Sanatoria di opere abusive senza pratica edilizia

Cos'è la sanatoria e cosa prevede

Il Testo Unico dell'Edilizia disciplina i casi in cui un soggetto abbia avviato delle attività di edificazione, senza essere in possesso del titolo abilitativo idoneo. Nella specie il legislatore ha disposto dei meccanismi con cui si può accedere alla regolarizzazione dell'immobile costruito o dei suoi ampliamenti realizzati o in totale assenza di permesso o con modalità difformi da quelle prescritte dal titolo abilitativo accordato. Necessario, per accedere al permesso a costruire in sanatoria è la sussistenza di una duplice conformità, che riguardi cioè sia la normativa vigente al momento della realizzazione dell'abuso, sia nel momento della sua regolarizzazione, con riferimento specifico quindi al Piano Regolatore vigente nel comune in cui è presente l'immobile. Al fine di ottenere il suddetto permesso occorrerà procedere al versamento di una sanzione che è pari al doppio degli importi che avrebbe dovuto naturalmente versare il proprietario, qualora avesse ottenuto il permesso regolare.

La sanatoria senza pratica edilizia

Solo ed esclusivamente con riferimento agli abusi definiti "minori", è stata predisposta una via di regolarizzazione differente rispetto a quella più comune della pratica edilizia ad hoc. Occorre accertarsi preliminarmente se, nel comune in cui è situato l'immobile, sia stato approvato un regolamento edilizio che preveda la sanatoria senza pratica edilizia. In secondo luogo, dopo un accurato studio della situazione di fatto in cui versa l'immobile da sanare, effettuato da professionisti tecnici possibilmente, bisognerà fare il riscontro tra quanto è previsto nel regolamento e quanto si vuole sanare. Infatti ogni comune può gestire in via autonoma e senza dover dare conto alle amministrazioni centrali, i limiti entro cui applicare questa procedura amministrativa. I requisiti e i criteri devono corrispondere necessariamente a quanto viene certificato dal soggetto che presenta richiesta di sanatoria senza pratica edilizia, al fine di non incorrere in ulteriori conseguenze sanzionatorie sia sul piano penale che sul piano amministrativo.

Sanatoria in presenza di interventi edilizi

Davanti alla necessità di affrontare interventi di manutenzione straordinaria o anche comprendenti ristrutturazioni o attività di ampliamento dell'immobile da sanare, è prevista la possibilità di inserire in allegato alla pratica edilizia prevista per il caso di specie, quale può essere una segnalazione certificata di inizio attività o anche un permesso a costruire, tutta la documentazione inerente questi interventi. In più quindi alla normale documentazione che il tecnico professionista è tenuto ad allegare, occorre predisporre tutta quella che riguarda gli specifici interventi, con particolare riguardo alla segnalazione della differenza tra lo stato dei luoghi precedente e quello attuale. Occorre fare riferimento in sintesi, allo stato per cui il soggetto era legittimato a intervenire e quello di fatto, che comprende la situazione di illegalità venutasi a creare. Il progetto unitamente a tutti i grafici di riferimento e un quadro complessivo di tutta la situazione statistico-progettuale, vanno allegati per poter dare la possibilità all'amministrazione di potersi esprimere sul punto.

In caso di assenza di interventi edilizi ulteriori

Nel caso in cui gli interventi edilizi non si debbano effettuare e il proprietario richiede semplicemente di sanare la situazione di fatto realizzata in assenza di opportuno permesso, è necessario allegare una scheda tecnica dell'unità immobiliare. Questa deve essere aggiornata e unitamente ad essa il tecnico deve presentare la cosiddetta domanda di agibilità, che riguarda la verifica dello stato dei luoghi nel rispetto delle norme vigenti in un determinato comune e sulla base della normativa nazionale. Viene richiesta l'allegazione di una documentazione specifica: la relazione tecnica che abbia cura di descrivere le opere oggetto di sanatoria; documentazione fotografica che sia in grado di fornire una descrizione dello stato dei luoghi; tavola grafica indicante la differenza tra i vari stati dell'immobile. Infine un ultimo elemento è richiesto a completamento della suddetta documentazione ed è afferente alla datazione delle opere affinchè l'amministrazione possa controllare la mancata maturazione dei termini di prescrizione e quindi della fattibilità degli interventi richiesti.

Domande frequenti

Quali sono i requisiti fondamentali per richiedere una sanatoria edilizia?

Per ottenere la sanatoria è necessario dimostrare una duplice conformità: l’opera abusiva deve rispettare sia la normativa urbanistica vigente al momento della sua realizzazione, sia quella attuale. Inoltre, l’intervento deve essere conforme al Piano Regolatore Generale del Comune. È fondamentale verificare che l’abuso rientri nei limiti consentiti dalla legge e che non vi siano vincoli storici, paesaggistici o idrogeologici che ne impediscero la regolarizzazione. Senza il rispetto di questi parametri, la domanda verrà respinta dall’amministrazione competente.
Cosa cambia tra la sanatoria ordinaria e quella 'senza pratica edilizia'?

La sanatoria ordinaria richiede la presentazione di una specifica pratica edilizia (come un Permesso di Costruire in sanatoria). La procedura semplificata, detta 'senza pratica edilizia', è riservata solo ad abusi minori e solo se il Regolamento Edilizio del tuo Comune la prevede esplicitamente. Ogni ente locale stabilisce autonomamente i limiti dimensionali e tipologici per accedere a questa via rapida. Se il tuo comune non ha un tale regolamento, dovrai obbligatoriamente seguire la procedura ordinaria, più lunga e costosa, presentando la corretta istanza edilizia.
Quanto costa la sanatoria e quali sanzioni si applicano?

La sanzione economica per la sanatoria è generalmente pari al doppio dell’importo che sarebbe dovuto per il titolo abilitativo regolare (permesso di costruire). Oltre a questa multa, bisogna considerare i costi professionali per il tecnico incaricato e le imposte di registro. L’importo varia in base al valore dell’immobile e alla gravità dell’abuso. È importante calcolare attentamente il rapporto costo-beneficio: in alcuni casi, specialmente per abusi lievi, il costo della sanatoria potrebbe avvicinarsi a quello di una demolizione e ricostruzione ex novo.
Come si dimostra la datazione delle opere per evitare la prescrizione?

L’amministrazione deve verificare che l’abuso non sia prescritto. Per farlo, il tecnico deve allegare documenti che provino quando l’opera è stata realizzata. Le prove più efficaci includono vecchie foto aeree, fotografie storiche dell’immobile, pratiche edilizie pregresse, contratti di appalto datati, o testimonianze. Se non si riesce a provare la data certa, l’abuso potrebbe considerarsi recente e quindi punibile, oppure, se troppo antico, estinto per prescrizione ma con possibili complicazioni burocratiche. Una relazione tecnica dettagliata è essenziale.
È possibile fare lavori mentre si attende la sanatoria?

Sì, è possibile integrare la richiesta di sanatoria con nuove pratiche edilizie per interventi di manutenzione straordinaria o ristrutturazione. In questo caso, si allega alla pratica di sanatoria la documentazione relativa ai nuovi lavori (ad esempio una SCIA o Permesso di Costruire). Bisogna però chiarire bene la differenza tra lo stato legittimo precedente, quello illegale attuale e quello futuro dopo i lavori. L’amministrazione valuterà complessivamente la situazione. Attenzione: continuare a modificare l’immobile durante l’istruttoria può complicare la valutazione e ritardare l’approvazione.