Ratifica dell'operato dell'amministratore condominiale

L'amministratore e l'assemblea

In ambito condominiale, l'assemblea ha sempre la possibilità di procedere con la ratifica dei provvedimenti che esulano dalla sfera di competenza dell'amministratore che li ha stabiliti. L'efficacia sanante di tale azione è condizionata al fatto che l'assemblea stessa abbia potere di intervenire sulle questioni in esame. Cerchiamo di definire con più chiarezza come funziona. Se l'amministratore dispone interventi di manutenzione non straordinaria, come ad esempio la sostituzione del portone principale dell'edificio, l'assemblea avrà pieno potere di procedere con la ratifica dell'operato dell'amministratore. Se il provvedimento fuoriesce dagli ambiti di competenza dell'assemblea, ad esempio nel caso in cui sia rivolto alla chiusura di una parte destinata ad uso comune, anche senza motivi ragionevoli, l'assemblea non potrà intervenire.
amministratore condominiale

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L'amministratore e le sue attribuzioni

L'amministratore Cerchiamo di chiarire meglio quali sono le competenze dell'amministratore, una volta che è stato nominato. I doveri e i poteri di tale figura, ovvero l'elenco delle sue attribuzioni, può essere trovato all'interno dell'articolo 1130 c.c., alcune tracce di obblighi e attribuzioni si trovano anche nell'articolo 1129 c.c. In riferimento all'articolo 1708 c.c., inoltre, in funzione di mandatario della compagine, l'amministratore può ed è tenuto a fare tutto quello che è necessario all'adempimento delle proprie funzioni anche nei casi in cui non è espressamente previsto.

Andando a leggere molte delle sentenze che hanno come argomento questioni condominiali, si trovano alcune decisioni dalle quali emerge come le funzioni dell'amministratore siano strettamente legate all'assemblea e al potere decisionale di questa. All'interno del condominio l'assemblea è in effetti l'organo deliberativo e che si occupa dell'adozione delle decisioni amministrative del condominio. L'amministratore ha invece il ruolo di esecutore delle delibere che vengono adottate all'interno dell'assemblea. L'amministratore non ha quindi alcun potere gestorio o decisionale, al contrario di quanto accade all'interno di società di altro genere, dove spesso l'amministratore ha pieni poteri gestionali ("Cass. 7 marzo 2013, n. 5761"). Secondo la Cassazione quindi, l'assemblea ha il potere di decidere, mentre l'amministratore esegue, in ambito condominiale è quindi un organo esecutivo.

Questo è vero ma entro certi limiti, infatti, come si può evincere da quanto stabilito dall'articolo 1130 c.c., nel definire quelle che sono le attribuzioni dell'amministratore, si lascia un margine minimo di manovra al mandatario della compagine, che non lo rende solo un esecutore delle decisioni dell'assemblea, ma gli da anche la capacità di poter prendere dei provvedimenti vincolanti, senza necessità di un assenso preventivo dell'assise art. 1133 c.c.).

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    Ratifica dell'operato dell'amministratore condominiale: Provvedimenti e ratifica

    Comprendiamo meglio quanto visto fino a questo momento in via teorica, portando alcuni esempi circa il potere d'azione dell'amministratore, nel caso in cui si vada oltre la mera esecuzione di quella che è la volontà dell'assemblea.

    Il primo esempio riguarda gli orari di accensione e spegnimento dell'impianto di riscaldamento, nel caso in cui questo sia centralizzato. Nella condizione in cui manchi una disciplina specifica sull'orario da seguire, l'amministratore può decidere di adottarne uno in particolare, di propria iniziativa.

    Come secondo esempio pensiamo alla necessità di dover intervenire nei confronti di alcuni condomini per il recupero del credito. In tale situazione l'amministratore può agire di sua iniziativa senza bisogno di dover richiedere preventivamente il consenso dell'assemblea. Anzi, nel caso specifico del recupero credito, se l'amministratore rimanesse inerte senza intervenire, tale comportamento andrebbe ad inficiare il corretto adempimento del suo incarico.

    In alcuni casi l'amministratore dovrebbe agire solo previa autorizzazione assembleare, ma procede invece di propria iniziativa. In questi casi il mandatario ha la possibilità di ottenere la ratifica del suo operato e, conseguentemente, ha la possibilità di vedere sanata la carenza iniziale di legittimazione a compiere l'atto.

    Esistono sentenze della cassazione in tal senso che, in sintesi, evidenziano come sia stato affermato in diverse circostanza che si possano ben riconoscere, anche a posteriori, eventuali lavori riguardanti parti comuni del condominio, sempre che la loro realizzazione sia vantaggiosa ed opportuna. Di conseguenza, può esser riconosciuta a posteriori anche la ripartizione delle spese, anche se tali interventi non sono tatti preventivamente deliberati dall'assemblea. E' infatti in seno all'assemblea che generalmente si dovrebbero prendere decisioni in merito ai lavori da eseguire e alla ripartizione dell'importo necessario all'intervento tra i vari condomini.



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