Anagrafe condominiale, spese sostenute per compilarla

Anagrafe condominiale: le ultime novità della riforma

I problemi principali sono sorti per quanto riguarda le difficoltà applicative e pratiche della nuova anagrafe condominiale. Con il termine di anagrafe condominiale si intende un registro in cui vengono riportate le principali informazioni riguardanti i proprietari di case ma anche gli immobili (articolo 1130 n°6 c.c.). Nello specifico, si possono trovare le generalità dei singoli proprietari di immobili e titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento. A tutto questo va, chiaramente, aggiunto il codice fiscale e la residenza o domicilio di ognuno. Non finisce qui. Infatti, vanno inseriti nell'anagrafe condominiale anche i dati catastali di ogni immobile presente all'interno di uno specifico condominio. Importanti anche i dettagli circa le condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio. Proprio su quest'ultimo punto è stata fatto un importantissimo chiarimento dalla legge che ha specificato come i dati di sicurezza debbano riguardare le parti comuni dell'edificio eliminando dunque l'incertezza sulla possibile riferibilità di queste dichiarazioni alle unità immobiliari di esclusiva proprietà. In termini prettamente pratici, per completare l'anagrafe condominiale sarà necessario che l'amministratore mandi ai condomini un modulo precompilato che poi dovranno restituire al mittente. Inoltre, è importante chiarire che la tenuta dell'anagrafe condominiale è un obbligo per ciascun amministratore di condominio e che nel caso di condominii che non abbiano l'amministratore, i condomini non hanno alcun obbligo di tenuta del registro.

Come si aggiorna l'anagrafe condominiale

Chiaramente, la compilazione dell'anagrafe condominiale è una tantum però sarà necessario, da parte dei condomini, la massima collaborazione con l'amministratore di condominio. Necessari sono infatti gli aggiornamenti in casi di modifiche dei parametri precedentemente esposti e per le quali è necessaria l'assoluta lealtà dei condomini. Come specificato chiaramente dalla legge, le variazioni di dati contenuti nell'anagrafe condominiale devono essere comunicate all'amministratore entro sessanta giorni dalla variazione stessa. Si fa perciò riferimento all'onestà di ogni condomino, ma nel caso in cui essa manchi sono comunque previste delle conseguenze.

Conseguenze per il mancato aggiornamento

Qualora non vi fosse la collaborazione leale del condomino (articolo 1130 n°6 c.c.) oppure se le comunicazioni fossero incomplete, l'amministratore deve chiedere quanto necessario alla corretta tenuta dell'anagrafe condominiale tramite lettera raccomandata. Se dopo trenta giorni non vi fosse ancora collaborazione del condomino allora l'amministratore di condominio può procedere all'acquisizione di informazioni necessarie ed addebitare il costo al condomino inerte. Per capire a quale costo ci si riferisce, è importante chiarire che si parla di spese che l'amministratore dovrà sostenere per il corretto aggiornamento dell'anagrafe condominiale, vista e considerata la negligenza del condomino. L'amministratore infatti, per procedere all'aggiornamento dell'anagrafe condominiale dovrà affrontare dei costi, quali il certificato catastale e quello anagrafico. Inoltre, l'amministratore può pretendere solo le cosiddette spese vive senza aggiungere alcun compenso che vada a suo favore. Il reperimento delle informazioni, come definito dalla legge, spetta all'amministratore di condominio e, se non vi è specifico riferimento a compenso per tale attività, va inserito nel compenso pattuito.

come recuperare spese per la tenuta

L'amministratore può dunque ottenere un compenso ulteriore per l'attività inerente la tenuta del registro di anagrafe condominiale solo se precedentemente pattuito al momento della nomina. In caso contrario potrà recuperare solo le spese sostenute per tale adempimento, nel caso in cui manchi del tutto la collaborazione da parte di uno o più condomini. E' importante richiamare l'attenzione anche sul rendiconto di gestione approvato dall'assemblea: infatti, se inserite in questo documento, l'amministratore potrà richiedere ed ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, come previsto dalla legge. Tutto ovviamente, come detto, deve essere supportato da precedenti decisioni concordate in assemblea da parte dei condomini. Può anche succedere che le intenzioni dell'amministratore siano di recuperare le somme prima di questo avvenimento. In tal caso, l'amministratore potrebbe comunque richiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo purché sia in possesso di prove scritte della presenza di un credito. Si può perciò far riferimento alle spese necessarie per l'aggiornamento dell'anagrafe condominiale o anche il compenso supplementare, qualora sia stato approvato dall'assemblea al momento della nomina.

