Cancello automatico in condominio: istruzioni
Spesso la vita condominiale può essere caratterizzata da contrasti tra residenti per via di decisioni in merito alla vivibilità del luogo. Uno dei motivi che negli ultimi anni ha creato dissapori all'interno dei condomini è sicuramente riguardante l'installazione di cancelli automatizzati. Infatti questo può soprattutto essere legato a casi di installazione di sistemi di automazione di cancelli condominiali o comunque della chiusura di parti comuni dello stesso condominio. Si può dunque far riferimento alla giurisprudenza e soprattutto a quelle sentenze che possano effettivamente affermare una natura innovativa per tali operazioni. Da qualche tempo però, la giurisprudenza tende ad andare nel senso opposto in ambito di legittimità e merito. Infatti, per quanto riguarda le maggioranze che possano approvare l'installazione di un cancello automatico, la legge le ha dovute rivedere, abbassandole seppur leggermente.
Cassazione su cancello automatico in condominio
La Cassazione, con una sentenza, ha posto una soluzione alla questione della natura e dell'intervento di automatizzazione. In particolare, la Corte Suprema ha scelto di guardare alla natura non innovativa dell'intervento. Infatti la Cassazione stabilisce chiaramente che nelle innovazioni delle cose comuni rientrano tutte quelle operazioni che comportano che le parti comuni presentino una differente consistenza materiale. Dunque l'autorità giuridica in questo ambito ha voluto chiarire come sia necessaria la maggioranza prevista dagli articoli 1120-1136 del Codice Civile, solo per quegli interventi che alterino la destinazione d'uso di un determinato ambiente. Da non intendersi così, sempre secondo la Cassazione, quelle operazioni volte a migliorare la fruibilità e l'utilità di un ambiente condominiale, senza alterarne la destinazione e creare limitazioni di utilizzo ad altri condomini.
Installazione cancello automatico in condominio: come fare
L'autorità giuridica ha dunque voluto chiarire un importante aspetto riguardante la maggioranza necessaria per l'approvazione dell'installazione di cancelli automatici all'interno di un condominio. Da questa serie di fondamentali sentenze e considerazioni della Cassazione, ne consegue un principio d diritto che dà delle indicazioni importanti sulle modifiche da effettuare nel condominio. Infatti la delibera assembleare è pienamente nei poteri dell'assemblea condominiale: con questa viene permessa la chiusura di una apposita area condominiale mediante installazione di un cancello automatico. Con questa operazione si migliora la fruibilità degli ambienti condominiali e si offre una notevole garanzia contro l'ingresso di terzi o persone non autorizzate nell'area privata condominiale. Importante specificare che, al momento della delibera da parte dell'assemblea condominiale, può essere concessa approvazione all'installazione di un cancello automatico nel condominio purché non vi sia alcuna alterazione nella funzione e nella destinazione.
Cancelli automatici: decisione del Tribunale di Teramo
In ambito di quorum per il raggiungimento dell'approvazione da parte dell'assemblea condominiale per l'installazione di un cancello automatico, il Tribunale di Teramo si è pronunciato seguendo la linea dettata dalla Cassazione. In un caso datato aprile 2015 infatti l'isitituto di giustizia della città abruzzese ha accuratamente specificato i quorum deliberativi necessari. Il caso presentato alla corte di Teramo vedeva protagonista un condomino il quale chiedeva l'impugnazione della delibera con cui l'assemblea condominiale aveva dato la propria approvazione all'installazione di un cancello automatico. Infatti, lo stesso soggetto era convinto che quella stessa deliberazione dovesse essere stata considerata una innovazione e come tale doveva essere deliberata. Il Tribunale di Teramo ha così emesso una importante sentenza, rigettando la richiesta del condomino e sottolineando come la delibera ottenuta durante l'assemblea condominiale fosse assolutamente lecita. L'installazione del cancello automatico infatti non rientra nelle innovazioni ma nelle regolamentazioni dell'uso delle cose comuni. Questa sentenza ha una certa rilevanza poiché emessa prima dell'entrata in vigore della riforma e dunque fa riferimento alle maggioranze utilizzate precedentemente. In tal caso si parlava di una maggioranza di intervenuti pari ad almeno un terzo del valore dell'edificio in caso di delibera in seconda convocazione.
Domande frequenti
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È necessario il consenso unanime di tutti i condomini per installare un cancello automatico?No, non è richiesto il consenso unanime. La giurisprudenza, inclusa la Cassazione, ha stabilito che l’installazione di un cancello automatico non costituisce un’innovazione architettonica che altera la destinazione d’uso o la consistenza materiale delle parti comuni. Di conseguenza, non servono i due terzi degli intervenuti e del valore dell’edificio previsti per le innovazioni. Basta una maggioranza ordinaria, spesso sufficiente anche in seconda convocazione, purché l’intervento migliori la sicurezza e la fruibilità senza impedire l’accesso agli altri condomini.
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Qual è la differenza tra 'innovazione' e 'regolamentazione dell’uso' per il cancello?La distinzione è fondamentale per determinare la maggioranza necessaria. Un’innovazione comporta cambiamenti strutturali o materiali che alterano la destinazione d’uso del bene comune, richiedendo quorum più elevati. L’installazione di un cancello automatico, invece, è classificata come semplice regolamentazione dell’uso delle parti comuni: migliora la sicurezza e l’accessibilità senza modificare la struttura fisica in modo permanente o impeditivo. Pertanto, rientra nelle competenze assembleari ordinarie, rendendo più agevole l’approvazione rispetto a lavori di vera e propria ristrutturazione.
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Cosa dice la sentenza del Tribunale di Teramo riguardo ai quorum?Il Tribunale di Teramo ha confermato che l’installazione del cancello rientra nella regolamentazione dell’uso delle cose comuni e non nelle innovazioni. Nella specifica sentenza del 2015, la corte ha rigettato l’impugnazione di un condomino sostenendo che la delibera era lecita. Ha precisato che, in base alle norme precedenti alla recente riforma, poteva bastare la maggioranza degli intervenuti pari ad almeno un terzo del valore dell’edificio in caso di delibera in seconda convocazione, dimostrando come la soglia per l’approvazione sia significativamente più bassa rispetto a quella per le opere innovative.
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Posso oppormi all’installazione del cancello perché mi limita l’accesso?Puoi opporsi solo se l’installazione altera realmente la destinazione d’uso o crea una limitazione sostanziale e illegittima al tuo accesso alle parti comuni. Tuttavia, la giurisprudenza prevalente ritiene che il cancello automatico, se ben progettato, garantisca la fruibilità a tutti i condomini (ad esempio tramite telecomandi o codici) aumentando la sicurezza. Se l’opera non impedisce fisicamente l’ingresso né cambia la natura del bene comune, il tuo voto contrario non blocca la delibera approvata con la maggioranza legale corretta.
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Chi paga l’installazione e la manutenzione del cancello automatico?Le spese per l’acquisto e l’installazione del cancello automatico sono ripartite tra tutti i condomini in proporzione al millesimo di proprietà, poiché l’opera interessa l’intero edificio e ne aumenta il valore e la sicurezza generale. Non si applica il criterio del vantaggio esclusivo. Per la manutenzione ordinaria ed eventuale straordinaria successiva, le regole sono simili: i costi ricadono sulla cassa condominiale e vengono suddivisi secondo i millesimi, salvo diversa decisione assembleare che preveda ripartizioni specifiche per usi particolari, cosa rara per un’infrastruttura di ingresso principale.