Canone di locazione

Caratteristiche del contratto di locazione

La disposizione di cui all'art. 1571 del codice civile individua quelle che sono le caratteristiche del contratto di locazione, definendo quest'ultimo come il contratto con il quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa, mobile o immobile che sia, per un determinato tempo. La locazione è un contratto consensuale ad effetti meramente obbligatori, capace di far discendere obblighi in capo a ciascuna delle parti. Inoltre le prestazioni in esso contenute sono corrispettive, dal momento che ognuna trova fondamento nell'altra e contribuiscono ad individuare la caratteristica di onerosità del titolo, poichè ciascuna parte ha interesse a trarre un'utilità economica dal rapporto contrattuale. Non è richiesta la forma scritta ab sustanziam per questo tipo di contratto, nè particolari oneri di forma, tranne che per le locazioni ultranovennali aventi ad oggetto beni immobili, per le quali la forma scritta va osservata oltre che per la stipulazione del preliminare, anche per tutte le pattuizioni successive.

contratto di locazione

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Il corrispettivo della locazione

canone di locazione In base a quanto stabilito dall'art. 1587 c.c., il conduttore deve, oltre che prendere in consegna la cosa e servirsene nei modi indicati nel contratto, anche sottostare all'obbligo di dare il corrispettivo nei termini convenuti nel contratto stesso. Il legislatore con questa definizione fa riferimento ad un bene che per fungere da corrispettivo, deve essere necessariamente frazionabile e non per forza una somma di denaro, essendo ben possibile ad esempio nelle locazioni agricole, stabilire la dazione dei frutti della coltivazione come corrispettivo. In conseguenza della definizione fornita, si escludono dal novero dei beni in oggetto di canone di locazione, le cose infungibili e le prestazioni di fare o non fare. Gran parte della dottrina e giurisprudenza sono concordi inoltre nel definire come corrispettivo, tutto ciò che è suscettibile di valutazione economica, comprendendo cioè anche opere e servizi purchè sia determinabile e per far si che sia tale non occorre che il bene sia già determinato.


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Come determinare il canone di locazione

canone di locazione La legge n. 392/78 ha da sempre disciplinato la determinazione del canone di locazione in base al cosiddetto equo canone, non riscontrando però un'applicazione che si sia dimostrata duratura nella prassi legislativa. Solo successivamente si è giunti alla legge n. 431 del 1998 con la positivizzazione del sistema del canone libero. Questo sistema implica che attualmente si sia giunti a lasciare alla libera determinazione delle parti, l'importo del canone, nei contratti di quattro anni con rinnovabilità di altri quattro. Esistono comunque determinati contratti che sono invece a canone vincolato, come ad esempio nelle locazioni costituite dalla durata di tre anni rinnovabili solo per altri due o altri tipi di locazioni di tipo non abitativo come può essere per esempio la locazione per finalità di studio che sono soggette ad una regolamentazione controllata e gestita dalle associazioni di categoria. Quindi in sostanza sulla base degli andamenti del mercato e delle caratteristiche del bene, le parti possono giungere ad un accordo sull'ammontare dovuto, spesso con il supporto di agenzie immobiliari che detengono una percentuale sulla mediazione.


Canone di locazione: La possibilità di modificare il canone di locazione

canone di locazione Al fine di agevolare le attività commerciali che si insediano per la prima volta in un determinato immobile in locazione, spesso i proprietari utilizzano la prassi dell'assoggettamento del canone ad una variazione concordata. Questo implica che in genere il primo anno di durata della statuizione contrattuale sia soggetto ad un canone inferiore rispetto a quello pattuito per gli anni successivi e con la possibilità di rinegoziarlo. L'elemento che determina la modificabilità del canone è principalmente l'adeguamento dello stesso all'indice ISTAT, che impone una variazione annuale dell'importo sulla base del cambiamento del costo della vita nel nostro paese. Generalmente poi è anche previsto che le parti possano procedere ad una riduzione del canone di locazione con un andamento a scalare previsto in via automatica dalla statuizione. Al termine della locazione il conduttore è sempre tenuto a richiedere la restituzione degli importi trattenuti dal locatore a titolo di caparra o deposito cauzionale, previo controllo del mantenimento dello stato dei luoghi nel modo e nelle condizioni in cui questi sono stati consegnati. Non può essere ammessa la prassi del conteggio di tali importi a titolo di canone di locazione.



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