Spese condominiali e onere della prova verso il conduttore

Spese condominiali: cosa sono

Quando si procede con la locazione di un immobile, sia esso ad uso commerciale che ad uso abitativo, il conduttore deve procedere con il regolare pagamento delle spese condominiali dell'immobile stesso. La misura della quota di pagamento viene indicata dalla legge cui fa riferimento. Secondo la legge sull'equo canone art. 9 della legge n. 392/78, è riportato l'obbligo di contribuzione alle spese condominiali da parte del conduttore. I primi due commi dell'articolo numero 9 indicano che le spese interamente a carico del conduttore sono le spese relative alla pulizia delle parti comuni dell'immobile, le spese della manutenzione ordinaria dell'eventuale ascensore presente nell'immobile, le spese relative alla fornitura dell'acqua, alla fornitura del riscaldamento, del condizionamento d'aria, dell'energia elettrica, nonché alla fornitura di servizi comuni (piscina condominiale, giardino, parco giochi interno e altro ancora) e spurgo di eventuali pozzi neri e latrine. Naturalmente, sempre a spese del conduttore, sono previsti il pagamento della portineria (se presente), ma non per intero (solo il 90 percento o meno se le due parti committente/locatore hanno deciso diversamente). Queste sono, per legge, tutte le spese che sono previste da pagare da parte del committente.

Correttezza della suddivisione delle spese condominiali

Nella realtà, spesso e volentieri, i proprietari degli immobili tentano di accollare al committente spese di ogni genere, per potere alleggerire i propri oneri e, di conseguenza, l'incertezza dei committenti sfocia in liti legali e, spesso, in gravi incomprensioni. Per ovviare a questo, nel dicembre dell'anno 2002 è stata emanata la legge numero 431/98 sulle associazioni di categoria di proprietari e inquilini che hanno avuto sempre più voce in capitolo. A placare gli animi, nel maggio dello scorso anno (2014), la Confedilizia, l'associazione dei proprietari degli immobili e i sindacati degli inquilini hanno prodotto una nuova lista di spese condominiali e la loro regolare ripartizione tra proprietari ed inquilini che vincola in maniera più lineare e dettagliata le due parti nel pagamento dei propri oneri. Per portare un esempio, secondo la nuova tabella del 2014 le spese relative al consumo dell'energia elettrica (illuminazione, forza motrice) per l'uso dell'ascensore sono interamente a carico del conduttore, le spese per la installazione oppure la sostituzione dell'impianto di video sorveglianza deve essere affrontato dal proprietario.

Valore dei Documenti Giustificativi delle Spese

Nonostante queste soluzioni, non si è ancora trovato un accordo per scongiurare eventuali contenziosi. Fatto sta che, per qualsiasi spesa venga affrontata è sempre bene documentarla con le fatture del pagamento effettuato, soprattutto da parte del proprietario che deve ricorrere a delle spese ordinarie e straordinarie e che poi deve farsi effettuare il rimborso da parte del locatario. Sono i cosiddetti Documenti Giustificativi delle Spese. Il conduttore può richiedere in ogni momento la copia di questi documenti (fatture) direttamente al proprietario oppure all'amministratore di condominio. Gli oneri di spesa, in generale dovrebbero regolarmente essere rendicontati durante le assemblee condominiali. Nonostante vengano considerate tutte queste soluzioni per ovviare ad eventuali controversie e per essere più fiscali possibili, spesso e volentieri il rendiconto delle spese non risulta particolarmente soddisfacente in quanto, nonostante la richiesta di trasparenza, le voci non sono sempre perfettamente specificate.

