Frazionare un appartamento

Requisiti necessari per il frazionamento di un appartamento

La decisione di frazionare un appartamento in due o più parti può essere presa per diversi motivi. Può rendersi necessaria per motivi familiari, per la necessità di avere due unità abitative distinte, ma può anche essere la scelta per fare un investimento. Sul mercato immobiliare due appartamenti di dimensioni medio - piccole si vendono meglio e valgono di più, in proporzione, di uno grande. Soprattutto nelle città, due piccoli appartamenti hanno un valore al metro quadro maggiore di una grande abitazione. Frazionare un appartamento per ricavarne due perfettamente agibili è permesso, anche se con alcune restrizioni. Le restrizioni riguardano i regolamenti condominiali, se l'appartamento si trova in un condominio, e le disposizioni comunali, poiché alcuni comuni hanno particolari delibere in materia. Per quanto riguarda i comuni, la procedura da seguire è, in linea di massima, la seguente: bisogna innanzitutto fare il controllo della legittimità delle preesistenze, e cioè valutare la conformità urbanistica e la conformità catastale. Quando questi risultano in regola, si può richiedere l'autorizzazione agli interventi. Riguardo all'aspetto prettamente tecnico, per decidere di frazionare un appartamento deve esistere la possibilità di creare due bagni e due cucine, oltre che due ingressi. E' bene accertarsi che il condominio non vieti espressamente i frazionamenti.

Aspetti legali

Il permesso di costruire è quello rilasciato dal comune, dopo le verifiche ed il pagamento degli oneri dovuti. Segue la variazione catastale, che prende atto delle modifiche, la soppressione del vecchio subalterno e la creazione dei due nuovi. Infine, con la voltura e la registrazione della proprietà, vengono assegnate le nuove unità abitative. Se non vietato espressamente, il condominio non ha motivo di opporsi al frazionamento quando non vengono alterate parti comuni. Il condomino può intervenire quando si intende creare un secondo ingresso sul pianerottolo o modificare l'impianto di riscaldamento; in questi casi occorre richiedere la delibera autorizzativa dell'assemblea. Il Comune è l'ente competente a rilasciare l'autorizzazione al frazionamento ed ogni territorio ha le sue norme per poter concedere la conformità urbanistica. In molti comuni, la superficie minima di un appartamento abitabile deve essere di 45 metri quadri.

Quando sussistono le prerogative per frazionare un appartamento si può procedere con l'intervento. Il primo passo è quello di procurarsi una piantina del locale da dividere e, con l'aiuto di software semplici da usare e disponibili online, si disegna la piantina con la divisione che si vuole ottenere. In questo modo si ha una visione generale del lavoro Un consiglio molto utile è quello di cercare di progettare il nuovo bagno accanto all'altro, se l'appartamento non ne ha già due, in modo da usare gli stessi scarichi. Per i lavori interni è possibile utilizzare materiali prefiniti, come i mattoni forati già intonacati. Molto usati per questo genere di lavori, consentono un buon risparmio di tempo e di fatica. Non sono molto consigliate le pareti in cartongesso per la loro scarsa resa a livello termico ed acustico. Il lavoro dell'idraulico è quello più consistente, ma, una volta sistemato l'aspetto delle tubature, il grosso dell'operazione è stato fatto. Nel caso di problemi con gli ingressi, se ci sono ostacoli per opposizioni condominiali, si può ovviare creando due ingressi distinti nel disimpegno che di solito si trova oltre l'ingresso principale. In questo modo non si modificano spazi comuni ed il condominio non ha motivo di opporsi.

Arredare appartamenti frazionati

Quando gli appartamenti ottenuti da un frazionamento risultano piuttosto piccoli, si può ovviare con diverse soluzioni. Un espediente può essere quello di adottare porte scorrevoli o a libro. I letti a castello, letti ribaltabili o divani letto rappresentano un buon sistema per recuperare spazio. I moderni arredo bagno propongono sanitari di ogni dimensione, anche più piccoli della media, e box doccia estremamente versatili nelle forme e nelle linee. Se è possibile, soppalcare anche solo parte di un locale crea nuovi interessanti spazi da vivere. Il sistema d'illuminazione aiuta a valorizzare ogni ambiente con la moderna tecnologia Led. Frazionare un appartamento può essere un'idea vincente.

