Le modalità di costruzione
Nelle costruzioni degli anni 50 si possono notare pochi parcheggi condominiali in quanto non vi è mai stata emanata una legislazione specifica che indicasse le modalità di costruzione ed, inoltre, non era mai stato valutato il problema. A seguire negli anni 60, conseguentemente al continuo e notevole incremento delle auto in circolazione, rispetto al decennio precedente, ha determinato la presa di coscienza, arrivando a sottolineare sia l'importanza che la necessità della disponibilità di parcheggi. Nel 1967 venne quindi promulgato un decreto legge che indicava le modalità relative alla costruzione di parcheggi condominiali. La costruzione dei parcheggi era praticamente lasciata alla lungimiranza del costruttore. Con la legge 765 del 1967, denominata legge ponte, si è deciso di definire con esattezza legislativa il problema dell'edificabilità dei parcheggi, specificatamente con l'art 18 della suddetta legge si prevede l'introduzione nella legge urbanistica citando l'articolo 41 sexies obbligando la destinazione ad area di parcheggio su una determinata superficie. Pertanto, tale articolo implica la costruzione obbligatoria, adiacente alle aree di nuova costruzione, di parcheggi condominiali, in misura non inferiore ad un metro quadrato ogni 10 metri cubi di abitazione. I parcheggi non sono gravati da nessun vincolo pertinenziale e tanto meno da diritti di uso esclusivo per i proprietari delle case.
L'assegnazione dei parcheggi condominiali
Molti condomini godono di autorimesse comuni invece dei classici box auto di proprietà privata, la disciplina di quest'area comune spetta all'amministratore, secondo l'art 1130, che ha quindi il dovere di disciplinare al meglio l'utilizzo dei posti comuni per il godimento totale di tutti. In caso il posto sia fruibile da tutti, l'amministratore potrà delimitare i singoli parcheggi lasciando la scelta ai vari proprietari di quale posto occupare. Se i parcheggi disponibili non sono sufficienti per servire tutti i condomini è possibile richiedere un utilizzo turnario, infatti secondo una sentenza della Cassazione, il diritto sull'utilizzo di un bene non consiste nel poterlo usare in contemporanea ad un altro ma può consistere in un utilizzo alternato tra un soggetto ed un altro, inoltre la Cassazione precisa che l'assegnazione dei posti di parcheggio non deve mai avvenire in relazione ai millesimi dell'abitazione. L'amministrazione, al fine di assegnare i singoli posti ed in caso non si riesca a trovare una soluzione, può utilizzare il sistema del sorteggio.
Ricavare in abitazioni già esistenti dei parcheggi condominiali
In molte abitazioni vi sono alcune aree comuni in cui non è prevista una particolare destinazione urbana, si può pensare ad un cortile o ad un area del condominio recintata. In questo caso il condominio può deliberare di utilizzare il suddetto spazio nella maniera che ritiene più opportuno, ovviamente rispettando l'unico criterio stabilito dall'art 1102, il rispetto del pari uso per tutti i residenti. L'assemblea condominiale potrà quindi deliberare la destinazione a parcheggio, attraverso la maggioranza espressa dall'articolo 1136 che prevede una votazione pari ad un totale di 500 millesimi degli intervenuti. Sempre l'amministrazione dovrà richiedere una votazione successiva, che dovrà raggiungere la maggioranza dei due terzi dei millesimi totali, per cambiare la destinazione d'uso del relativo spazio. L'articolo 9 della legge Tognoli, 122 del 1989, prevede che i proprietari possano realizzare nel sottosuolo dei fabbricati parcheggi da destinare alle singole abitazioni, rispettando il regolamento di edificabilità del comune di appartenenza. I parcheggi possono anche essere realizzati nel sottosuolo di aree esterne purché non sia in contrasto con il regolamento PGT del comune. I vincoli sono di relazione paesaggistica ed ambientale, pertanto,obbligatoriamente si dovrà chiedere l'autorizzazione alle amministrazioni provinciali/regionali che, in un periodo massimo di 90 giorni, dovranno rilasciare un permesso paesaggistico di costruzione. L'assemblea potrà quindi creare dei nuovi parcheggi, attraverso l'escavazione del sottosuolo, non prima di aver mutato la destinazione d'uso dell'area, quindi dei locali di uso comune che sono posti al pian terreno, tramite votazione avvenuta con maggioranza qualificata di almeno 500 millesimi di abitazione. L'unico limite che viene imposto è che l'intervento non deve essere lesivo neanche per un singolo condominio altrimenti l'opera dovrà essere completamente annullata.
