Nel condominio
Tutti coloro che vivono in un condominio sanno benissimo che insieme agli altri condomini ci sono delle spese da affrontare non solo nella loro casa ma anche per quanto riguarda il loro condominio. Per esempio le spese più comuni sono la manutenzione dell'ascensore, autoclave, collaudi e lettura contatori; ristrutturazioni del palazzo o l'installazione e manutenzione straordinaria degli impianti. In un condominio bisogna tener conto del pagamento della luce dei portoni e lampioni cioè di tutti gli impianti di illuminazione, videocitofono allarmi di sicurezza, se presenti. Pulizia annuale degli impianti e dei filtri sono necessari come la manutenzione costante del sistema antincendio. Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico, tetti, rete di fognatura, pareti, corrimano, ringhiere di scale, locali comuni, manutenzione delle aree verdi, giostre, panchine, svuotamento dell'immondizia, pulizia dei portoni e di altri locali e molte altre spese.
Chi non paga
Molto spesso capita che un condomino si dimentichi o non possa per ostacoli economici pagare le spese condominiali. In questo caso subentra la legge. Purtroppo, a livello legale, non è possibile da parte dell'assemblea condominiale, anche se tutti i membri sono a favore, ripartire e anticipare la somma e pagarla per i condomini che sono in ritardo nei pagamenti, quindi quelli morosi. Quindi subentra l’art. 63, disp. att. c.c.: tutti i condomini sono obbligati a pagare dei contributi in determinati periodi dell'anno per le spese relative al condominio. Chi ritarda nel pagamento, l'amministratore del condominio potrebbe sospendere il condomino interessato dall'utilizzo dei servizi e agevolazioni comuni. Se la morosità persiste e il pagamento delle spese condominiali non avviene ci sono diversi procedimenti complessi che portano alla fine alla compensazione delle lacune economiche condominiali. Certo che quando si parla di controversie condominiali chi non paga ha certamente molti svantaggi.
Cause condominiali e spese legali
Quando un condomino non paga le spese nel condominio, l'amministatore può procedere per vie legali e subentra un giudice. Tutto il condominio richiede un cosiddetto " decreto ingiuntivo" nei confronti dell'inquilino moroso, definito "ingiunto". Quest'ultimo ha la possibilità di opporsi e se accade questo il giudice prosegue con la disposizione di direttive per la compensazione delle spese condominiali che sono venute mancare. Il condomino debitore, se il giudice procede con la compensazione delle spese, non è tenuto a pagare alla controparte le spese legali da essa sostenute. Successivamente accade che, nel momento in cui viene ripartita la parcella dell'avvocato difensore, viene addebitato automaticamente il costo anche al condomino ingiunto. Dopo l'opposizione del condomino moroso, il decreto ingiuntivo diviene esecutivo quando scade il termine per l’opposizione. In questo caso il debito verrà riscattato attraverso la concessione dei beni immobili in suo possesso. Questa è una soluzione che viene valutata solo in caso il pagamento ritarda, in un periodo di tempo molto prolungato.
Spese legali
L'aministratore può intraprendere l’azione contro il condomino moroso senza avere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale, perché è sostenuto per legge. Per prima cosa il condominio può eliminare al debitore tutti quei servizi condominiali che possono essere aboliti su un singolo individuo senza danneggiare gli altri. Quando un condomino non paga le tasse, tutto grava ovviamente su di lui tranne una cosa: non gli viene assolutamente addebitata alcuna quota parte delle spese dell'avvocato del condominio che gli ha fatto causa, soprattutto se il giudice, in fase decisiva, abbia mandato direttive sulla compensazione delle spese condominiali. Ma il giudice in fase decisionale potrebbe anche, in casi particolari, mettere a carico dell'individuo moroso, una parte delle spese della difesa della controparte. In questo caso il debitore è costretto a pagare. C'è da dire che però prima di arrivare per via legale, è sempre meglio discutere e cercare di trovare una soluzione che possa favorire tutti i membri del condominio, compreso l'individuo moroso che ha difficoltà nei pagamenti.
Domande frequenti
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Quali azioni può intraprendere l’amministratore verso un condomino moroso prima di andare in giudizio?Prima di avviare procedure legali complesse, l’amministratore ha il potere di sospendere il condomino moroso dall’utilizzo di alcuni servizi comuni, purché tali servizi siano separabili e non danneggino gli altri condòmini. Ad esempio, può limitare l’accesso a determinate aree o funzionalità specifiche. Tuttavia, non è possibile costringere gli altri condòmini ad anticipare la quota mancante né ripartirla automaticamente tra tutti. L’amministratore agisce per legge senza bisogno di autorizzazione preventiva dall’assemblea, ma la via preferibile rimane sempre il dialogo per risolvere le difficoltà economiche del debitore evitando costi aggiuntivi.
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Il condomino moroso deve pagare le spese legali sostenute dal condominio per la sua causa?In linea generale, no. Se il giudice emette direttive sulla compensazione delle spese condominiali, il debitore non è tenuto a rimborsare al condominio le spese legali sostenute per la sua tutela. Tuttavia, esiste un’eccezione importante: dopo l’opposizione del moroso al decreto ingiuntivo, la parcella dell’avvocato difensore del condominio viene spesso addebitata automaticamente al condomino ingiunto. Inoltre, in casi particolari e decisi dal giudice in sede di sentenza, una parte delle spese di difesa della controparte può essere messa a carico del debitore. È fondamentale verificare sempre l’esito specifico del processo.
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Cos’è il decreto ingiuntivo e quando diventa esecutivo?Il decreto ingiuntivo è un provvedimento giudiziario richiesto dall’amministratore (o dal condominio) contro il condomino che non ha pagato le quote condominiali dovute. Una volta notificato, il debitore ha un termine per presentare opposizione. Se il condomino non si oppone entro il termine stabilito, il decreto diventa esecutivo e il debito può essere recuperato tramite pignoramento o altri mezzi coercitivi sui suoi beni. Se invece il debitore si oppone, il procedimento continua con un giudizio ordinario dove il giudice stabilirà definitivamente l’entità del debito e le eventuali spese legali a carico.
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È possibile annullare il debito condominiale se il condomino non può permetterselo?No, la legge italiana non prevede l’annullamento del debito condominiale per motivi economici personali. L’articolo 63 delle disposizioni attuative del codice civile impone a tutti i condomini l’obbligo di contribuire alle spese necessarie per il mantenimento e la gestione del bene comune. La morosità comporta sanzioni, inclusa la sospensione dai servizi comuni e l’avvio di azioni legali. Le uniche vie per ridurre il carico sono accordi transattivi privati, rateizzazioni concordate con l’amministratore o, in casi estremi, la vendita dell’immobile per estinguere il debito tramite il ricavato.
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Chi decide la ripartizione delle spese legali in caso di causa condominiale persa dal moroso?La decisione spetta esclusivamente al giudice competente durante la fase conclusiva del processo. Se il condomino moroso perde la causa o non presenta opposizioni valide, il giudice può condannarlo al pagamento delle spese processuali, incluse quelle legali sostenute dal condominio. Tuttavia, come specificato, se il giudice dispone la compensazione delle spese, il debitore potrebbe non dover pagare le spese legali della controparte, salvo eccezioni. La parcella dell’avvocato difensore del condominio, invece, tende a essere addebitata al moroso dopo l’opposizione al decreto ingiuntivo, rendendo cruciale una difesa tempestiva e corretta.