Domande frequenti

Quali sono i requisiti tecnici indispensabili per frazionare legalmente un appartamento?

Per eseguire un frazionamento conforme alle normative, è fondamentale garantire l'autonomia funzionale di ciascuna nuova unità abitativa. Questo significa che ogni porzione deve possedere almeno un bagno e una cucina, oltre a un accesso indipendente. Prima di iniziare qualsiasi lavoro, è obbligatorio verificare la conformità urbanistica e catastale dello stato di fatto attuale. Inoltre, bisogna controllare il regolamento condominiale: se non vieta esplicitamente il frazionamento e non si alterano le parti comuni (come il pianerottolo), il consenso dell'assemblea non è solitamente richiesto, salvo casi specifici come la creazione di un secondo ingresso esterno.
Come posso evitare conflitti con il condominio durante il frazionamento?

Il condominio può opporsi solo se l'intervento modifica le parti comuni o le destinazioni d'uso che incidono sugli altri condòmini. Ad esempio, aprire una nuova porta diretta sul pianerottolo richiede l'approvazione assembleare. Una strategia efficace per bypassare questo ostacolo è creare due ingressi distinti all'interno del disimpegno interno, mantenendo così unico l'accesso dallo scaleway. Inoltre, assicurarsi che i lavori non alterino gli impianti centralizzati (come il riscaldamento) senza le necessarie delibere previene contestazioni. Verificare preventivamente lo statuto condominiale è essenziale per capire se esistono divieti specifici al frazionamento.
Quali sono i costi e le pratiche burocratiche da sostenere?

Le spese principali includono gli oneri di concessione da pagare al Comune per il rilascio del permesso di costruire o della comunicazione in sanatoria, a seconda dei casi. Successivamente, bisognerà affrontare i costi per la variazione catastale, che prevede la soppressione del vecchio subalterno e la creazione di due nuovi codici fiscali immobiliari. A queste voci si aggiungono le honorari professionali (geometra, architetto o ingegnere) per la redazione della pratica tecnica e le imposte di registro. È importante ricordare che ogni comune applica tariffe e normative locali specifiche, quindi il preventivo varia in base alla zona geografica e alla complessità dell'intervento.
È consigliato usare il cartongesso per dividere gli ambienti?

Generalmente, il cartongesso non è la soluzione ideale per il frazionamento residenziale a causa della sua scarsa efficienza termica e acustica. Le pareti divisorie in cartongesso standard offrono poca protezione contro il rumore tra le due nuove unità e disperdono calore più facilmente rispetto ai muri pieni. Se si opta per questa soluzione, è necessario installare pannelli fonoassorbenti e isolanti ad alta densità, aumentando però costi e spessore. Preferire mattoni forati intonacati o blocchi di calcestruzzo cellulare garantisce migliori prestazioni energetiche e isolamento sonoro, fondamentali per il comfort abitativo di due nuclei separati nella stessa struttura.
Come ottimizzare gli spazi negli appartamenti piccoli derivanti dal frazionamento?

Nei piccoli alloggi, la flessibilità è chiave. Utilizzare porte scorrevoli o a libro risparmia spazio rispetto alle ante tradizionali. L'arredo modulare è essenziale: letti a castello, letti ribaltabili e divani letto trasformano gli ambienti in base alle esigenze. In bagno, scegliere sanitari compatti e box doccia angolari massimizza l'utilizzo dell'area. Se l'altezza dei soffitti lo permette, realizzare un soppalco parzialmente abitabile crea una zona notte o studio senza occupare metri quadri al piano terra. Infine, un'illuminazione LED ben studiata, con luci direzionali e a ambientazione, rende gli spazi percepiti come più ampi e luminosi.