Le servitù prediali: i tipi e i modi di costituzione
servitù prediale consiste "nel peso imposto sopra un fondo per l'utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario" (art 1027 c.c.). Le servitù prediali sono chiamate così poichè sono legate al fondo (dal latino praedium=fondo) e non al proprietario: in particolare si costituiscono a carico di un fondo (servente) e a vantaggio di un altro fondo (dominante). Può aversi servitù per decisione delle parti (cd. volontarie): gli interessati potranno costituirla con contratto (il quale andrà trascritto negli appositi registri per renderlo opponibile ai terzi) oppure attraverso testamento. Se le parti stipulano un contratto a titolo gratuito, allora si dovrà utilizzare la forma della donazione. Se, invece, la legge riscontra la necessità di costituire una servitù a vantaggio di un fondo per permetterne un' utilizzazione proficua, allora la stessa si costituirà coattivamente, cioè indipendentemente dalla volontà delle parti. In questo caso viene riconosciuto al proprietario del fondo servente una indennità corrispondente alla limitazione che il suo diritto reale subisce.
I caratteri essenziali delle servitù prediali
I fondi devono appartenere a proprietari differenti, secondo il principio latino "nemini res sua servit", ovvero nessuno può costituire una servitù su una cosa che è propria. Il fondo servente è quello che deve sopportare il "peso" a favore dell'altro fondo. Quello dominante è quello che trae un'utilità dal rapporto di servitù. L'utilità è un elemento necessario alla costituzione del diritto reale in questione: per esempio, si potrà costituire una servitù di passaggio nel caso del fondo intercluso che ha come unica via di accesso il fondo del vicino. L'articolo 1028 del codice civile chiarisce che per utilità, tuttavia, si intende anche "nella maggiore comodità o amenità del fondo dominante" (è il caso della servitù di non edificare, la quale dà la possibilità di preservare la veduta del panorama). Infine, il codice ci ricorda che l'utilità può anche non essere attuale ma futura. E' poi necessario che i fondi siano contigui, altrimenti non potrebbe stabilirsi alcun rapporto fra di essi.
Le servitù personali
Diverse dalle prime sono le servitù personali. Queste non trovano riconoscimento all'interno del codice civile, non avendo esse alcuna attinenza con i beni ma essendo configurabili come diritti personali. Pertanto vengono in dottrina individuate come servitù irregolari, proprio perchè non fanno parte della categoria dei diritti reali di godimento in cui vi rientrano le servitù. Tali forme si collocano, infatti, nella categoria dogmatica delle obbligazioni personali che le parti volontariamente costituiscono fra loro. E' possibile la loro configurazione in virtù del principio dell'autonomia negoziale, contenuto nell' articolo 1322 del codice civile, che permette alle parti di stipulare qualsiasi tipo di contratto purchè sia meritevole di tutela e non contrario alla legge. Ad esempio le parti, mediante contratto, potrebbero costituire un diritto di passaggio a favore di una o più persone individuate da esse stesse; oppure un diritto di raccogliere funghi nella proprietà di un altro; o ancora il diritto personale di far passare le condutture. Da ciò si può evincere che la servitù personale ha caratteri e connotazioni del tutto differenti da quella prediale.
Le differenze principali
La prima differenza tra la servitù codicistica e quella personale è che nella seconda non è richiesto alcun tipo di rapporto di utilità fra i fondi: i beni immobiliari potranno addirittura non essere contigui, essendo rimesso totalmente alla volontà delle parti la determinazione del contenuto del contratto costitutivo dell'obbligazione personale. Non si parlerà, pertanto, di fondo servente e fondo dominante, essendo la predialità un requisito non necessario. Inoltre, la servitù personale si estingue con il venire meno del titolare: non essendo una qualità intrinseca al bene, essa si estinguerà assieme alla morte della persona oppure a seguito dell'atto di alienazione del bene stesso. La servitù prediale, invece, segue la cosa e non le persone: nel caso in cui cambino i proprietari dei beni, il rapporto di servitù non si estinguerà. Anche i modi di costituzione appaiono differenti: non vi è la possibilità di far sorgere il diritto coattivamente ma lo stesso potrà aversi solo per una decisione concorde degli interessati. Come si vede, nel caso in questione non si fa altro che fare un uso improprio del termine servitù.
