Tempi della verifica di fattibilità della demolizione parziale

L'ordine di demolizione parziale

In caso di costruzione di un fabbricato, solo parzialmente difforme rispetto alla concessione edilizia, come disciplina dell'art. 31, d.P.R. n. 380/2001, si può incorrere nell'ordine di demolizione parziale. La norma di riferimento appena citata è il Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, ed all'art. 34, rubricato "Interventi eseguiti in parziale difformità del permesso a costruire", dispone che incombe l'ordine di rimozione o demolizione a cura e spese dei responsabili dell'abuso. Il termine previsto, entro il quale deve essere eseguito il ripristino della situazione di legalità, è genericamente prescritto come "congruo", demandando poi in via successiva, all'ordinanza del dirigente o del responsabile dell'ufficio, la fissazione di precisi limiti temporali. Una volta decorso però inutilmente tale termine, l'art. 34 stabilisce che la rimozione o la demolizione è necessariamente eseguita dal comune ma sempre a spese del responsabili dell'abuso.

Il pericolo di danno alle parti non irregolari

Il secondo comma dell'art. 34 del Testo Unico in materia edilizia, regolamenta il caso specifico in cui la demolizione della parte costruita in difformità al permesso accordato, sia inevitabilmente in pregiudizio alla struttura rimanente, non soggetta ad ordini di demolizione. In questi casi, il dirigente o il responsabile dell'ufficio ha il dovere di applicare una sanzione che, in caso di immobili residenziali, è pari al doppio del costo di produzione stimato, che viene stabilito a sua volta in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, con riguardo alla parte del fabbricato realizzato in difformità rispetto al permesso. In caso invece di immobili adibiti ad usi diversi da quello residenziale, la sanzione irrogata è pari al doppio del valore venale che viene determinato dall'agenzia del territorio. La norma tiene a precisare, al fine di circoscrivere l'ambito di applicabilità del citato dispositivo normativo, che anche in caso di difformità parziale della S.C.I.A. edilizia si applica l'ordine di demolizione e che non si ha parziale difformità quando si è in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare, il 2% delle misure rappresentate nel progetto approvato.

Calcolo della tempistica della verifica di fattibilità della demolizione parziale

Il momento in cui si svolge la verifica della fattibilità è determinante per lo svolgimento della procedura di demolizione, per non incorrere in prescrizioni o prolungamenti smisurati dell'esecuzione stessa. Il punto di riferimento per il suddetto calcolo è il momento dell'irrogazione della sanzione relativa all'ordine di demolizione. Come è stato più volte ribadito dalla giurisprudenza infatti, non è necessario attendere l'inadempimento del privato nel porre in esecuzione l'ordine di demolizione ma la fattibilità è naturalmente collegata all'irrogazione della sanzione. In tal senso si esprime la giurisprudenza amministrativa del Consiglio di Stato, che di recente ha ribadito un orientamento già espresso con una sentenza del 2013, ora cristallizzato nella sentenza n. 1056/2015. Il Consiglio di Stato riconosce l'illogicità di un'ingiunzione demolitoria che sia emanata senza valutazione di fattibilità della demolizione parziale. Se così fosse si arriverebbe invero all'assurdo che l'amministrazione porrebbe in essere un'attività che solo a posteriori verificherebbe irrealizzabile. Al fine di scongiurare questo pericolo, la valutazione di fattibilità deve essere coeva rispetto al procedimento in esecuzione e quindi alla sanzione.

La giurisprudenza sul punto

Non tutta la produzione giurisprudenziale è concorde sul punto della valutazione della fattibilità effettuata in fase precedente rispetto all'ordine di demolizione. Mentre infatti una parte della giurisprudenza considera l'irrogazione della sanzione successiva all'impossibilità di procedere alla demolizione e di conseguenza la relativa valutazione di improcedibilità precedente all'ordine demolitorio, un altro orientamento sostiene che l'ordinanza di demolizione debba essere precedente alla valutazione di fattibilità. Orbene anche il dibattito circa l'identificazione del soggetto che deve accollarsi l'onere di valutare la fattibilità è determinante ai fini della risoluzione della questione. Si esclude che sia la P.A. a doverlo determinare ma allo stesso tempo è necessaria un'istanza rivolta al privato di svolgere questa attività, che potrebbe non essere rispettata nei tempi. Di conseguenza solo nella fase esecutiva si potrà verificare il rispetto dell'ordine e, se è il caso, di infliggere la sanzione prevista dalla norma.

Domande frequenti

Cosa succede se la demolizione parziale danneggerebbe la parte legittima dell'immobile?

Se la demolizione della parte abusiva comporta un pregiudizio strutturale o funzionale alla restante porzione di edificio, conforme al titolo abilitativo, l'autorità competente non ordina la demolizione fisica. Al contrario, irroga una sanzione sostitutiva. Per gli immobili residenziali, il importo è pari al doppio del costo di produzione stimato della parte difforme; per gli altri usi, corrisponde al doppio del valore venale determinato dall'Agenzia del Territorio. Questa soluzione evita danni alla struttura sana, trasformando l'obbligo di ripristino in un onere economico.
Quando scatta il termine per eseguire la demolizione parziale ordinata?

La legge definisce il termine generico come "congruo", lasciando al dirigente comunale il compito di fissare una scadenza precisa tramite ordinanza. Tuttavia, la verifica di fattibilità tecnica deve avvenire contestualmente all'irrogazione della sanzione o all'emissione dell'ordine, non dopo. Se il privato non rispetta la scadenza stabilita, il Comune procede d'ufficio alla demolizione, addebitando comunque tutte le spese al responsabile dell'abuso edilizio. È fondamentale che la fattibilità sia accertata prima o durante l'emanazione del provvedimento per evitare illegittimità.
Qual è la soglia di tolleranza per le difformità parziali non sanzionabili?

Esiste una soglia minima di tolleranza oltre la quale si configura la difformità punibile. Non si ha difformità parziale rilevante quando le violazioni relative ad altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta non superano il 2% delle misure previste nel progetto approvato, calcolate per singola unità immobiliare. Superata questa percentuale, scattano le procedure di cui all'art. 34 del DPR 380/2001, che prevedono l'ordine di demolizione o la sanzione pecuniaria a seconda della fattibilità tecnica degli interventi.
Chi deve effettuare la verifica di fattibilità tecnica della demolizione?

La giurisprudenza amministrativa, incluso il Consiglio di Stato, chiarisce che la valutazione di fattibilità non spetta esclusivamente alla P.A. in autonomia, né può essere lasciata totalmente al privato senza controllo. Spesso viene richiesta un'istanza al proprietario affinché dimostri l'impossibilità tecnica, ma la verifica definitiva avviene in sede esecutiva. L'obiettivo è evitare ordini di demolizione irrealizzabili: se la demolizione è tecnicamente impossibile senza danneggiare la parte lecita, l'amministrazione deve optare per la sanzione sostitutiva, rendendo inutile l'intervento fisico.
La verifica di fattibilità va fatta prima o dopo l'ordine di demolizione?

Secondo l'orientamento prevalente del Consiglio di Stato, la valutazione di fattibilità deve essere coeva al procedimento sanzionatorio. Emanare un ordine di demolizione senza averne verificato preventivamente la possibilità tecnica è considerato illogico e potenzialmente illegittimo, poiché porterebbe a un'ingiunzione destinata a fallire. Pertanto, l'amministrazione dovrebbe accertare se la demolizione è realizzabile prima o contestualmente all'irrogazione della sanzione, evitando di emettere atti che risultino successivamente impraticabili e generando solo costi aggiuntivi per il contribuente.