Vicini e contestazione di nuova costruzione

Verificare l'esistenza di regolari permessi

Il permesso di costruire è disciplinato dal DPR 380/2001, integrato poi dalle varie disposizioni comunali, e viene concesso a coloro che hanno la titolarità per effettuare gli interventi, dietro pagamento di oneri urbanistici e alla presentazione di un regolare progetto. Il permesso di costruire sostituisce la licenza edilizia. Il permesso rilasciato dal Comune competente non può però, in alcun caso, ledere i diritti dei confinanti o diminuire il valore della loro proprietà. Per verificare la sussistenza di questi requisiti chiunque può rivolgersi all'Ufficio Tecnico del proprio Comune. Se dall'istruttoria della pratica emerge chiaramente un danneggiamento per il vicino è fatto obbligo inoltre di informarlo preventivamente. Tuttavia l'amministrazione comunale non è tenuta, in sede di rilascio, ad effettuare una complessa ricerca per ricostruire tutte le vicende legate alla titolarità dell'immobile, limitazioni imposte da eventuali accordi privati stipulati precedentemente o eventuali servitù o altri diritti reali legati al terreno oggetto di rilascio di permesso di costruire. La sopracitata Legge 380/2001 stabilisce infatti che il permesso di costruire può essere rilasciato solo in caso di non lesione dei diritti di terzi. Tali prove dovranno essere fornite dai diretti interessati o da coloro che, con la nuova costruzione, vedono lesi i propri diritti. I termini per agire sono stabiliti dalla Legge e da precisi regolamenti comunali.

Diritto al ricorso da parte dei vicini

Le disposizioni legislative dispongono che, chiunque sia legittimato ad agire possa ricorrere al giudice per tutelare il valore della sua proprietà. Poniamo il caso di un innalzamento di edificio confinante. Il Regolamento Comunale può prevedere il rilascio del nulla osta, mentre vi può essere una convenzione fra vicini che impedisce sopraelevazioni. In questo caso il Comune non può venire a conoscenza di detta Convenzione e la Commissione Edilizia rilascerà parere favorevole, ma i confinanti possono opporre ricorso presentando l'onere della prova che è sempre a loro carico. In caso di lesione a più proprietà confinanti è possibile fare ricorso al TAR anche riuniti in associazioni o comitati costituiti per l'occorrenza. Poniamo ancora il caso di innalzamento di una costruzione situata all'interno di un condominio o di un'area predefinita. Il suo rialzamento finirà per danneggiare il panorama di più abitazioni situate in prossimità, con relativa diminuzione del loro valore commerciale. In questo caso è possibile formare un comitato e fare un ricorso al TAR uniti.

Impugnazione di atto per vicinatis

Se viene proposto un ricorso al TAR da parte di privati cittadini i requisiti richiesti per la legittimazione al ricorso sono dati dalla cosiddetta vicinatis e dal pregiudizio concreto. In pratica occorre dimostrare non soltanto la proprietà del terreno confinante, ma il suo effettivo utilizzo. Non basta infatti produrre la certificazione che attesti la proprietà del terreno attiguo a quello interessato dall'intervento, se di quel terreno non se ne fa uso alcuno. Se richiesta la prova della lesione non sarà sufficiente dimostrare il futuro disagio dovuto alla presenza di cantiere, che comporterebbe un aumento di rumorosità o di veicoli e macchinari di cantiere. Se si tratta di nuova costruzione industriale invece sarà possibile agire dimostrando che si tratta di costruzione impattante e per questo il ricorso è doveroso o quantomeno possibile.

Pregiudizio concreto

In questo caso è escluso l'onere della prova, poiché si tratterebbe di un danno futuro che potrebbe indurre anche rischi per la salute degli abitanti. Ovviamente, assume particolare rilevanza la tipologia di nuova costruzione che si andrà a realizzare. Non può sicuramente trattarsi di una abitazione o di un supermercato o ufficio, perchè queste costruzioni abitative non recherebbero particolari disagi, ma dovrà trattarsi di una fabbrica, che presumibilmente andrà a modificare non soltanto l'aspetto estetico del territorio, ma andrà a cambiare notevolmente l'impatto ambientale sullo stesso. In questo caso, pur non potendo preventivamente produrre l'onere della prova, sarà possibile chiedere una supposizione su quanto accadrà nella zona o nel quartiere con la realizzazione di un nuovo insediamento industriale.

Domande frequenti

Come posso verificare se il mio vicino ha ottenuto i permessi necessari per la nuova costruzione?

Per accertare la regolarità della pratica edilizia del vicino, devi rivolgerti all’Ufficio Tecnico del Comune competente. Il permesso di costruire, disciplinato dal DPR 380/2001, deve garantire che la nuova opera non leda i tuoi diritti né riduca il valore della tua proprietà. L’amministrazione comunale ha l’obbligo di informarti preventivamente se dall’istruttoria emerge un potenziale danneggiamento. Tuttavia, il Comune non verifica d’ufficio accordi privati o servitù pregresse: spetta a te fornire le prove di tali diritti esistenti. È fondamentale agire entro i termini stabiliti dalla legge e dai regolamenti locali per impugnare eventuali autorizzazioni irregolari.
Cosa devo fare se la nuova costruzione danneggia il mio panorama o il valore della mia casa?

Se un innalzamento edilizio o una nuova costruzione compromettono il panorama o riducono il valore commerciale della tua abitazione, hai diritto di ricorrere al Tribunale Amministrativo Regionale (TAR). In casi che coinvolgono più proprietari o alterano significativamente il contesto urbano, puoi costituire un comitato o un’associazione per presentare un ricorso congiunto. La chiave è dimostrare il 'pregiudizio concreto': non basta lamentare un generico fastidio, ma bisogna provare come l’intervento incida negativamente sulla tua proprietà. Anche se il Comune ha rilasciato il nullaosta, la tua opposizione fondata su danni specifici può portare all’annullamento dell’atto o a condizioni più severe.
Cos’è la 'vicinatis' e perché è importante per fare ricorso?

La 'vicinatis' è il requisito legale che conferisce ai privati la legittimazione a impugnare un provvedimento edilizio. Non basta essere proprietari del terreno confinante; è necessario dimostrare che tale terreno è effettivamente utilizzato e che la nuova costruzione incide direttamente sui tuoi interessi giuridici. Ad esempio, se possiedi un appezzamento disabitato e abbandonato, potresti non avere i requisiti per opporsi a un’opera vicina. La giurisprudenza richiede un nesso diretto tra la tua situazione attuale e il pregiudizio causato dall’intervento edilizio. Senza questa prova di utilizzazione concreta e di lesione immediata, il ricorso al TAR verrebbe dichiarato inammissibile.
Posso oppormi a una nuova costruzione industriale senza aspettare che i danni avvengano?

Sì, nel caso di nuove costruzioni industriali o comunque ad alto impatto ambientale, il concetto di 'pregiudizio concreto' cambia natura. Poiché si tratta di danni futuri potenzialmente gravi per la salute o l’ecosistema locale, non ti viene richiesto di produrre prove scientifiche definitive prima dell’avvio dei lavori. Basta dimostrare che la tipologia di intervento (es. una fabbrica) modifica radicalmente l’impatto territoriale rispetto alle destinazioni d’uso comuni come abitazioni o uffici. In questi scenari, il TAR valuta la plausibilità del rischio ambientale e sanitario, permettendo l’impugnazione preventiva dell’atto autorizzatorio per tutelare la collettività e i residenti limitrofi.