La precisione è fondamentale

In sostanza, non sempre, nella documentazione, si riporta con estrema chiarezza se si tratta di spese per manutenzione ordinaria oppure di manutenzione straordinaria. Ci si limita spesso a indicare la dicitura: intervento manutentivo sull'impiando di riscaldamento, sul funzionamento dell'ascensore e così via. Proprio per questo motivo è sempre una soluzione ottimale quella di rendicontare voce per voce specificando la natura della spesa che è stata effettuata. Tale documentazione dovrà poi essere consegnata al rappresentante di condominio e deve essere archiviata in modo da poter dimostrare ogni qualvolta essa viene richiesta dai locatari che si succedono in quello stesso immobile o condominio. Si tratta di una prova inconfutabile e dettagliata sulle spese che sono state effettuate con tanto di data dell'intervento, natura dell'intervento e, possibilmente, è necessario anche specificare il motivo per cui l'intervento stesso è stato effettuato.

Domande frequenti

Quali spese condominiali devo pagare come inquilino?

Secondo la legge italiana, sei tenuto a pagare le spese di gestione ordinaria e quelle relative ai consumi individuali o diretti. Nello specifico, rientrano in questa categoria la pulizia delle parti comuni, la manutenzione ordinaria dell’ascensore, le utenze (acqua, gas, elettricità), il riscaldamento, il condizionamento e i servizi comuni come piscina o giardini. Inoltre, devi contribuire alla portineria per almeno il 90% della spesa, salvo diverso accordo scritto con il proprietario. È fondamentale distinguere queste voci dalle spese straordinarie o di miglioria, che restano a carico del locatore.
Chi paga la manutenzione straordinaria dell'ascensore?

La manutenzione straordinaria, ovvero interventi che riguardano la sostituzione di componenti obsoleti o il ripristino di guasti gravi non derivanti dall'uso quotidiano, è generalmente a carico del proprietario dell'immobile. L'inquilino paga solo la manutenzione ordinaria, legata all'uso normale dell'impianto. Tuttavia, la distinzione non è sempre immediata: se un intervento è classificato come 'manutenzione straordinaria', il costo spetta al padrone di casa. Per evitare contestazioni, è essenziale che nella rendicontazione sia chiaramente specificata la natura dell'intervento, distinguendo tra riparazione ordinaria e straordinaria.
Devo pagare la videosorveglianza installata nel condominio?

No, l'installazione e la sostituzione degli impianti di videosorveglianza sono considerate opere di miglioramento o nuove installazioni e ricadono sotto la responsabilità del proprietario dell'immobile o del condominio per quote millesimali, non dell'inquilino. L'inquilino è responsabile solo delle spese di gestione corrente se previste dal regolamento, ma l'onere dell'investimento iniziale per installare telecamere spetta al locatore. Questa precisazione è nata per chiarire le zone grigie e prevenire conflitti, assicurando che le spese di sicurezza strutturale non vengano scaricate indebitamente sui conduttori.
Come posso verificare la correttezza delle spese richieste?

Hai il diritto di richiedere in qualsiasi momento i documenti giustificativi, ovvero le fatture originali o copie certificate, relative alle spese sostenute. Il proprietario o l’amministratore devono fornire una rendicontazione chiara e dettagliata, voce per voce. Se la documentazione è generica (es. solo "intervento manutentivo"), puoi chiedere specifiche sulla natura dell’intervento (ordinario o straordinario), sulla data e sul motivo tecnico. Una rendicontazione precisa con dati anagrafici dei fornitori e descrizione dettagliata è la prova migliore per validare la richiesta di rimborso.
Cosa succede se le spese non sono ben dettagliate?

Se la rendicontazione delle spese manca di chiarezza o dettaglio, l’inquilino ha il diritto di contestarne il pagamento. La legge richiede che ogni voce sia specifica: non basta indicare genericamente "riparazione ascensore", ma occorre specificare se si tratta di manutenzione ordinaria (a tuo carico) o straordinaria (del proprietario). In caso di ambiguità, l’onere della prova spetta a chi chiede il rimborso. Pertanto, una documentazione carente o vaga può rendere illegittima la richiesta di pagamento delle spese contestate, proteggendoti da addebiti ingiustificati.