Domande frequenti
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Come vengono assegnati i posti auto nei parcheggi condominiali comuni?L'assegnazione dei posti auto in aree comuni spetta all'amministratore, il quale deve garantire il giusto godimento a tutti i condomini. Se i posti sono sufficienti, l'amministratore può delimitarli permettendo la libera scelta da parte dei proprietari. In caso di carenza di spazi, è possibile istituire un turno rotativo, come confermato dalla Cassazione, poiché il diritto d'uso può essere alternato e non necessariamente simultaneo. È fondamentale ricordare che l'assegnazione non deve mai basarsi sui millesimi di proprietà, ma su criteri di equità e rotazione, eventualmente risolvendo le controversie mediante sorteggio se l'accordo non è raggiunto.
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È possibile trasformare un cortile condominiale in parcheggio?Sì, l'assemblea condominiale può deliberare la trasformazione di aree comuni, come cortili, in parcheggi, purché si rispetti il principio del pari uso per tutti i residenti (art. 1102 c.c.). Per modificare la destinazione d'uso di tali spazi è necessaria una votazione con la maggioranza qualificata prevista dall'art. 1136 c.c., ovvero il concorso di almeno 500 millesimi degli intervenuti. Successivamente, per cambiare ufficialmente la destinazione urbanistica o d'uso dell'area, potrebbe essere richiesta una seconda approvazione con la maggioranza dei due terzi dei millesimi totali. Questa procedura garantisce che la modifica non danneggi ingiustamente i condomini e rispetti le normative vigenti.
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Si possono costruire parcheggi nel sottosuolo di un edificio esistente?Certamente, la Legge Tognoli (D.Lgs. 122/1989) permette ai proprietari di realizzare parcheggi nel sottosuolo, destinati alle singole unità immobiliari, rispettando il regolamento comunale di edificabilità. Tuttavia, questa operazione richiede passaggi rigorosi: prima bisogna modificare la destinazione d'uso dell'area di pertinenza (spesso al piano terra) con una delibera assembleare qualificata (500 millesimi). Inoltre, poiché si tratta di interventi nel sottosuolo, sono soggetti a vincoli paesaggistici e ambientali. È obbligatorio ottenere l'autorizzazione dalle amministrazioni competenti (provinciali o regionali), che devono rilasciare il permesso entro 90 giorni, assicurandosi che l'escavazione non ledano gli interessi di alcun condomino.
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Qual è la differenza tra box auto privati e parcheggi comuni?La distinzione principale risiede nella titolarità del diritto. I box auto privati sono di proprietà esclusiva di un singolo condomino e godono di diritti di uso esclusivo specifici. Al contrario, i parcheggi condominiali comuni non sono gravati da vincoli pertinenziali né da diritti di uso esclusivo immediato per i singoli proprietari. La loro gestione e disciplina spettano all'amministratore, che deve regolamentarne l'accesso per il beneficio collettivo. Mentre il box privato è un bene strumentale alla singola unità immobiliare, il parcheggio comune è un bene condomominiale la cui fruibilità va bilanciata tra tutte le parti interessate, spesso tramite turni o assegnazioni temporanee.
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Quali norme hanno introdotto l'obbligo di parcheggio nelle nuove costruzioni?Storicamente, negli anni '50 non esisteva una normativa specifica, lasciando tutto alla discrezionalità dei costruttori. Con l'aumento del parco auto, la Legge Ponte n. 765 del 1967 ha definito con precisione l'edificabilità dei parcheggi. In particolare, l'art. 18 ha integrato la legge urbanistica, imponendo la costruzione obbligatoria di parcheggi adiacenti alle nuove edificazioni. Il requisito tecnico prevede almeno un metro quadro di parcheggio ogni 10 metri cubi di volume abitabile. Questa norma ha trasformato il parcheggio da opzionale a requisito essenziale per l'abitabilità e la conformità urbanistica dei nuovi complessi residenziali, garantendo dotazioni minime per i futuri abitanti.
