e sono esenti da tasse.
Cosa comporterà la nuova riforma del catasto
Sebbene già a partire da Luglio 2015 sia iniziato il campionamento degli immobili, le cosiddette funzioni statistiche (con cui si valutano conservazione, piano, affaccio, superficie e dotazione o meno di ascensore) saranno messe a punto entro metà 2018. L'intera riforma dovrebbe essere completata nel 2019. Il fine principale di questa riforma è quello di tassare correttamente ogni immobile senza che quelli di lusso, classificati come ultrapopolari perché ad esempio collocati in particolari luoghi, godano di tassazioni ritenute, invece, irrisorie e non commisurate al valore dell'edificio in questione. Secondo quanto affermato dal Governo Italiano, tutte le modifiche apportate dal nuovo catasto non si ripercuoteranno negativamente sulle tasche dei contribuenti italiani. Nonostante questo sono svariate le perplessità espresse da Confedilizia sul probabile aumento della rendita catastale degli immobili con conseguente aumento della tassazione a cui gli stessi sono soggetti.
Visura catastale online
Chiunque sia proprietario di un immobile in categoria A, B o C potrà avere una visura catastale online, ovvero potrà consultare ogni caratteristica urbanistica (compresi i metri quadrati) del proprio edificio direttamente sul sito dell'Agenzia delle Entrate. Importante specificare che i metri quadrati saranno indicati sia in maniera totale (i cosiddetti calpestabili) che parziale (che non tiene conto nè di balconi e nemmeno di terrazze). Per poter effettuare questa consultazione, l'utente dovrà essere in possesso di un apposito codice pin. Questo va richiesto direttamente presso gli uffici dell'Agenzia delle Entrate o, in alternativa, anche comodamente online, inserendo il proprio codice fiscale e l'importo dichiarato nella propria dichiarazione dei redditi. Il pin viene dato in 2 volte. La prima parte subito al momento della richiesta. La seconda arriverà direttamente a casa per posta entro 2 settimane dalla richiesta.
Domande frequenti
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Come cambia il calcolo della rendita catastale per gli immobili residenziali?La nuova riforma abbandona il vecchio criterio di calcolo per vani. Ora la rendita si determina moltiplicando il valore al metro quadro per la superficie utile dell’immobile. I parametri presi in considerazione includono lo stato di conservazione, l’affaccio principale, il piano in cui si trova l’unità abitativa, la superficie e la presenza o meno di un ascensore. Una volta ottenuto questo valore, viene applicato uno sconto del 30% per evitare che la rendita superi il valore reale dell'immobile. Questa metodologia mira a rendere la base imponibile più equa e aderente alle caratteristiche reali dell'edificio.
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Quali sono le nuove categorie catastali introdotte dalla riforma?La vecchia suddivisione in sei categorie (A, B, C, D, E, F) viene sostituita da due soli gruppi principali. Il Gruppo O raccoglie gli immobili a destinazione ordinaria, mentre il Gruppo S include quelli a destinazione speciale. Le chiese rimangono classificate come immobili improduttivi, privi di rendita catastale ed esenti da tasse. Questa semplificazione strutturale intende uniformare la gestione fiscale, distinguendo chiaramente tra usi abitativi/commerciali standard e destinazioni d'uso particolari o pubbliche, mantenendo invariata la tassazione zero per i beni culturali e religiosi.
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La riforma del catasto aumenterà le mie tasse sulla casa?Secondo il governo italiano, le modifiche introdotte dovrebbero garantire una tassazione corretta senza penalizzare i contribuenti, mirando a correggere le disparità precedenti dove alcuni immobili di lusso pagavano imposte irrisorie. Tuttavia, organizzazioni come Confedilizia hanno espresso perplessità, temendo un possibile aumento della rendita catastale e, di conseguenza, dell'IMU per molti proprietari. L'impatto finale dipende dall'aggiornamento delle tariffe e dalle specifiche caratterizzazioni degli immobili; in linea generale, l'obiettivo è l'equità fiscale piuttosto che un aumento generalizzato del carico tributario.
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Come posso ottenere la visura catastale online e quali dati contiene?I proprietari di immobili nelle categorie A, B e C possono accedere alla visura catastale online tramite il sito dell'Agenzia delle Entrate. È necessario richiedere un codice PIN, fornendo il codice fiscale e l'importo del reddito dichiarato. Il PIN viene rilasciato parzialmente subito e completato via posta entro due settimane. La visura permette di consultare tutte le caratteristiche urbanistiche, inclusi i metri quadri distinti in totali (calpestabili) e parziali (escludendo balconi e terrazze), offrendo una panoramica precisa dello stato attuale dell'immobile registrato.
