Cos'è e da dove trae origine la nuda proprietà
Complice la crisi economica che ha bloccato la concessione di liquidità ai privati da parte delle banche ed al mutamento dell'economia globale, più dinamica ed in continuo mutamento, gli acquirenti di immobili si sono trovati a dover fare i conti con le sempre maggiori richieste di garanzie da parte degli istituti di credito. Su questo dato incontrovertibile si innesta la reviviscenza di un istituto, quello dell'usufrutto, che garantisce la soddisfazione di tutti i soggetti partecipanti all'operazione economico-finanziaria ad esso collegata. In primis, non si voglia dimenticare che i lati prospettici da cui osservare lo svolgimento della stessa operazione di acquisto della nuda proprietà, sono molteplici e partitamente: da un lato il soggetto proprietario dell'immobile che manifesta l'intenzione di consentire la dissociazione della proprietà del bene dalla facoltà del relativo godimento, attribuendo quest'ultima ad un soggetto diverso da se stesso e conservando per sè il diritto, estinguibile alla sua propria morte, di utilizzare il bene. Dall'altro un soggetto acquirente della nuda proprietà, la quale prende il nome proprio dalla caratteristica di non utilizzabilità per assenza del possesso fino a che il venditore, non sia deceduto. Quest'ultimo quindi riserva per se il diritto di vivere e quindi godere del bene immobile per tutta la vita ottenendo un profitto dalla stessa vendita mentre l'acquirente invece riesce ad aggiudicarselo ad un prezzo inferiore a quello di mercato poichè il valore dell'immobile subisce la differenza del prezzo dell'usufrutto che su questo grava (cosiddette "scoperture").
Come si determina il prezzo di acquisto e su chi ricadono i costi di manutenzione
Il prezzo di acquisto ovviamente varia a seconda della prospettiva di vita del venditore ed è stabilito nel momento della stipulazione del contratto. Quindi un vantaggio evidente per l'acquirente, è costituito dalla concreta possibilità di vedere incrementare il valore dell'immobile nelle more della scadenza del contratto grazie all'andamento positivo del mercato immobiliare. In particolare il prezzo viene determinato da un coefficiente, espresso a livello ministeriale sulla base di indici tabellari che subiscono costanti variazioni in base, in primis alle aspettative di vita esistenti nel nostro pease e poi anche al tasso di interesse legale in vigore. In definitiva la variazione interessa principalmente l'età del soggetto usufruttuario ed il valore risultante viene applicato poi al valore dell'immobile, generalmente a seguito di accurata perizia. Le parti rimangono comunque libere di contrattare a propria discrezione il prezzo definitivo.
Ripartizione delle spese
Altra questione è invece la ripartizione delle spese di manutenzione dell'immobile che sono anch'esse soggette alla libera contrattazione dell'accordo delle parti. La disciplina degli artt. 981 c.c. e seguenti tuttavia prevede che sia l'usufruttuario ad adempiere agli oneri di ordinaria amministrazione, i quali comprendono tra l'altro le spese di manutenzione non straordinaria poichè se tali non fossero sarebbero invece di competenza del nudo proprietario. A titolo esemplificativo, sono straordinarie le spese destinate a interventi strutturali sull'immobile. L'art. 1008 c.c. invece chiarisce in capo a chi spettano gli oneri corrispondenti ai canoni annuali di manutenzione, come possono essere le imposte, le rendite fondiaria o altri pesi gravanti a vario titolo sul bene, ebbene questi sono dovuti dall'usufruttuario in forza del suo diritto di godimento.
Particolarità del mutuo per l'acquisto di nuda proprietà
Stante alcune delle peculiarità dell'accordo contrattuale descritto, si evince come lo stesso sia soggetto a numerosi vincoli che ne possono rendere estremamente variabile il contenuto. Sul come l'istituto di credito si rapporti a questa situazione di fatto, si proverà in questa sede a fare chiarezza. Innanzitutto le banche in forza della variabilità dell'accordo, richiedono garanzie crescenti con l'aumentare del rischio di solvibilità. Rischio che mentre nella classica vendita immobiliare è garantito dalla possibilità di rivalersi costituendo un'ipoteca, non trova qui invece riscontro, essendo necessario il possesso congiunto alla proprietà dell'immobile per accedere alla garanzia ipotecaria. Proprio per ovviare a questo inconveniente, le banche sono disposte a concedere il mutuo per l'acquisto di nuda proprietà, solo a condizione che il venditore usufruttuario sia disposto a partecipare all'operazione finanziaria in qualità di terzo garante/datore di ipoteca. In questo caso la solvibilità viene garantita e la banca non osta alcun impedimento all'erogazione del mutuo richiesto.