Amministratore condominiale: revoca giudiziale e condizioni

In quali casi è possibile rimuovere l'amministratore di condominio

L'11 dicembre 2012 è stata approvata la legge n. 220 che ha apportato aggiornamenti riguardo alla gestione dei condomini, legge che successivamente, con Decreto legge n. 145/2013, è stata modificata e completata in alcune parti. La riforma del condominio ha, di fatto, ampliato la norma precedente, inserendo una serie di dettagli non meglio, prima, specificati. Tra le nuove norme sancite - come quella di garantire ai condòmini l'accesso agli atti e di tenerne copia - sono state riformulate anche quelle riguardanti la rimozione dell'amministratore. Il periodo di carica dell'amministratore è di un anno e questo si intende rinnovato per un altro anno ancora a meno che, i condòmini, non decidano di rimuoverlo ancor prima della scadenza naturale del suo contratto. Questo può essere fatto in qualunque momento e senza particolari motivi, semplicemente convocando un'assemblea di condominio in cui la maggioranza decreta la decandenza della sua funzione. Un altro caso in cui può essere rimosso l'amministatore è quello che prevede l' intervento dell'Autorità Giudiziaria.

Casi di rimozione giudiziale dell'amministratore

La nuova riforma della gestione del condominio, ai comma n. 11 e n. 12 dell'articolo 1129, chiarisce nel dettaglio e in modo definitivo, quali siano i motivi gravi in seguito ai quali poter richiedere la rimozione giudiziaria dell'amministratore condominiale. Di seguito, i casi più importanti. - Il non aver convocato l'assemblea di condominio al fine dell'approvazione del rendiconto condominiale. Ogni fine anno l'amministratore deve presentare il resoconto della gestione; ai fini della rimozione giudiziale, però, è necessario che il rendiconto non sia stato presentato per due anni consecutivi; - il non aver convocato l'assemblea ai fini della rimozione o nomina dell'amministratore (nel caso in cui l'amministratore rifiuti ripetutamente di farlo); -la mancata esecuzione delle delibere dell'assemblea (gli atti in cui si dispone per la gestione delle cose comuni) o per quella di provvedimenti giudiziali o amministrativi. In quest'ultimo caso, inoltre, i condomini possono richiedere il risarcimento dei danni eventualmente arrecati per l'omissione; - la mancata apertura e/o utilizzo del conto corrente condominiale. L'amministratore è infatti tenuto ad aprire un conto corrente dove far transitare tutti i flussi sia in entrata che in uscita riguardanti il condominio. L'obbligo dell'apertura del conto serve proprio a garantire una maggiore trasparenza della gestione del denaro dei condòmini; - per gravi irregolarità della gestione (ad esempio gestire in modo da creare confusione tra il patrimonio del condominio e quello dell'amministratore o di un altro condòmino); - per non aver curato diligentemente una eventuale azione giudiziaria per la riscossione di somme dovute al condominio; - l'aver fornito in modo inesatto o del tutto omesso i propri dati anagrafici o riguardanti la professione, al momento della nomina o della revoca dell'incarico.

Modalità per la revoca giudiziale

In seguito al verificarsi di una o più delle condizioni esposte, i condòmini possono decidere di rimuovere l'amministratore in sede di assemblea condominiale. Questo primo tentativo è il presupposto senza il quale sarà impossibile rivolgersi, in seguito, all'Autorità giudiziaria. Anche nel caso in cui un solo condòmino abbia sospetti di operato irregolare da parte dell'amministratore, egli può richiedere che venga convocata l'assemblea. Se, in questa sede, tra i vari partecipanti non si raggiunge un accordo per rimuovere l'amministratore dal proprio incarico, il condòmino che ha richiesto l'assemblea, può, in modo completamente autonomo, rivolgersi direttamente all'Autorità e richiederne l'intervento.

Cause

Il motivo per cui anche il singolo condòmino o solo una parte dei condòmini possa richiedere la revoca giudiziale, deriva dal fatto che il condominio come tale non è riconosciuto come "persona giuridica". Chiunque sia, in ogni caso, a richiederne la revoca, esso dovrà presentare solo la motivazione della richiesta, quindi il suo diritto a richiedere all'amministratore di ottemperare agli obblighi della gestione, mentre sarà l'amministratore ad avere l'onere della prova, presentando il fatto estintivo della richiesta di revoca, documentando di aver adempiuto ai suoi obblighi così come previsto in termini di legge.

Domande frequenti

Quali sono i motivi specifici che permettono la revoca giudiziale dell'amministratore?

La legge individua cause precise per la rimozione coatta: l'amministratore può essere revocato se non convoca l'assemblea per l'approvazione del rendiconto per due anni consecutivi, oppure rifiuta ripetutamente di convocarla per la sua stessa rimozione o nomina. Altre cause includono la mancata esecuzione delle delibere assembleari o di provvedimenti giudiziari, la mancata apertura del conto corrente dedicato alle transazioni condominiali, gravi irregolarità nella gestione (come mescolare patrimoni personali e condominiali), la negligenza nella riscossione crediti e la fornitura di dati anagrafici o professionali falsi o omessi durante la nomina.
È obbligatorio passare dall'assemblea prima di chiedere la revoca giudiziale?

Sì, il ricorso all'autorità giudiziaria è subordinato al fallimento della via assembleare. I condòmini devono prima tentare di rimuovere l'amministratore convocando un'assemblea e ottenendo la maggioranza necessaria. Se l'assemblea non riesce a raggiungere l'accordo per la revoca, il singolo condòmino che aveva richiesto la convocazione può agire autonomamente davanti al giudice. Questa procedura garantisce che il mezzo stragiudiziale sia esaurito prima di intervenire con una sentenza.
Chi sostiene l'onere della prova in un processo per revoca dell'amministratore?

Nel contesto condominiale, poiché il condominio non è una persona giuridica, la dinamica probatoria è specifica. Spetta al condòmino che richiede la revoca esporre chiaramente le motivazioni e dimostrare il proprio diritto a vedere rispettati gli obblighi gestionali. Tuttavia, l'onere della prova principale ricade sull'amministratore: questi deve dimostrare di aver adempiuto correttamente ai suoi doveri legali e contrattuali. Se l'amministratore non riesce a provare la propria diligenza o la corretta esecuzione degli obblighi, la revoca verrà concessa.
Posso richiedere la revoca giudiziale anche se sono l'unico a segnalare problemi?

Assolutamente sì. La normativa consente a qualsiasi singolo condòmino, anche isolato, di sollevare dubbi sull'operato dell'amministratore. Il singolo può richiedere formalmente la convocazione dell'assemblea per discutere la questione. Se in sede assembleare non si raggiunge la maggioranza per la revoca, quel medesimo condòmino mantiene il diritto di agire individualmente in tribunale. Non è necessaria la firma di una larga fetta di proprietari per avviare il percorso, purché ci siano presunti irregolarità gestionali.
Cosa succede se l'amministratore non esegue le delibere assembleari?

La mancata esecuzione delle delibere approvate in assemblea costituisce una grave irregolarità che può portare alla revoca giudiziale. Oltre alla rimozione dall'incarico, i condòmini hanno il diritto di richiedere il risarcimento dei danni derivanti da tale omissione. È fondamentale che le delibere siano chiare e legalmente valide; l'amministratore ha il dovere di attuarle tempestivamente. Il mancato rispetto trasforma un semplice errore gestionale in una violazione contrattuale rilevante ai fini della cessazione del mandato.