Domande frequenti

Chi è tenuto a tenere l'anagrafe condominiale e cosa deve contenere?

La tenuta dell'anagrafe condominiale è un obbligo legale dell’amministratore di condominio, come stabilito dall’articolo 1130 del Codice Civile. Questo registro deve includere le generalità dei proprietari, i titolari di diritti reali o personali di godimento, i codici fiscali, i dati di residenza o domicilio e le informazioni catastali degli immobili. È fondamentale inserire anche i dettagli sulle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio; la legge specifica chiaramente che tali dati riguardano esclusivamente le aree comuni, escludendo le unità immobiliari private. Se il condominio non ha un amministratore nominato, nessun condomino ha l’obbligo di gestire questo registro.
Come e quando devo comunicare le variazioni dei miei dati all’amministratore?

I condomini hanno il dovere di collaborare lealmente con l’amministratore aggiornando l’anagrafe whenever ci sono cambiamenti nei dati registrati, come variazioni di residenza, cambio di proprietario o modifiche nello status giuridico dell’immobile. La comunicazione delle variazioni deve avvenire entro sessanta giorni dal verificarsi dell’evento. Questa tempistica è stabilita per garantire che il registro rimanga sempre aggiornato e conforme alla normativa vigente. La mancata comunicazione tempestiva può comportare conseguenze economiche per il condomino inadempiente, poiché l’amministratore dovrà sostenere costi aggiuntivi per recuperare le informazioni necessarie autonomamente.
Cosa succede se non collaboro con l’amministratore per l’aggiornamento dell’anagrafe?

In caso di mancata o incompleta collaborazione da parte del condomino, l’amministratore è tenuto a sollecitare la fornitura dei dati necessari tramite lettera raccomandata. Se trascorsi trenta giorni dalla ricezione della raccomandata il condomino non fornisce le informazioni richieste, l’amministratore può procedere autonomamente all’acquisizione dei dati presso gli enti competenti (come l’Anagrafe o il Catasto). I costi sostenuti per questa operazione, definiti 'spese vive', verranno addebitati direttamente al condomino inerte. L’amministratore non può aggiungere compensi personali per questa attività se non previsti preventivamente.
Posso essere chiamato a pagare un compenso extra per la gestione dell’anagrafe?

Generalmente no. La tenuta dell’anagrafe condominiale rientra nelle mansioni ordinarie dell’amministratore e il relativo compenso dovrebbe già essere incluso nella tariffa pattuita al momento della nomina. Tuttavia, l’amministratore può richiedere un compenso aggiuntivo solo se questo era stato espressamente concordato e approvato dall’assemblea condominiale al momento dell’incarico. Diversamente, può recuperare esclusivamente le spese vive documentate (come certificati catastali o anagrafici) sostenute per aggiornare i dati a causa della mancanza di collaborazione dei condomini. Queste spese devono essere inserite nel rendiconto di gestione approvato.
Come può l’amministratore recuperare le spese non pagate dai condomini?

Per recuperare le spese sostenute per l’aggiornamento dell’anagrafe a causa della negligenza dei condomini, l’amministratore può agire legalmente. Se le spese sono state inserite correttamente nel rendiconto di gestione e approvate dall’assemblea, l’amministratore può richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. In assenza di approvazione preventiva nel rendiconto, ma in presenza di prove scritte del credito (come le fatture dei certificati richiesti), l’amministratore può comunque richiedere il decreto ingiuntivo. È fondamentale che tutta la procedura sia supportata da documentazione chiara e che le spese siano effettivamente 'vive' e giustificabili.