Corridoio condominiale parte comune

Il condominio

Milioni e milioni sono coloro che vivono all'interno di un condominio, sia in qualità di proprietari che di affittuari. Il condominio è una tipologia di struttura molto particolare. All'interno di un edificio di questo tipo, infatti, vi è la contemporanea presenza di parti di proprietà esclusiva e di parte che vengono denominate come comuni. Ciò che rende particolare un condominio è proprio questa peculiarità: una forzata tipologia di comunione dei beni attuata tra immobili che invece sono ciascuno di proprietà. Questa è la motivazione principale per cui spesso si sente di discussioni all'interno delle assemblee condominiali. Le parti comuni, infatti, richiedono anch'esse delle spese per essere gestite o mantenute e molti sono coloro che, ritenendo di non usufruire di quella determinata parte comune, si rifiutano di collaborare alle citate spese. Ma questo avviene a torto o a ragione? La risposta a questa domanda trova risposta in diverse sentenze, ma generalmente la soluzione va analizzata sempre caso per caso.

Le parti comuni

All'interno di un'abitazione singola non si parlerà mai di parti comuni. Ciò avviene, invece, all'interno dei condomini. Per identificare ogni singola parte di proprietà non si fa alcuna fatica: è sufficiente, infatti, rifarsi al contratto di compravendita ed il problema è sempre risolto (soprattutto per quanto concerne le cosiddette pertinenze). I problemi, invece, sorgono quando ci si trova difronte alle cosiddette parti comuni. Queste ultime sono regolamentate dal Codice Civile, in particolare dall'articolo 1117, in cui vengono definite tutte quelle che si possono definire parti comuni. Nello specifico, sono parti comune quelle adibite all'utilizzo comune (come il suolo, le fondazioni, le mura), quelle adibite a parcheggio o all'espletamento di servizi per il bene comune (come la portineria o la lavanderia) e quelle le cui installazioni sono state effettuate per il bene comune (come ad esempio l'ascensore, le cisterne, le fognature e similari).

Il corridoio condominiale

Nonostante l'articolo 1117 del Codice Civile faccia un elenco abbastanza ampio di quelle che sono considerate parti comuni all'interno di tutti i condomini, questo stesso elenco non si dimostra comunque completamente esaustivo. Molti di più, infatti, potrebbero essere ancora gli elementi da citare. Sebbene risalga davvero a pochi anni fa la nuova Riforma del Condominio, il corridoio condominiale non fa ancora parte di questo famigerato elenco. Per stabilire quella che è la reale funzionalità del corridoio condominiale all'interno di qualsivoglia edificio ci si deve rifare, quindi, nella maggioranza dei casi, a diverse sentenze già emesse dalla Corte di Cassazione, tutte concordi nello stabilire che per arrivare alla decisione finale bisognerebbe innanzitutto fare riferimento al primo atto relativo alla compravendita di ogni appartamento servito dal predetto corridoio, al fine di evitare di commettere errori spesso banali ma che rischiano di avere ripercussioni non di poco conto su tutti gli interessati.

Il condominio parziale

Ogni singolo condomino, in qualità di proprietario della parte comune,. può modificare la stessa. L'importante è non alterarne assolutamente l'utilizzo e non impedire con queste opere che gli altri condomini possano usufruirne alla stessa maniera. E' proprio l'articolo 1102 del Codice Civile a ribadire questo concetto. Una recente sentenza del 2008, ad esempio, ha legittimato l'installazione di un piccolo cancello all'interno di un corridoio comune per migliorare il godimento dello stesso aumentandone, allo stesso tempo, la sicurezza impedendo l'accesso a tutti coloro che non erano muniti delle apposite chiavi. E' bene sapere che accanto al condominio classico esiste anche quello parziale. Non è raro, infatti, che il corridoio possa essere parte comune per alcuni condomini e non per altri. Con la forma del condominio parziale sono considerati come proprietari solamente i condomini che si servono di quella determinata parte comune e solo questi sono tenuti a partecipare alle spese che riguardano queste parti stesse.

Domande frequenti

Il corridoio condominiale è considerato parte comune?

Sì, il corridoio condominiale è generalmente considerato parte comune dell'edificio, anche se l'elenco tassativo dell'articolo 1117 del Codice Civile non lo cita esplicitamente. La giurisprudenza, in particolare le sentenze della Corte di Cassazione, stabilisce che la sua natura dipende dalla funzione e dall'uso condiviso. Poiché il corridoio serve l'accesso agli appartamenti e ne facilita la fruizione, rientra nelle categorie di servizio per il bene comune. Di conseguenza, le spese di pulizia, illuminazione e manutenzione ordinaria devono essere ripartite tra tutti i condomini che hanno accesso a tale zona, salvo diversa disposizione nel regolamento condominiale.
Chi paga le spese per la manutenzione del corridoio?

Le spese per la manutenzione straordinaria e ordinaria del corridoio condominiale sono a carico di tutti i condomini che usufruiscono di tale passaggio. In un condominio standard, la ripartizione segue solitamente i millesimi di proprietà. Tuttavia, esistono casi di 'condominio parziale', dove il corridoio serve esclusivamente un gruppo limitato di unità immobiliari. In tali situazioni, solo i proprietari degli appartamenti serviti direttamente da quel corridoio sono tenuti a contribuire alle relative spese. È fondamentale verificare l'atto di acquisto o il regolamento condominiale per determinare se sussiste questa specifica configurazione.
Posso installare un cancello o chiudere parzialmente il corridoio?

Secondo l'articolo 1102 del Codice Civile, ogni condomino può usare la cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne altrettanto. Installare un cancello per migliorare la sicurezza è stato legittimato da alcune sentenze, a patto che non ostruisca il passaggio né riduca l'accessibilità per gli altri residenti. Prima di procedere, è essenziale ottenere l'autorizzazione dall'amministratore o dall'assemblea, assicurandosi che l'opera non comprometta la funzionalità del bene comune per chi non ha accesso diretto a quella porzione. Qualsiasi modifica deve rispettare le norme di sicurezza antincendio e accessibilità.
Cosa succede se mi rifiuto di pagare le spese del corridoio perché non lo uso?

Il rifiuto di contribuire alle spese del corridoio condominiale, argomentando il mancato utilizzo, è giuridicamente infondato. Essendo il corridoio una parte comune destinata all'uso collettivo e all'accesso alle unità immobiliari, la sua esistenza e manutenzione sono obbligatorie per garantire il valore e la fruibilità dell'intero edificio. Anche se non si transita quotidianamente, il diritto di proprietà sull'appartamento include implicitamente il diritto di accesso tramite le parti comuni. Pertanto, il condomino è tenuto a partecipare alle spese proporzionalmente ai propri millesimi, indipendentemente dalla frequenza d'uso personale.
Come si distingue un corridoio parte comune da uno privato?

La distinzione si basa principalmente sulla destinazione d'uso e sui documenti di provenienza della proprietà. Un corridoio è parte comune se serve l'accesso a due o più unità immobiliari o se è previsto come tale nell'atto di acquisto o nel regolamento condominiale. Esiste però il 'condominio parziale': il corridoio è comune solo per i condomini che vi accedono direttamente. Se un corridoio serve esclusivamente un'unica unità immobiliare o è espressamente dichiarato esclusivo in atto pubblico, allora diventa di proprietà privata. In caso di dubbi, è necessario analizzare l'atto di compravendita originale e eventuali sentenze precedenti specifiche del palazzo.